¿Qué es la nuda propiedad?

Es el derecho de adquirir una propiedad con la cesión del usufructo o disfrute de la misma a un tercero, que en nuestro caso es alguien mayor de 70 años. El nudo propietario disfrutará de la vivienda una vez finalice el usufructo.

En el caso de Rentalias se trata de una inversión solidaria, ya que las rentas vitalicias ayudan a personas mayores a disfrutar de una mejor calidad de vida. En Rentalias facilitamos la compra de un inmueble a un precio inferior al de mercado, de manera aplazada y sin intereses ni préstamos.

Para calcular el valor de la nuda propiedad, hay que conocer primero el valor del usufructo en función del tipo escogido. El valor del derecho de la nuda propiedad es la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de la propiedad.

En Rentalias, nuestros profesionales realizan las tasaciones de todos los inmuebles acorde con los índices y la situación del mercado. Gracias al equipo de especialistas, el inversor conoce en todo momento la rentabilidad de la propiedad en función de la inversión.

La nuda propiedad tiene aplicaciones en numerosas cosas, en el caso de Rentalias se aplica a los bienes inmuebles, es decir, al mundo inmobiliario.

En este caso, una persona mayor que necesita un complemento a su pensión cede la propiedad nuda de su vivienda a cambio de seguir viviendo en ella y recibir una renta vitalicia. El objeto del acuerdo en la nuda propiedad de bienes inmuebles es la cesión de la propiedad de una vivienda a cambio del usufructo.

Las obligaciones y derechos de la nuda propiedad están regulados por el Código Civil. En primer lugar, el nudo propietario es dueño de la propiedad, y mantiene todos los derechos inherentes. Es decir, no pierde la propiedad, simplemente pierde una facultad, que es el uso y disfrute de la vivienda.

Las obligaciones pasan por responsabilizarse de los actos que se refieren a la conservación de la propiedad y todo lo que tenga que ver con mantener y facilitar el disfrute de la vivienda a la persona que vive en ella. Esto puede incluir reparaciones ordinarias y de conservación. Estas obras no deben perjudicar ni molestar al ”inquilino”.

Además, el nudo propietario está obligado a ceder el usufructo desde el comienzo de acuerdo. El dueño puede inspeccionar y vigilar la nuda propiedad, siempre con consentimiento y respetando a la persona que vive en ella.

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Hay varias modalidades bajo las cuales se cede o negocia la nuda propiedad. Veamos las más comunes.

Esta primera forma de vender la nuda propiedad obliga al nuevo nudo propietario a cancelar una suma acordada en un monto único, es decir, en un solo pago.

Este pago será acordado por ambas partes, considerando el valor de mercado del inmueble y la edad del usufructuario, desde la cual se desprende el factor que se utilizará para un cálculo que sirva, si no de justiprecio, al menos de referencia para la negociación.

Esta manera de vender la nuda propiedad se cristaliza cuando el comprador acepta entregar un monto periódicamente (generalmente de forma mensual) al cedente a modo de amortización por la venta. La renta puede ser fija o variable, pudiendo incluso establecerse los lapsos de revisión.

De aquí se desprenden a su vez dos opciones:

El monto acordado será abonado por el nudo propietario por un plazo previamente estipulado, al final del cual se agota el usufructo, pasando a ser propiedad plena del nudo propietario.

El momento de extinción de la condición de usufructo ocurrirá al momento de fallecer el propietario original.

Por ser un plazo incierto, determinar el monto de la renta se hace más complejo y su negociación puede, por ejemplo, prever que haya una indemnización única a los herederos o incluso que tengan la potestad de recuperar la plena propiedad, reembolsando todos los gastos, intereses y demás bonificaciones que se plasmen en el contrato.

La plena propiedad de un inmueble puede desdoblarse en estas dos aristas llamadas nuda propiedad y usufructo. Cuando se cede la nuda propiedad, la titularidad del bien pasa al patrimonio de quien está otorgando, bien sea la renta vitalicia o el monto único acordado, según sea el caso.

