¿Cuáles son los tipos de propiedades de una vivienda?

Invertir y poseer posiciones en el mercado inmobiliario es un escenario altamente deseable para cualquier inversionista. Sin embargo, existe el paradigma de que para incursionar en esta industria se requiere de grandes capitales, y no necesariamente es así. Hay diferentes tipos de propiedades de una vivienda que permiten inversiones de variadas cuantías.


Si bien para efectos jurídicos la propiedad puede clasificarse en pública, privada y social, nos enfocaremos solamente en la propiedad privada y las modalidades por medio de las cuales las personas o entes pueden participar en rol de propietario.

Tipos de propiedades de una vivienda

Pleno propietario

La plena propiedad de la vivienda es la más común en la mayoría de casos. Aglutina la propiedad de la vivienda y la potestad de usar y disfrutar de la vivienda en cuestión sin más limitaciones que imponga la ley.

Para todos los efectos, en este tipo de propiedad de la vivienda, el pleno propietario asume los deberes y derechos inherentes a la posesión del bien inmueble, bien sean de carácter fiscal o de cara a la comunidad respectiva.

La plena propiedad en términos de inversión puede que sea la más exigente. Normalmente requiere de montos importantes de capital o, en último caso, de capacidad crediticia a largo plazo.

La mayoría de los plenos propietarios han asumido algún tipo de hipoteca para adquirir la vivienda o han participado en esquemas de construcción cooperativas en donde se dosifican los aportes de inversión en el tiempo.

Nudo propietario

La nuda propiedad de la vivienda surge cuando el pleno propietario de una vivienda accede a la cesión de su titularidad, preservando para sí el derecho a uso y disfrute por un lapso de tiempo determinado o de por vida.

Si se quiere, se trata de un despliegue de la plena propiedad que recae sobre dos personas o entes distintos, y que permite a inversionistas con modestos capitales incursionar en el mercado inmobiliario.

Los negocios de nuda propiedad en un alto porcentaje los generan personas de la tercera edad –mayores de 65 años–, ávidos de complementar las pensiones que reciben del Estado una vez que llegan a su etapa de jubilación.

Es así como entregan la nuda propiedad a cambio de una renta que el inversionista se compromete a entregar en la periodicidad acordada. La entrega de la inversión se hace por cuotas y sin incurrir necesariamente en gastos de financiamiento

En cuanto a fiscalidad, en este tipo de propiedad de la vivienda, el nudo propietario debe hacer frente al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) luego negociar con el propietario original, para tributar con base en lo que significa esta nueva propiedad en su patrimonio.

Así mismo, debe asumir mejoras en áreas comunes en urbanismos multifamiliares.

Usufructuario

El usufructuario constituye la contraparte del nudo propietario y es quien ejerce el derecho a uso y disfrute, aunque legalmente ya no cuente entre sus posesiones con la titularidad de la vivienda.

Para tal negociación se consideran los cálculos previstos en el Código Civil para establecer los montos que se adjudican tanto el usufructuario como el nudo propietario, a partir de lo cual deriva la renta a entregar y demás obligaciones de ley.

Lo que subyace detrás de la entrega de la nuda propiedad es que el propietario original está liquidando parte del activo que representa su vivienda, sacando provecho de la posibilidad de permanecer en esta incluso por tiempo indefinido.

En cuanto a las responsabilidades fiscales y comunitarias, estas se reparten atendiendo a las proporciones de propiedad que cada quien adquiera, y a las demás disposiciones particulares estipuladas en el contrato de mutuo acuerdo.

Copropietario

La condición de copropiedad se presenta cuando dos o más personas comparten la propiedad de cierto bien, bajo el concepto jurídico denominado mancomún proindivisa. Esto lo que indica es que los copropietarios son dueños de una posesión de incómoda división.

