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Existen propiedades inmobiliarias que por sus características y ubicación pueden ser destinadas tanto al alquiler vacacional como al tradicional. ¿Cómo decidirse por una modalidad o la otra? ¿Qué nos favorece? Hablemos de la rentabilidad del alquiler vacacional.
Como casi todo en la vida, siempre encontraremos pros y contras al tomar partido por una u otra cosa. Sin embargo, lo conducente es sopesar las razones y luego, tomar la mejor decisión.
En el caso de un inmueble, del cual podamos obtener rentas bajo estas dos facetas, debemos tomar en cuenta lo que cada negocio nos puede ofrecer. Aun siendo en ambos casos un alquiler, la rentabilidad del alquiler vacacional puede ser mayor siempre y cuando estemos dispuestos a pagar el precio.
Y es que el alquiler vacacional o turístico se rige por reglas muy distintas a un alquiler tradicional. Este mercado apela a la fantasía que puede significar el turismo y la magia que le rodea. Para quienes lo ejercen, procurando obtener mejores beneficios que rentando simplemente con propósitos residenciales.
Por supuesto que va a depender mucho del punto geográfico en el cual esté edificado el inmueble, y las ganas que pongamos para mantenerlo ocupado la mayor parte del tiempo. En este aspecto reside el punto crítico entre ambas opciones, ya que exige de nosotros un mayor compromiso y tiempo para gestionar.
En un alquiler tradicional se estila adjudicar el inmueble en alquiler por un periodo que supera el año de duración. Cuando nos dedicamos a alquilar en modo vacacional las ocupaciones son temporales y generalmente asociadas a cierta temporada del año.
Si estamos hablando de un inmueble cercano a la costa, lo más común es que su demanda se circunscriba al verano, tiempo en el que las personas, dedican parte de su tiempo para tumbarse al sol y disfrutar del mar y la arena. Si bien pueden ser días o semanas muy rentables en esos lapsos de tiempo, en otros habría que esforzarse para no tenerlo ocioso.
Los expertos indican que la rentabilidad del alquiler vacacional se empina sobre el correspondiente al alquiler tradicional solo cuando el porcentaje de ocupación supera el 60 %. Sabemos que el verano no dura tanto, por lo que en este aspecto debe enfocarse alguien que decida por la primera opción.
Por consiguiente, es clave mantener ocupado el inmueble la mayor parte del año. Es el reto a asumir para que la balanza de la rentabilidad del alquiler vacacional se incline sobre la del alquiler residencial. Se tiene la percepción que cada vez más gente prefiere rentar con fines residenciales para ahorrarse esta misión.
Esto puede tener cierta lógica, ya que el alquiler tradicional es mucho menos exigente en este sentido. Los plazos de esta modalidad de alquiler permiten al propietario un sosiego que quizá el otro no. Al firmar un contrato de alquiler por un año —como generalmente ocurre en el tradicional—, disfruta de 365 días de ocupación plena.
Es un dilema que no tiene respuesta fácil y que en cada caso puede variar. Sobre todo, va a ser determinante el tipo de inmueble y su ubicación: mientras más privilegiada y exclusiva sea, la rentabilidad del alquiler vacacional tendrá más posibilidades de salir vencedora. No obstante, en todos los casos requiere de la constante venta para evitar pausas en los ingresos.
Para lograrlo muchos propietarios delegan la gestión de sus inmuebles a agencias que se encargan de hacer este trabajo de manera profesional. De esta manera se maximiza la rentabilidad gracias a la cartera de clientes vacacionales que pueden procurar. Si bien es cierto que esto conlleva un costo, pero es una manera de expandir posibilidades.
Además de plazos prolongados, el alquiler tradicional también tiene algunas ventajas adicionales sobre el vacacional. Los costos referidos a los servicios generalmente son asumidos por los inquilinos, cosa que no ocurre al alquilar por algunas noches y días un aposento turístico.