Esta cesión se registra tal como cualquier transacción de compra y venta, haciendo la aclaratoria de que estará bajo régimen de usufructo hasta tanto este derecho se extinga.

El nudo propietario contará en su balance con este nuevo activo y el propietario original —convertido en usufructuario— conserva el derecho de uso y disfrute por el plazo acordado.

El Código Civil establece la norma para calcular el valor del usufructo y, por diferencia, obtener el que corresponde a la nuda propiedad. Existe un cálculo para cada tipo de usufructo —temporal o vitalicio— y en cada caso el resultante será el punto de partida para la negociación.

Cabe destacar que los términos de un contrato de cesión pueden ser muy diferentes para cada negociación, lo que va a influir en el monto o los montos a otorgar, e incluso en los plazos que se estipulen para la entrega de estos. Cada contrato definirá a conveniencia de ambas partes las condiciones a observar.

El contrato de cesión es el instrumento que protege al usufructuario para que se cumplan todos los extremos de ley requeridos para que el nudo propietario reclame la plena propiedad. Sin embargo, habría que destacar que el usufructuario está en el deber de preservar el buen estado del bien del cual disfruta, so pena de ser revocado este derecho.

Por lo tanto, el único riesgo que puede correr un usufructuario de perder esta condición es que se demuestre fehacientemente que está haciendo un uso indebido del inmueble y que está causando daños importantes al mismo.

Es una pregunta muy importante y su respuesta debe estar prevista en el contrato de cesión de forma muy clara. En este documento se puede establecer si los herederos tienen la posibilidad de recuperar el inmueble mediante el reembolso de todos los montos otorgados, más gastos e intereses, pudiendo indicar incluso lapsos perentorios para que esto ocurra.

Igualmente, es posible señalar en el articulado del documento de cesión que si el deceso ocurre antes de cierta fecha haya una indemnización a los herederos para hacer valer la plena propiedad del nudo propietario. Son detalles que nunca deben dejarse afuera, por lo que siempre la recomendación es buscar asesoría profesional en la redacción del contrato.

No hay razones para limitarnos a comprar acciones de grandes empresas en la bolsa o adquirir bonos de deuda pública y otros instrumentos del mundo bursátil cuando queremos invertir. La inversión inmobiliaria brinda sólidas oportunidades a través de la ventaja de invertir en nuda propiedad.

Es cierto que las inversiones en, por ejemplo, fondos mutuales permiten incursionar en este mundo con un modesto capital. También ciertas acciones de empresas en crecimiento pueden ser adquiridas sin disponer de grandes cantidades de dinero.

Las inversiones inmobiliarias las asociamos a grandes capitales que son desembolsados de contado o financiados por medio de hipotecas, y puede que pequeños inversionistas no estén considerando entrar a este mercado por considerarlo inalcanzable.

La inversión en nuda propiedad abre una ventana para aquellos que quieren invertir en algo más tangible y que se revaloriza, convirtiéndose en un refugio de valor patrimonial y, a la vez, un elemento que eventualmente produzca renta.

La nuda propiedad es uno de los dos componentes de la propiedad plena que puede cederse a un tercero a cambio de una compensación crematística proporcional a su valor de mercado. La otra cara de la propiedad plena la representa el usufructo, que otorga a quien la posee el derecho de uso y disfrute.

Precisamente esta figura jurídica es la que permite negociar la nuda propiedad mientras se mantiene el derecho a habitarla y, en general, de disponer de la misma dentro de los términos acordados por ambas partes.

Cada vez más se presentan ofertas de nuda propiedad en conjunción con acuerdos para obtener rentas vitalicias. Este nicho de mercado despierta especial interés a inversionistas que no cuentan con liquidez de tanta cuantía como para hacerse de un inmueble, pero su flujo de ingresos les permite cumplir con un monto periódico a modo de renta.

Múltiples son las ventajas que brindan las inversiones de este tipo. Una de estas, quizá la principal, es la de asumir la propiedad plena una vez finalizado el periodo de usufructo. Este plazo puede fijarse en cierta cantidad de años o de manera vitalicia.