La típica situación de copropietario se produce al heredar los hijos bienes inmuebles de los padres. Estos pasan a ser copropietarios de la vivienda, y en no pocos casos se resuelve liquidarla para entregar en forma de dinero lo que corresponde a cada quien.

Otra forma de copropiedad es la que se conforma en los urbanismos basados en propiedad horizontal, sustentados en edificaciones de múltiples unidades de viviendas. En este caso existe una mezcla de tipos de propiedad ya que, si bien cada persona puede ser pleno propietario de una o más unidades de viviendas, a su vez es copropietario de las áreas comunes que comparte con sus pares.

Las obligaciones de los copropietarios también son mixtas y se reparten entre individuales y colectivas. En muchas ocasiones las disposiciones colectivas vienen dadas por un reglamento desarrollado por el propio promotor inmobiliario, y en otras nacen del acuerdo de los copropietarios.

¿Cómo saber con seguridad quién es el propietario de la casa que vas a comprar?

Uno de los aspectos fundamentales para poder comenzar la negociación de una vivienda que, a priori, puede resultar de interés para el inversor es conocer quién es el propietario. Antes de conocer con cuál de los tipos de propiedades de la vivienda va a negociar, el interesado ha de conocer si el propietario es una persona física y jurídica y, sobre todo, quién es para poder hacerle llegar el interés en la misma. Hace años, ir físicamente al catastro era prácticamente la única posibilidad de acceder a este dato. Hoy la tecnología pone las cosas mucho más fáciles. 

Localizar el inmueble

Vayamos paso a paso. Lo primero de todo es conocer la ubicación concreta del inmueble. Desde Internet, contamos con numerosas herramientas que localizan la vivienda elegida, con la calle y el número exacto. Conviene acercarse hasta el inmueble elegido para comprobar las peculiaridades de su entorno y aspectos fundamentales si deseamos hacer una inversión, como lo son las conexiones, los medios de transporte, los comercios o los espacios verdes que hay a su alrededor. Todos estos aspectos y las infraestructuras en construcción que se están levantando en su entorno generan un valor muy importante.

Obtener la referencia catastral

Una vez conocida la localización, es fácil obtener la referencia catastral. Y decimos fácil porque todas las viviendas cuentan con un número y obligatorio. La referencia catastral está compuesta de 20 caracteres que, si se introducen en algunos de los programas informáticos que cuentan con todos los datos específicos sobre estas referencias, dan como resultado todos los datos sobre el inmueble. 

Acude al catastro virtual

La Oficina Virtual del Catastro es una web oficial. Se trata de una página muy sencilla e intuitiva en la que el interesado deberá introducir una serie de datos. El catastro virtual nos pide datos como la calle y número donde está la vivienda, las coordenadas, la referencia catastral, el polígono o parcela donde se encuentra y el Código Registral Único. Introduciendo al menos tres de esos datos se obtiene el resultado buscado.

Ficha catastral.

Y el resultado es la denominada ficha catastral. Para obtenerla, y una vez introducidos los datos referidos en el catastro virtual, el usuario ha de hacer clic sobre la opción “Consulta descriptiva y gráfica”. El sistema generará un PDF en el que aparece toda la información.

La nota simple.

Para conseguir todos los datos que pueden resultar significativos para cualquier persona que desee adquirir una vivienda en concreto, lo mejor es solicitar una nota simple de vivienda. Se trata de un documento meramente informativo, es decir, que no es oficial, pero que muestra datos clave como la titularidad, las cargas que pesan sobre la vivienda o la descripción de la finca. La nota simple se obtiene en la oficina virtual del Registro de la Propiedad facilitando los datos que se han obtenido en los pasos anteriores.


Rentalias es una empresa formada por profesionales con más de 30 años de experiencia en el sector inmobiliario, nuda propiedad en España e inversión en activos inmobiliarios. Si estás interesado o necesitas asesoramiento personalizado en lo referente a la nuda propiedad en Barcelona o nuda propiedad en Madrid, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

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