Ventajas de la nuda propiedad frente a otras inversiones inmobiliarias

La industria inmobiliaria a lo largo de la historia ha contado con el apoyo entusiasta de los inversionistas, dadas las garantías que normalmente ofrece. Más recientemente se ha producido un repunte de la oferta de cesión de la titularidad, pero preservando el usufructo. Esto abre opciones interesantes si consideramos las ventajas de la nuda propiedad.

Generalmente, los negocios inmobiliarios requieren de capitales de entrada que ascienden a montos importantes. Por supuesto que toda la tecnología, logística, mano de obra especializada y todos los materiales necesarios para levantar una estructura, ameritan inversiones importantes.

Repunte de la nuda propiedad

Sin embargo, desde hace algunos años ha renacido un tipo de inversión que ha venido a resolver un problema de liquidez en personas de la tercera edad. Cada vez más sus jubilaciones los dejan desprotegidos en alguna medida cuando se trata de cubrir los gastos ordinarios.

Y es que es bien sabida la existencia de los terribles descalabros que sufren los sistemas de pensiones públicos basados en sistemas de reparto y que, en antaño, permitían una vejez digna, incluso permitiendo hacer turismo y disfrutando con tranquilidad económica de los últimos años. Ya no es así.

Los cambios en la distribución etaria de la mayoría de los países que adoptaron estos modelos de jubilación han originado restricciones importantes, entre las cuales está la prolongación de la edad requerida para darse a la baja, así como en el monto otorgado por concepto de pensión.

Propietarios pensionados se convierten en usufructuarios

Es dentro de este panorama que surge con fuerza la tendencia de este grupo de personas mal pensionadas pero propietarias de algún inmueble, de obtener liquidez cediendo la titularidad de sus viviendas y aprovechando la figura del usufructo, mediante la cual conservan el derecho a uso y disfrute.

La adquisición de la nuda propiedad se da generalmente en esta situación en la que personas de la tercera edad perciben una renta vitalicia a cambio de la titularidad del inmueble. Esto determina una primera ventaja para el comprador.

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Acordar la entrega de una renta a cambio de la nuda propiedad permite a los interesados hacerse de la titularidad sin tener que contar con un gran capital. Opuestamente, la entrega de la inversión se hace en cuotas que, de contar con el suficiente flujo de caja, facilita las cosas.

Los usufructos pueden ser temporales o vitalicios y para cada opción existe un modo de calcular el monto que corresponde al valor de la nuda propiedad. En cualquier caso, siempre será una fracción del valor total actual en el mercado del inmueble en cuestión, otro punto a favor para considerar el negocio.

La nuda propiedad como activo

Otro asunto nada desdeñable es que el nudo propietario puede engrosar su balance de activos una vez se concreta la negociación, a pesar de que aún no haya hecho desembolso alguno. Esto ofrece una ventaja a la hora de presentar información financiera a entidades crediticias.

Dependiendo de los términos en que se establezca el contrato de usufructo —y si no hay ningún acuerdo de amortización post mortem a los deudos —, cabe la posibilidad de que no haya ningún otro compromiso monetario, lo que habrá implicado una inversión mucho menor de lo estimado si el deceso ocurre antes de lo previsto.

El cálculo de la valoración de la nuda propiedad para una renta vitalicia considera 89 años como la edad promedio esperada de vida; es decir, que si el fallecimiento sucede antes de ese momento significará un dividendo adicional. Por supuesto que si se prolonga más allá de esa edad ocurre el efecto contrario, por lo que hay que considerarlo en la negociación.

Una vez que el usufructo se extingue, bien sea por finalizar el plazo estipulado o por ocurrir el fallecimiento del propietario original, el nudo propietario asume la plena propiedad del inmueble.

En ese momento podrá determinar el monto total invertido y —si así lo desea— entonces arrendarlo para recuperar dicha inversión.

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