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Uno de los temores más comunes y comprensibles de los propietarios de una vivienda dispuesta para alquilarse es tener que verse en la obligación de sacar a un inquilino moroso. De seguro, como propietarios este escenario es el último que quisiéramos vivir y existen muchas acciones previas que pueden llevarse a cabo para disminuir el riesgo de verse en esta situación desagradable.
Sin embargo, lamentablemente siempre existirá el riesgo de contar con inquilinos morosos. Por ello es fundamental estar al tanto de cuál es el procedimiento legal que debe llevarse a cabo ante un arrendatario irresponsable que no cumpla con sus obligaciones económicas y que se niegue a desalojar el inmueble.
Indudablemente, el desalojo de un inquilino moroso implica una situación sumamente incómoda, y en muchos casos puede llevar a tomar decisiones impulsivas y desacertadas, como cambiar la cerradura de la vivienda o entrar a la fuerza.
Esto solo puede generar complicaciones, tanto morales como legales. En cuanto a la legalidad, en una situación como la descrita anteriormente el inquilino puede demandar al propietario alegando, por ejemplo, allanamiento de morada.
Esto es posible porque existe un contrato que está vigente y teóricamente el inquilino es poseedor del inmueble mientras dicho documento tenga vigencia.
En situaciones de impago de renta lo más importante siempre será generar la reclamación formal con anticipación. De hecho, es posible hacer el reclamo correspondiente desde el primer mes de incumplimiento en el pago del alquiler.
Este reclamo debe llevarse a cabo a través de una carta certificada en la que el propietario describe las características de la situación, incluyendo tiempo de morosidad, precio del alquiler, valores de los suministros (si es que el impago también se extiende a estos) y demás consideraciones que deban tomarse en cuenta.
Para comprobar que efectivamente no se está recibiendo el pago correspondiente es recomendable que la transacción siempre se realice a través de medios fidedignos y que ofrezcan la posibilidad de generar registros. Esto será beneficioso tanto para el propietario como para el inquilino.
Una vez se ha enviado la reclamación correspondiente, el arrendatario cuenta con un máximo de 30 días para saldar sus deudas antes de iniciarse el proceso legal de desahucio.
En este periodo es recomendable intentar negociar con el inquilino para evitar que el conflicto escale y así pueda resolverse en mejores términos. Por supuesto, esta negociación dependerá directamente de las características específicas del conflicto y la disposición tanto del propietario como del inquilino.
Si se logra negociar de forma beneficiosa para todas las partes, es necesario que dicho acuerdo quede registrado en una resolución en la que se detallen las condiciones, la fecha de entrega de llaves y demás datos relevantes para el proceso de devolución del inmueble y cancelación de deudas.
La ley ofrece distintas opciones para los propietarios que se ven en la penosa situación de tener que sacar a un inquilino moroso.
La herramienta más efectiva en este sentido es la demanda de desahucio por impago de alquiler, que debe ser presentada por el propietario en el juzgado correspondiente.
El curso natural de este procedimiento implica que una vez se ha aprobado la demanda, el arrendatario cuenta con 10 días para desalojar el inmueble por completo, así como para cancelar las deudas que tiene con el arrendador.
Esta herramienta legal también considera una fecha determinada que se reserva para que el inquilino presente alguna oposición, si es el caso.
¿Cuánto tiempo puede durar el procedimiento de desahucio generado a partir de una demanda? Desde que esta es presentada hasta que el juzgado emite una sentencia, el proceso completo puede durar entre cuatro y ocho meses.
Cuando el inmueble es recuperado luego del desalojo de un inquilino moroso, la vivienda debe estar en las condiciones en las que se entregó en primera instancia. Si esto no es así, el propietario tiene todo el derecho de reservarse la fianza, e incluso puede demandar al arrendatario por mal uso del inmueble y reclamarle el monto que considere justo.
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