Queda entendido que serán los términos de la negociación los que determinan lo que habrá que cumplir para formalizar la obtención de la plena propiedad una vez extinguido el usufructo, pero en todo caso siempre será una fracción de la inversión necesaria para adquirir un inmueble por otra vía.

Para negociaciones basadas en rentas vitalicias la edad es el factor que se toma en cuenta para las valoraciones. A la expectativa de vida —que actualmente se estima en 89 años edad— se sustrae la edad del propietario y el resultado es el porcentaje que se debe aplicar al valor del inmueble para obtener el del usufructo.

El valor de la nuda propiedad lo sabremos por diferencia. Hagamos un ejercicio práctico: supongamos que una persona de 68 años de edad quiere ceder la nuda propiedad de su vivienda para conseguir un complemento a su pensión de jubilación. Supongamos también que su inmueble se cotiza en 120 000 €.

El valor de referencia del usufructo para este caso hipotético sería  de 24 % (89 – 65 = 24) del valor del inmueble, es decir 28 800 €. La nuda propiedad en consecuencia tendrá un valor referencial de 76 % (100 % - 24 %), o lo que es lo mismo, el resto del avalúo de la vivienda. En el caso expuesto asciende a 91 200 €.

Adicionalmente, el monto calculado para cubrir el valor de la nuda propiedad en muchos casos lo podemos dosificar bajo la figura de la renta vitalicia, algo definitivamente ventajoso para cualquier inversionista.

Hay gastos que en principio deben ser cubiertos por el nudo propietario y otros por el usufructuario. Sin embargo, todo dependerá de los términos contractuales.

Normalmente los servicios de uso cotidiano son cancelados por el usufructuario por ser quien los consume, y cuando hay gastos especiales o derramas, son cubiertos por el titular.

En ningún caso el nudo propietario puede tener libre acceso al inmueble sin que el usufructuario lo permita.

Esto debe respetarlo completamente el titular, y si desea visitar el inmueble por algún motivo, debe ser con el visto bueno del usufructuario. Pueden estipularse por contrato visitas periódicas para constatar el estado del inmueble, pero en todo caso debe acordarse con el usufructuario.

Las posibilidades para invertir en el mercado inmobiliario tienen un aliado en la figura de la nuda propiedad. Varias son las ventajas que ofrece este tipo de negociación en cuanto a su relación costo-beneficio, pero también es un punto favorable adicional cómo tributa la nuda propiedad en el IRPF.

Como sabemos, la nuda propiedad es el componente que se desprende de la propiedad plena cuando separamos de esta el usufructo. Es así que las leyes de impuesto sobre la renta vigentes establecen que los nudos propietarios no tributan, sino que lo hace el que posee el derecho de uso y disfrute.

La condición de no disponer del inmueble es lo que dicta que no sea posible que el nudo propietario procure ingresos provenientes del inmueble en cuestión, y de acuerdo con esto es que no está prevista ninguna tributación en este caso.

Sin embargo, para efectos de impuestos patrimoniales sí se contabiliza el valor sobre el cual se haya negociado la nuda propiedad. Este valor puede ajustarse a medida que avanza el tiempo sobre el que el usufructuario tiene derecho.

Cabe destacar que el usufructuario sí tiene el deber de tributación, aunque si es su domicilio habitual queda exonerado de dicha obligación legal. Por supuesto que en el caso de que esté obteniendo alguna renta por arriendo o algún otro motivo asociado, tendrá que hacer la respectiva declaración.

La propiedad privada es uno de los pilares que sostiene la mayoría de las sociedades basadas en el estado de derecho. La propiedad es inalienable y solo puede ser intervenida o sometida a venta forzosa, cuando esté demostrado plenamente que hay un interés social superior.

