¿Qué es una hipoteca puente y cómo funciona?

La hipoteca puente es una solución ideal para quienes desean cambiar de casa pese a tener pendiente la devolución de una parte de la hipoteca solicitada para pagar su casa actual.

Consiste en un tipo de préstamo que permite comprar un inmueble nuevo mientras se vende el que se tenga en propiedad en ese momento, estando aún hipotecada dicha vivienda.

Mediante esta alternativa es posible obtener financiación para adquirir una nueva casa sin haber vendido aún la antigua, aunque existen una serie de requisitos que detallaremos en este artículo.

Para saber cómo funciona una hipoteca puente, lo primero que necesitamos entender es que se trata de una modalidad distinta a las tipologías más conocidas de hipoteca, a saber, fija, variable o mixta.

Cuando compramos una vivienda nueva y formalizamos el préstamo que nos permitirá pagarla, la entidad bancaria que se ocupa de la financiación unifica las dos hipotecas (la “normal” y la hipoteca puente), quedando ambas propiedades como garantía.

En ese momento, el titular se compromete a vender su anterior vivienda en un plazo determinado, que suele oscilar entre los 2 y los 5 años. El banco, por su parte, facilita el pago de una sola cuota por una cantidad reducida durante dicho periodo, generalmente incluyendo intereses.

Una vez que haya comprador para el antiguo inmueble y se cierre el proceso de compra-venta, las ganancias obtenidas se utilizarán para cancelar la deuda contraída. De esta manera, quedará únicamente la hipoteca de la nueva vivienda.

En caso de no conseguir vender el inmueble en el plazo fijado, el titular tendrá que empezar a pagar la cantidad de la que estaba exento hasta la fecha; es decir, deberá abonar las cuotas normales de las dos hipotecas.

Requisitos para solicitar una hipoteca puente

Al tener unas características particulares, acceder a una hipoteca puente requiere cumplir una serie de condiciones:

1. En primer lugar, una hipoteca puente permite acceder al 100% del valor de la vivienda que se desea comprar, siempre y cuando la suma del nuevo préstamo hipotecario y de la cantidad pendiente de devolver por la anterior hipoteca no supere el 80% del valor de tasación de ambas propiedades.

Si hemos amortizado gran parte de la hipoteca de la primera vivienda, es probable que obtengamos la suficiente cantidad de dinero para costear la compra del nuevo inmueble en su totalidad.

• El plazo máximo oscila entre los 35-40 años.
• Según el banco que conceda el préstamo, las condiciones pueden variar, pero, generalmente, durante el tiempo en el que se vende la primera casa existe un período de carencia del capital de la hipoteca, por lo que solo se paga la parte proporcional a los intereses. Así, una vez vendida la primera vivienda, se pasará al pago habitual de las cuotas, incluyendo tanto la amortización del préstamo como los intereses correspondientes.

Esto que permite afrontar cuotas más pequeñas durante el tiempo de venta de la primera vivienda, aunque también implica que la deuda no se reduzca durante este período al estar pagando solamente intereses.

• En caso de amortizar la deuda contraída gracias a la hipoteca puente y el capital adquirido por la venta de la anterior casa, normalmente el banco no cobra comisiones por esta operación, aunque es importante revisar las condiciones que figuren en el contrato.
• Antes de conceder el préstamo el banco realizará un análisis de solvencia de la persona interesada, con el fin de conocer tanto su nivel de ingresos como de valorar si podrá asumir las cuotas mensuales de la nueva hipoteca. Asimismo, se comprobarán posibles deudas pendientes.

Ten en cuenta que las hipotecas puente implican un alto nivel de endeudamiento, por lo que los bancos revisarán atentamente los ingresos y la solvencia del cliente interesado. Por tanto, se requiere un nivel de solvencia económica considerable.

¿Qué bancos ofrecen hipoteca puente?

La entidad bancaria que ofrece públicamente hipotecas puente (también puede conseguirse en la web Hipotecas.com) es el Santander, permitiendo adquirir una nueva vivienda mientras se vende la anterior con la Hipoteca Cambia de Casa. Dicho producto ofrece la posibilidad de obtener una financiación de hasta el 100% del precio de compra venta.

La hipoteca puente de este banco puede solicitarse tanto a tipo fijo como variable. La compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial es:

• En el caso del tipo variable, se acordará uno de los siguientes supuestos:
  • 0,25% del capital reembolsado anticipadamente cuando el reembolso parcial o total se produzca durante los tres primeros años de la vida del préstamo;
  • 0,15% cuando el reembolso parcial o total se produzca durante los cinco primeros años de la vida del préstamo.
• Tipo fijo: la compensación consistirá en:
  • 2% del capital reembolsado anticipadamente cuando el reembolso parcial o total se produzca durante los 10 primeros años de la vida del préstamo, y
  • 1,5% del capital reembolsado anticipadamente cuando el reembolso se produzca con posterioridad

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