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Invertir y poseer posiciones en el mercado inmobiliario es un escenario altamente deseable para cualquier inversionista. Sin embargo, existe el paradigma de que para incursionar en esta industria se requiere de grandes capitales, y no necesariamente es así. Hay diferentes tipos de propiedades de una vivienda que permiten inversiones de variadas cuantías.
Si bien para efectos jurídicos la propiedad puede clasificarse en pública, privada y social, nos enfocaremos solamente en la propiedad privada y las modalidades por medio de las cuales las personas o entes pueden participar en rol de propietario.
La plena propiedad de la vivienda es la más común en la mayoría de casos. Aglutina la propiedad de la vivienda y la potestad de usar y disfrutar de la vivienda en cuestión sin más limitaciones que imponga la ley.
Para todos los efectos, en este tipo de propiedad de la vivienda, el pleno propietario asume los deberes y derechos inherentes a la posesión del bien inmueble, bien sean de carácter fiscal o de cara a la comunidad respectiva.
La plena propiedad en términos de inversión puede que sea la más exigente. Normalmente requiere de montos importantes de capital o, en último caso, de capacidad crediticia a largo plazo.
La mayoría de los plenos propietarios han asumido algún tipo de hipoteca para adquirir la vivienda o han participado en esquemas de construcción cooperativas en donde se dosifican los aportes de inversión en el tiempo.
La nuda propiedad de la vivienda surge cuando el pleno propietario de una vivienda accede a la cesión de su titularidad, preservando para sí el derecho a uso y disfrute por un lapso de tiempo determinado o de por vida.
Si se quiere, se trata de un despliegue de la plena propiedad que recae sobre dos personas o entes distintos, y que permite a inversionistas con modestos capitales incursionar en el mercado inmobiliario.
Los negocios de nuda propiedad en un alto porcentaje los generan personas de la tercera edad –mayores de 65 años–, ávidos de complementar las pensiones que reciben del Estado una vez que llegan a su etapa de jubilación.
Es así como entregan la nuda propiedad a cambio de una renta que el inversionista se compromete a entregar en la periodicidad acordada. La entrega de la inversión se hace por cuotas y sin incurrir necesariamente en gastos de financiamiento
En cuanto a fiscalidad, en este tipo de propiedad de la vivienda, el nudo propietario debe hacer frente al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) luego negociar con el propietario original, para tributar con base en lo que significa esta nueva propiedad en su patrimonio.
Así mismo, debe asumir mejoras en áreas comunes en urbanismos multifamiliares.
El usufructuario constituye la contraparte del nudo propietario y es quien ejerce el derecho a uso y disfrute, aunque legalmente ya no cuente entre sus posesiones con la titularidad de la vivienda.
Para tal negociación se consideran los cálculos previstos en el Código Civil para establecer los montos que se adjudican tanto el usufructuario como el nudo propietario, a partir de lo cual deriva la renta a entregar y demás obligaciones de ley.
Lo que subyace detrás de la entrega de la nuda propiedad es que el propietario original está liquidando parte del activo que representa su vivienda, sacando provecho de la posibilidad de permanecer en esta incluso por tiempo indefinido.
En cuanto a las responsabilidades fiscales y comunitarias, estas se reparten atendiendo a las proporciones de propiedad que cada quien adquiera, y a las demás disposiciones particulares estipuladas en el contrato de mutuo acuerdo.
La condición de copropiedad se presenta cuando dos o más personas comparten la propiedad de cierto bien, bajo el concepto jurídico denominado mancomún proindivisa. Esto lo que indica es que los copropietarios son dueños de una posesión de incómoda división.
La típica situación de copropietario se produce al heredar los hijos bienes inmuebles de los padres. Estos pasan a ser copropietarios de la vivienda, y en no pocos casos se resuelve liquidarla para entregar en forma de dinero lo que corresponde a cada quien.
Otra forma de copropiedad es la que se conforma en los urbanismos basados en propiedad horizontal, sustentados en edificaciones de múltiples unidades de viviendas. En este caso existe una mezcla de tipos de propiedad ya que, si bien cada persona puede ser pleno propietario de una o más unidades de viviendas, a su vez es copropietario de las áreas comunes que comparte con sus pares.
Las obligaciones de los copropietarios también son mixtas y se reparten entre individuales y colectivas. En muchas ocasiones las disposiciones colectivas vienen dadas por un reglamento desarrollado por el propio promotor inmobiliario, y en otras nacen del acuerdo de los copropietarios.
Uno de los aspectos fundamentales para poder comenzar la negociación de una vivienda que, a priori, puede resultar de interés para el inversor es conocer quién es el propietario. Antes de conocer con cuál de los tipos de propiedades de la vivienda va a negociar, el interesado ha de conocer si el propietario es una persona física y jurídica y, sobre todo, quién es para poder hacerle llegar el interés en la misma. Hace años, ir físicamente al catastro era prácticamente la única posibilidad de acceder a este dato. Hoy la tecnología pone las cosas mucho más fáciles.
Vayamos paso a paso. Lo primero de todo es conocer la ubicación concreta del inmueble. Desde Internet, contamos con numerosas herramientas que localizan la vivienda elegida, con la calle y el número exacto. Conviene acercarse hasta el inmueble elegido para comprobar las peculiaridades de su entorno y aspectos fundamentales si deseamos hacer una inversión, como lo son las conexiones, los medios de transporte, los comercios o los espacios verdes que hay a su alrededor. Todos estos aspectos y las infraestructuras en construcción que se están levantando en su entorno generan un valor muy importante.
Una vez conocida la localización, es fácil obtener la referencia catastral. Y decimos fácil porque todas las viviendas cuentan con un número y obligatorio. La referencia catastral está compuesta de 20 caracteres que, si se introducen en algunos de los programas informáticos que cuentan con todos los datos específicos sobre estas referencias, dan como resultado todos los datos sobre el inmueble.
La Oficina Virtual del Catastro es una web oficial. Se trata de una página muy sencilla e intuitiva en la que el interesado deberá introducir una serie de datos. El catastro virtual nos pide datos como la calle y número donde está la vivienda, las coordenadas, la referencia catastral, el polígono o parcela donde se encuentra y el Código Registral Único. Introduciendo al menos tres de esos datos se obtiene el resultado buscado.
Y el resultado es la denominada ficha catastral. Para obtenerla, y una vez introducidos los datos referidos en el catastro virtual, el usuario ha de hacer clic sobre la opción “Consulta descriptiva y gráfica”. El sistema generará un PDF en el que aparece toda la información.
Para conseguir todos los datos que pueden resultar significativos para cualquier persona que desee adquirir una vivienda en concreto, lo mejor es solicitar una nota simple de vivienda. Se trata de un documento meramente informativo, es decir, que no es oficial, pero que muestra datos clave como la titularidad, las cargas que pesan sobre la vivienda o la descripción de la finca. La nota simple se obtiene en la oficina virtual del Registro de la Propiedad facilitando los datos que se han obtenido en los pasos anteriores.
La propiedad individual del inmueble se refiere a la situación en la que una persona o entidad es dueña de un bien inmueble de forma exclusiva. Es decir, el propietario tiene el derecho de usar, disfrutar y disponer de la propiedad de acuerdo con las leyes y regulaciones aplicables.
En este tipo de propiedad, el dueño del inmueble tiene pleno control sobre el uso y la gestión del mismo, pudiendo decidir si desea habitar la vivienda, alquilarla o venderla. Además, el propietario es responsable de los costos de mantenimiento y reparación del inmueble, así como de cualquier impuesto o carga que pueda recaer sobre la propiedad.
La propiedad individual del inmueble se puede adquirir de varias formas, como por ejemplo mediante la compra de un inmueble, la herencia o donación de una propiedad, o a través de la construcción de una vivienda en un terreno propio.
Es importante destacar que la propiedad individual del inmueble es una de las formas más comunes de propiedad de viviendas, ya que proporciona al propietario una gran libertad y autonomía en el uso y disfrute de su propiedad. Sin embargo, también implica una mayor responsabilidad y carga financiera, porque el propietario es el único responsable de todos los costos y gastos asociados con la propiedad.
La propiedad compartida del inmueble es una situación en la que dos o más personas comparten la propiedad de un bien inmueble. Esta forma de propiedad se puede dividir en tres categorías: propietarios por totalidad de los bienes, bienes comunitarios y arrendamiento común.