En términos jurídicos, al propietario se le adjudican los derechos de uso, goce, disfrute y disposición de la propiedad que posee. Sin embargo, hay situaciones y previsiones jurisprudenciales que permiten que estos derechos se otorguen separadamente; de allí que puedan estar separados el usufructo y nuda propiedad.

Tal es el caso de la concesión a un tercero de la propiedad como valor o activo –también llamada nuda propiedad —, conservando para sí el uso, disfrute y goce de la cosa en cuestión. Hay circunstancias en las que a los individuos les conviene adoptar esta figura jurídica, y la más común sirve de marco contractual para obtener un ingreso o renta a cambio.

Las diferencias esenciales entre ambos términos se basan en que el nudo propietario puede contabilizar en sus activos el valor de la cosa negociada, pero sin poder disponer, enajenar y disfrutar de la misma hasta que venza el plazo consensuado del usufructo.

Por su parte, el usufructuario puede hacer uso, gozar y disfrutar de la propiedad a pesar de que ya no aparezca dentro de sus bienes de fortuna o patrimonio. Este se compromete a mantener en perfecto estado la propiedad y honrar todos los compromisos que se generen por concepto de convivencia en la comunidad, por el plazo acordado.

Dependiendo de los términos del contrato que separa el usufructo de la nuda propiedad, el usufructuario puede incluso medrar de su condición, pudiendo subarrendar o arrendar por completo el piso –en caso de que se trate de una vivienda– y hasta ceder el usufructo a alguien más.

Estos contratos se pueden establecer por un periodo de tiempo o con carácter vitalicio, en cuyo caso el nudo propietario obtiene la plena propiedad una vez fallecido el dueño original.

Esta modalidad de negociación permite que se celebren los contratos de renta vitalicia entre dos o más personas. En muchos casos se trata de personas de la tercera edad cuyo principal –incluso único— patrimonio es una vivienda y no perciben pensión, o perciben una que no es suficiente para sufragar los gastos ordinarios mensuales.

Al no poseer ahorros líquidos, a estas personas  les queda la opción de ofrecer la nuda propiedad de su inmueble y obtener a cambio una renta mensual –o con la periodicidad acordada– para solucionar el problema económico.

Por supuesto que los montos que puedan obtener como renta estarán directamente ligados al valor de mercado de la propiedad y del plazo del usufructo.

Otro factor influyente es el género del propietario que cede la nuda propiedad, ya que la expectativa de vida del hombre es menor que la de la mujer, y si acaso es una renta vitalicia, en un caso podrán ser mayores los desembolsos que en otro.

La inversión en nuda propiedad puede ser una buena alternativa a las tradicionales inversiones inmobiliarias, ya que no requiere de cuotas iniciales para ingresar y en estas subyace la posibilidad de adquirir el inmueble por una fracción del valor de mercado, dependiendo del plazo negociado.

En ningún caso se puede considerar una inversión de corto o mediano plazo porque la recuperación de la inversión puede superar los 15 años, pero es una manera de anexar al balance personal un activo fijo sin tener que hacer desembolsos importantes. Esto puede apalancar otras oportunidades de negocio conexas.

Sobre los involucrados en este tipo de negociaciones recaen obligaciones que, de no cumplirse, pueden provocar serias penalidades. Si el nudo propietario incumple con el compromiso de entregar la renta oportunamente, podría perder la nuda propiedad regresando esta a su dueño original, consolidando nuevamente plena propiedad sobre la vivienda o cosa negociada.

Pero así mismo, si se llegase a comprobar que hay deterioros evidentes que atentan contra el valor del inmueble negociado o retrasos prolongados en los pagos de sus obligaciones de ley, el nudo propietario podría reclamar el fin del usufructo, la plena propiedad prematuramente y exigir el desalojo.

De cualquier forma, considerando todas las dificultades presentes y que tienden a recrudecerse en el sistema público de pensiones, invertir en propiedades bajo esta forma es una manera de procurarnos a futuro rentas que compensen el probable déficit en nuestra etapa de jubilación.

A continuación se muestran los artículos más relevantes de  de la legislación española que regulan la nuda propiedad en España: