¿Se puede embargar el usufructo vitalicio?¿Y la nuda propiedad?

¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad es una figura jurídica de vieja data y que hace algunos años ha cobrado su vigencia dadas las circunstancias económicas que vivimos. Algunos inversionistas han encontrado atractivo este nicho de mercado en donde generalmente se acepta entregar una renta –temporal o vitalicia– a cambio de obtener esta propiedad condicionada por el usufructo.

Cuando al tener en cuenta propia este nuevo bien –luego de cumplir con los requisitos de ley y firmar las respectivas escrituras–, el mismo puede estar sujeto a embargo como cualquier otro elemento del patrimonio.

Si acaso un tribunal decretase una orden para resarcir daños o simplemente para reponer un préstamo no cancelado a tiempo, es perfectamente posible embargar la nuda propiedad.

¿Qué situación se tiene que dar para proceder a embargar un usufructo vitalicio?

El mismo concepto de usufructo vitalicio dificulta enormemente el embargo del mismo, ya que la ley, como hemos señalado en numerosas ocasiones, protege al usufructuario. En el mismo concepto está recogido el término que sienta las bases legales de esta situación. La condición de “vitalicia” hace que se proteja que el usufructuario conserve el derecho de uso y disfrute del inmueble hasta el momento de la extinción del acuerdo, es decir, hasta el momento de su fallecimiento.

Sin embargo, conviene profundizar en un pequeño matiz. El Código Civil señala en su definición de usufructo que este es “el derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia”. El usufructuario no es el propietario por lo que, si bien tiene derecho a usar y disfrutar el inmueble según sus intereses, no puede ir en contra de la ley de modo que pueda perjudicar al propietario. 

En el artículo 480 del Código Civil se recoge también las posibilidades que posee el usufructuario de hacer uso de su derecho: “Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo”. 

De este modo, y en el caso que nos ocupa, es decir, el usufructo vitalicio, el final del usufructo y por lo tanto los posibles contratos asociados a él concluirán con la extinción del mismo o, lo que es lo mismo, con el fallecimiento del usufructuario o usufructuarios. 

A partir de estas leyes protectoras con el usufructuario podemos entender que el usufructo vitalicio es inembargable y solo se podrá dar ciertas modalidades de cancelación en caso de incumplimiento de los aspectos contractuales. 

¿Se puede cancelar el usufructo?

En este sentido, en el caso de que no se conserven “la forma y sustancia” tal y como indica el Código Civil, se puede producir por parte del propietario una denuncia ante las entidades jurídicas que podrían llevar a un intento de cancelación del usufructo en el caso de que se produjese un daño considerable a dicho propietario

En este caso, lo habitual es que el nudo propietario solicite la entrega del bien inmueble en usufructo. Pero es importante saber que, aunque esta entrega se apruebe, el propietario se verá obligado a realizar un pago anual al usufructuario al que se le ha impedido el uso y disfrute del inmueble. 

Ahora bien, como decíamos antes, lo que sí se puede embargar es la nuda propiedad de un usufructo del mismo modo que se puede embargar cualquier propiedad de pleno dominio. 

En cualquier caso, si se produce esta situación, no se modifican las condiciones en las que se encuentra la persona que se beneficia del usufructo vitalicio. Es decir, pese a que el propietario no sea el mismo las condiciones de uso y disfrute continuarán siendo exactamente las mismas, siempre que se actúe de acuerdo con lo que determina la legislación en vigor.

Nuda propiedad y balance de activos

Recordemos que la peculiaridad de ser nudo propietario de un inmueble reside en que su valor puede ser contabilizado en su balance personal, a pesar de no gozar de los derechos de uso y disfrute.

Precisamente y por esta misma razón, en un inmueble sometido a embargo donde exista previamente uno o más usufructuarios, el nuevo dueño está obligado a respetar esta condición y solo podrá hacerse de la plena propiedad luego de extinguirse el usufructo.

La nuda propiedad es totalmente negociable y puede incluso hipotecarse para obtener liquidez; sin embargo, su valor siempre estará limitado a las condiciones impuestas en el contrato de usufructo acordado.

Dependiendo del plazo de vigencia –temporal o vitalicia– y tomando en cuenta la edad del usufructuario, se determina su monta para cualquier negociación relacionada con el inmueble.

El usufructuario no pierde prerrogativas

Aunque el usufructuario no tiene poder de decisión sobre las negociaciones que se puedan hacer con su antigua propiedad, si entre él y el nudo propietario media una renta, el hecho de que se enajene el inmueble puede ser motivo de inquietud si no está explícitamente indicado en el contrato quién será responsable de los pagos subsiguientes y bajo cuáles condiciones.

Y es que al perder el incentivo de tener la posibilidad de adquirir la plena propiedad del inmueble, el que paga la renta podría empezar a incumplir sin tener ahora consecuencias, ya que la nuda propiedad del mismo no le pertenece.

Jurídicamente no es posible traspasar la responsabilidad y compromisos de un contrato a otra persona sin el consentimiento de las partes expresado en un nuevo documento, por lo que el usufructuario tiene estar muy claro en dicha situación.

Contrato de rentas redactado por especialistas

De allí la importancia de asesorarse con especialistas en la materia al momento de establecer los términos de la firma de una cesión de nuda propiedad a cambio de una renta, bien sea temporal o de por vida.

Lo ideal es que el nudo propietario mantenga una comunicación fluida con el usufructuario y que le informe oportunamente si acaso tiene planes de negociar el inmueble, para de esta forma llegar a acuerdos y evitar situaciones indeseables.

El embargo de la nuda propiedad no solo puede producirse como resultado de haber puesto en prenda el bien inmueble para obtener un capital por medio de un préstamo, sino que, por formar parte del patrimonio del nudo propietario, está sujeto a compensar deudas o resolver litigios de otros orígenes.

Los tribunales determinarán en tales situaciones las acciones y penalidades que una persona debe asumir luego de incumplir con los compromisos económicos a los cuales se haya suscrito.

En todo caso, el usufructuario estará protegido ante la ley por el contrato que celebró en su momento con la persona a la cual cedió la nuda propiedad y que debe reposar en los registros inmobiliarios correspondientes.


¿Estás interesado en realizar una inversión en el sector inmobiliario? La nuda propiedad en España es una de las inversiones más rentables y seguras del mercado actualmente. Si quieres saber más información no dudes en ponerte en contacto con Rentalias y nuestro equipo de especialistas en inversiones inmobiliarias te atenderá de forma personalizada y sin compromiso.

LEAVE A COMMENT

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.

2018 © Rentalias. Todos los derechos reservados Política de PrivacidadAviso LegalPolítica de Cookies
envelope-ocommentphonetwitterlinkedinyoutube-playmenucross-circle