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Las ventajas económicas y la seguridad que ofrece a largo plazo hacen de la inversión en nuda propiedad una opción de inversión inmobiliaria muy interesante. Sin embargo, es fundamental conocer la fiscalidad de la nuda propiedad para poder tomar decisiones basadas en datos y evitar sorpresas desagradables. Por eso, en este artículo abordaremos los aspectos más relevantes de la fiscalidad de la nuda propiedad, desde los impuestos aplicables en la compra-venta hasta las deducciones y exenciones fiscales, la declaración de impuestos y los cambios recientes en la legislación fiscal.
Uno de los aspectos clave en la fiscalidad de la nuda propiedad es el tratamiento de los impuestos en el momento de la compra-venta. Estos impuestos varían según la comunidad autónoma, pero en general, se deben tener en cuenta los siguientes:
A pesar de que la fiscalidad de la nuda propiedad puede parecer compleja, existen deducciones y exenciones fiscales que pueden aliviar la carga impositiva en ciertos casos:
La fiscalidad de la nuda propiedad también afecta a la declaración de impuestos tanto del nudo propietario como del usufructuario. Las principales obligaciones fiscales de cada uno son las siguientes.
En el caso de que el nudo propietario alquile su inmueble, deberá declarar los ingresos obtenidos por el alquiler en su declaración de IRPF. Además, podrá deducir ciertos gastos relacionados con el inmueble, como los intereses de la hipoteca o los gastos de mantenimiento. Por otro lado, si el nudo propietario decide vender la nuda propiedad, deberá tributar por la ganancia patrimonial obtenida, que se determina por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión.
En cuanto al usufructuario, esto tiene la obligación de declarar en su IRPF los ingresos derivados del uso del inmueble, como el alquiler o la venta del derecho de usufructo. Además, en caso de que el usufructo sea temporal, el usufructuario deberá imputar en su declaración de IRPF una renta anual del 2% del valor catastral del inmueble, si este está actualizado, o del 1,1% si no lo está.
La Reforma Fiscal 2022 introdujo cambios en el tratamiento fiscal de la nuda propiedad y el usufructo de un bien. Además, el Tribunal Supremo se ha pronunciado recientemente sobre la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual en el IRPF en relación con la nuda propiedad.
En cuanto a los cambios introducidos por la Reforma Fiscal 2022, se han consolidado la nuda propiedad y el usufructo de un bien y se ha establecido que el valor de la nuda propiedad será el valor de un bien restándole el valor del usufructo. En este sentido, si el usufructo es temporal, el valor de la nuda propiedad valdrá un 2% por cada año que le quede de duración, sin exceder el 70%. Sin embargo, si el usufructo es vitalicio, el valor de la nuda propiedad será el 70% del valor total mientras el usufructuario tenga menos de 20 años y el 50% del valor total si el usufructuario tiene 20 años o más.
En relación con la exención por reinversión en vivienda habitual en el IRPF, el Tribunal Supremo ha establecido que la nuda propiedad no es título suficiente para aplicar dicha exención en caso de cumplirse el requisito de residencia en la vivienda durante más de tres años.
Al comprar una nuda propiedad, deberás pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y, si la adquisición se realiza mediante una hipoteca, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Si la nuda propiedad adquirida se destina a la vivienda habitual del comprador, este podrá beneficiarse de una deducción en su declaración de IRPF del 15% de las cantidades invertidas en la compra, con un límite máximo de 9.040 euros anuales. Además, puede haber exenciones en el IRPF por reinversión en vivienda habitual y reducciones en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) en ciertos casos.
El nudo propietario debe declarar en su IRPF los ingresos obtenidos por el alquiler del inmueble y tributar por la ganancia patrimonial en caso de vender la nuda propiedad. El usufructuario, por su parte, debe declarar los ingresos derivados del uso del inmueble y, en caso de usufructo temporal, imputar una renta anual en su declaración de IRPF.
Cuando fallece el usufructuario, el derecho de usufructo se extingue y la nuda propiedad se consolida con el pleno dominio del inmueble, es decir, el nudo propietario pasa a ser el propietario único del bien. En este caso, puede haber implicaciones fiscales en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) si el nudo propietario es heredero del usufructuario. El ISD es un impuesto autonómico, por lo que las condiciones y exenciones varían según la comunidad autónoma. Es importante consultar con un experto en fiscalidad para conocer las implicaciones en cada situación específica y evitar sorpresas en el momento de la consolidación del dominio del inmueble.
Sí, es posible realizar una donación de nuda propiedad a un familiar, conservando el usufructo vitalicio para el donante. En este caso, la fiscalidad de la donación de nuda propiedad se rige por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que es un impuesto autonómico y, por lo tanto, las condiciones y tipos impositivos varían según la comunidad autónoma. El ISD en una donación de nuda propiedad se calculará sobre el valor de la nuda propiedad, que es el valor total del inmueble menos el valor del usufructo. Además, en algunas comunidades autónomas, existen reducciones en el ISD para la donación de nuda propiedad entre familiares, como padres e hijos o entre cónyuges, que pueden disminuir significativamente la carga fiscal.
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