By raquel
mayo 12, 2019

¿Tengo derecho a realizar obras y mejoras en la nuda propiedad?

El nicho de negocio que significa la nuda propiedad viene tomando un importante auge dentro de la industria inmobiliaria. Los inversionistas se ven motivados a partir de la posibilidad de que eventualmente sean plenos propietarios de un inmueble con una fracción de la inversión. Y la pregunta es pertinente: ¿se pueden acometer obras en nuda propiedad?

Como bien sabemos, si hay un nudo propietario es porque hay como contraparte un usufructuario; es decir, otro quien posee el derecho de uso y disfrute y que fue el propietario original que decidió ceder la titularidad del bien inmueble.

Aunque no necesariamente el usufructuario es quien reside en la vivienda, normalmente sucede así ya que la mayoría de las veces se trata de personas de la tercera edad en etapa de jubilación que aprovechan este recurso para procurarse ingresos adicionales.

Obras y mejoras pueden perjudicar en convenio de usufructo

Siendo así, que el nudo propietario pueda acometer obras y mejoras al inmueble es cuesta arriba y no se estila. Cuando se trata de un condominio que comparte áreas de disfrute comunes a los copropietarios, se establece que es el titular quien debe hacerse cargo de posibles aportes para sus eventuales mejoras, pero al tratarse de trabajos específicamente dentro del inmueble, tendría que haber un acuerdo explícito con el usufructuario.

El nudo propietario debe respetar estrictamente el régimen de usufructo que pesa sobre el inmueble y su influencia en el mismo —más allá de su titularidad— es nula.

No es conducente que posea acceso al mismo, ni puede disponer de ninguna de sus áreas. Es por ello que cualquier tentativa de mejoras a la vivienda decididas unilateralmente, están negadas para el dueño de las escrituras.

Aprobación y respaldo del usufructuario

Sin embargo, esto no anula la posibilidad de que el nudo propietario plantee algún proyecto que a futuro le aporte valor al inmueble y, que por alguna razón, en términos de oportunidad sea conveniente acometer. Puede darse una situación que sea propicia y que abarate algunos trabajos que también puedan ser del interés del usufructuario.

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En cualquier caso, habría que contar con la aprobación y respaldo por escrito del usufructuario para llevar a cabo tareas de esta naturaleza en un inmueble del cual solo se posee la nuda propiedad. No es algo que sea para nada común, pero no es del todo descabellado considerando lo antes mencionado.

Negociando en las mejores condiciones

Normalmente, cuando desembolsan sus capitales los inversionistas han preparado con anterioridad el plan para el retorno de la inversión, y quizá han visualizado que algunas mejoras al inmueble que es sujeto de la negociación le darían ventajas adicionales.

De ser así, es muy aconsejable incluir estas condiciones y premisas desde el mismo contrato en el que se constituya el usufructo, ya que además de resolver el problema de vencer una resistencia a posteriori, puede ser motivo para negociar en mejores condiciones.

Pongamos un ejemplo. Si es una casa que posee terreno en donde es posible construir habitaciones adicionales o algún espacio destinado a estacionamiento, el inversionista puede comprometerse a llevar a cabo estas mejoras y así ahorrar algo en la renta que ofrezca.

Obras y mejoras formarán parte del usufructo

Por supuesto que esto va a depender de cuán conveniente sea también para los usufructuarios tener estos nuevos espacios a su disposición.

Está demás indicar que todas las nuevas dependencias o mejoras a las existentes —una vez culminadas— estarán bajo el régimen de usufructo que recae sobre el inmueble, aunque sea el nudo propietario quien las lleve a cabo.

Sin duda que en la medida que las obras o mejoras sean mínimamente invasivas y molestas para los que residen en la propiedad, esto será posible negociarlo. En instalaciones que se encuentren separadas o apartadas del área de ocupación habitual, los usufructuarios estarán más proclives a aceptar remodelaciones o construcciones anexas.

Todo esto no podrá entenderse nunca como un derecho del nudo propietario y estará siempre supeditado a la decisión del usufructuario, quien tendrá la palabra final. El derecho lo asiste y, en último caso, el nudo propietario deberá aguardar a la extinción del mismo para adelantar las obras y mejoras que tenga en mente.

Consulte nuestras viviendas de nuda propiedad

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