Ventajas de invertir en nuda propiedad

No hay razones para limitarnos a comprar acciones de grandes empresas en la bolsa o adquirir bonos de deuda pública y otros instrumentos del mundo bursátil cuando queremos invertir. La inversión inmobiliaria brinda sólidas oportunidades a través de la ventaja de invertir en nuda propiedad.

Es cierto que las inversiones en, por ejemplo, fondos mutuales permiten incursionar en este mundo con un modesto capital. También ciertas acciones de empresas en crecimiento pueden ser adquiridas sin disponer de grandes cantidades de dinero.

Las inversiones inmobiliarias las asociamos a grandes capitales que son desembolsados de contado o financiados por medio de hipotecas, y puede que pequeños inversionistas no estén considerando entrar a este mercado por considerarlo inalcanzable.

La inversión en nuda propiedad abre una ventana para aquellos que quieren invertir en algo más tangible y que se revaloriza, convirtiéndose en un refugio de valor patrimonial y, a la vez, un elemento que eventualmente produzca renta.

La nuda propiedad es uno de los dos componentes de la propiedad plena que puede cederse a un tercero a cambio de una compensación crematística proporcional a su valor de mercado. La otra cara de la propiedad plena la representa el usufructo, que otorga a quien la posee el derecho de uso y disfrute.

Precisamente esta figura jurídica es la que permite negociar la nuda propiedad mientras se mantiene el derecho a habitarla y, en general, de disponer de la misma dentro de los términos acordados por ambas partes.

Mercado favorable

Cada vez más se presentan ofertas de nuda propiedad en conjunción con acuerdos para obtener rentas vitalicias. Este nicho de mercado despierta especial interés a inversionistas que no cuentan con liquidez de tanta cuantía como para hacerse de un inmueble, pero su flujo de ingresos les permite cumplir con un monto periódico a modo de renta.

Múltiples son las ventajas que brindan las inversiones de este tipo. Una de estas, quizá la principal, es la de asumir la propiedad plena una vez finalizado el periodo de usufructo. Este plazo puede fijarse en cierta cantidad de años o de manera vitalicia.

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Queda entendido que serán los términos de la negociación los que determinan lo que habrá que cumplir para formalizar la obtención de la plena propiedad una vez extinguido el usufructo, pero en todo caso siempre será una fracción de la inversión necesaria para adquirir un inmueble por otra vía.

Edad: un factor relevante

Para negociaciones basadas en rentas vitalicias la edad es el factor que se toma en cuenta para las valoraciones. A la expectativa de vida —que actualmente se estima en 89 años edad— se sustrae la edad del propietario y el resultado es el porcentaje que se debe aplicar al valor del inmueble para obtener el del usufructo.

El valor de la nuda propiedad lo sabremos por diferencia. Hagamos un ejercicio práctico: supongamos que una persona de 68 años de edad quiere ceder la nuda propiedad de su vivienda para conseguir un complemento a su pensión de jubilación. Supongamos también que su inmueble se cotiza en 120 000 €.

El valor de referencia del usufructo para este caso hipotético sería  de 24 % (89 – 65 = 24) del valor del inmueble, es decir 28 800 €. La nuda propiedad en consecuencia tendrá un valor referencial de 76 % (100 % - 24 %), o lo que es lo mismo, el resto del avalúo de la vivienda. En el caso expuesto asciende a 91 200 €.

Adicionalmente, el monto calculado para cubrir el valor de la nuda propiedad en muchos casos lo podemos dosificar bajo la figura de la renta vitalicia, algo definitivamente ventajoso para cualquier inversionista.

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