En la propiedad compartida por totalidad de los bienes, dos o más personas son propietarias de la propiedad al mismo tiempo y en la misma proporción. Por ejemplo, dos personas pueden comprar conjuntamente una vivienda, cada una de ellas siendo dueña del 50% de la propiedad.
En este tipo de propiedad compartida, los copropietarios tienen los mismos derechos y obligaciones sobre la propiedad y deben tomar decisiones conjuntas en cuanto a su uso, mantenimiento y gestión.
En la propiedad compartida de bienes comunitarios, varias personas son dueñas de un bien inmueble, pero cada una tiene una parte indivisa del mismo. Este tipo de propiedad es común en comunidades de vecinos en las que cada propietario tiene una parte de la propiedad común, como las áreas de recreación, piscina, jardines, entre otros.
Los copropietarios tienen el derecho de uso y disfrute de las áreas comunes, pero no pueden tomar decisiones sobre su uso individualmente, sino que deben acordarlas en conjunto.
En la propiedad compartida por arrendamiento común, los copropietarios son propietarios de una propiedad de la que se desprende un derecho de arrendamiento. Es decir, los copropietarios son los propietarios de una vivienda que está siendo alquilada a terceros, y cada uno de ellos recibe una parte proporcional de los ingresos generados por el alquiler.
En este tipo de propiedad, los copropietarios son responsables de las decisiones relacionadas con el arrendamiento, como la elección de los inquilinos, la fijación del alquiler, la gestión de los gastos y el mantenimiento del inmueble.
La propiedad específica mediante fideicomiso de propiedad es una forma de propiedad en la que una persona o entidad, llamada fideicomitente, transfiere la propiedad de un bien inmueble a otra persona o entidad, llamada fiduciario, para que este la administre y gestione en beneficio de una tercera persona, llamada fideicomisario.
El fideicomiso de propiedad es un acuerdo legal que establece las condiciones y términos en los que el fiduciario debe administrar y gestionar la propiedad en beneficio del fideicomisario. Estas condiciones pueden incluir, por ejemplo, el plazo del fideicomiso, el uso que se le puede dar a la propiedad, la forma en que se deben manejar los ingresos generados por la propiedad y las condiciones en las que se debe transferir la propiedad al fideicomisario.
Esta forma de propiedad es comúnmente utilizada en el ámbito inmobiliario, especialmente en el caso de grandes proyectos de construcción o inversiones inmobiliarias. En estos casos, un grupo de inversionistas puede crear un fideicomiso de propiedad para adquirir una propiedad y luego gestionarla en conjunto, bajo las condiciones acordadas en el fideicomiso.
El fideicomiso de propiedad puede tener varias ventajas en comparación con otras formas de propiedad. Por ejemplo, puede ser una forma eficiente de reunir capital y recursos para adquirir una propiedad, especialmente en el caso de inversiones inmobiliarias de gran escala. Además, el fideicomiso puede proporcionar una mayor flexibilidad en cuanto a la gestión y uso de la propiedad, ya que el fiduciario puede tomar decisiones en función de los intereses del fideicomisario.
La propiedad no relacionada es una forma de propiedad en la que dos o más personas no están relacionadas por matrimonio o parentesco, pero tienen una propiedad en común. Esta propiedad puede ser adquirida por las partes a través de una variedad de medios, como la compra conjunta de una vivienda o la inversión en un proyecto inmobiliario.
En la propiedad en común, cada uno de los copropietarios tiene una parte indivisa de la propiedad. Es decir, cada copropietario tiene una participación en la propiedad, pero no tiene un derecho de propiedad exclusivo sobre una parte específica de la misma.
Por ejemplo, si dos personas son copropietarias de una vivienda en común, ambas tienen el derecho de usar y disfrutar de la propiedad, pero no pueden reclamar la propiedad exclusiva de una habitación o espacio específico dentro de la misma.
Por otro lado, la propiedad puede estar organizada como una sociedad limitada, en la que cada uno de los copropietarios es un socio de la empresa. En una sociedad limitada, cada socio tiene una participación específica en la propiedad y en la gestión de la misma.
Por ejemplo, si dos personas crean una sociedad limitada para comprar una vivienda, pueden establecer cuotas de participación y roles específicos en la gestión de la propiedad.
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