Así mismo, la fiscalización que se aplica a las rentas obtenidas por concepto de alquiler vacacional es mayor a las que estipula la ley para alquileres residenciales. Esto no es un tema menor si vemos que existen tributaciones especiales que pechan de acuerdo a los servicios que se presten adicionales al alojamiento.
Algunas agencias que gestionan inmuebles abordan una estrategia mixta que combina lo mejor de los dos mundos. Por una parte aprovechan la temporada alta o favorable para el turismo. Y por otra, procuran ocupaciones que mayormente son contratadas por empresas para sus ejecutivos, por tiempos algo prolongados fuera de temporada.
No es tarea fácil; sin embargo, es un punto en el que se saca el mayor provecho posible a ciertos inmuebles cuyas prestaciones y locación son favorables para este escenario. Llegar a este punto es el sueño de todo inversionista que haya colocado su dinero en un barrio exclusivo, esperando rentabilizar al máximo.
Una de las ventajas ofrecidas para este respecto está en la existencia de plataformas de gestión de hospedajes. En fechas relativamente recientes fueron lanzadas vía Internet y permiten un mercadeo mucho más efectivo a los propietarios que se deciden por el alquiler vacacional.
Es el caso de Airbnb, en donde podemos publicar y gestionar de manera muy conveniente las ofertas de viviendas que sirven de alojamientos por temporadas cortas con propósitos turísticos. Esto nos ayuda tremendamente a ocupar nuestros inmuebles la mayor parte del año. La cobertura que nos otorga el mundo digital no tiene comparación.
Algunos estudios indican que España es uno de los lugares que goza del favoritismo de los turistas y que la cantidad de visitas de personas con ese propósito, ha venido creciendo con insistencia. Es así que las ciudades que poseen los mayores intereses vacacionales tienen muy buenas probabilidades de obtener rentas importantes.
En cambio, en otras publicaciones se hacen análisis que no son optimistas y que delimitan las supuestas ventajas a una serie de condiciones que no son fáciles de cumplir. Según la ubicación del inmueble, se debe llegar al menos a un cierto porcentaje de ocupación para lograr rentabilidades mayores en la modalidad vacacional.
El promedio de la rentabilidad del alquiler turístico se estima alrededor del 4% en cálculos recientes. Haciendo la salvedad que para los lugares de mayores atractivos vacacionales puede ascender hasta un 7 %, pero acotando que en otros sitios definitivamente no es para nada rentable.
Estos porcentajes son muy variados y las mayores ventajas son para las grandes ciudades con grandes atractivos para el turismo. Sobre todo que ya tengan una marca propia que propicie el flujo perenne de turistas sin importar la temporada que se venga.
Para calcular la rentabilidad del alquiler vacacional se emplea el mismo método que se aplica a cualquier otra inversión en la cual nos involucremos. Es decir, hay que contrastar el dinero que invertimos con los ingresos netos recibidos a cambio. Esto nos permitirá determinar la tasa de retorno de la inversión y comparar su valía con la de otras opciones que hemos podido tomar.
En este cálculo lo importante es no dejar ningún apartado por fuera, ya que hay gastos o inversión implícita que no siempre es tomada en cuenta. Por ejemplo, la tributación es un elemento que no hay que desdeñar porque puede darle la vuelta a una rentabilidad prometedora.
Dependiendo de los tipos de servicios que se entreguen junto al simple hospedaje temporal, puede que aumente o disminuya la tributación que se aplique a nuestra renta. Hay que tener bien claro cuáles son estas obligaciones y tomarlas en cuenta por el lado del haber.
Los gastos de la manutención suelen ser un poco más frecuentes en el caso del alquiler vacacional. Antes de entregarlo al siguiente huésped, es menester una revisión exhaustiva de todas sus funcionalidades para que no haya sorpresas que desprestigien nuestro aposento.
Es necesario estar conscientes de que la rentabilidad del alquiler temporal siempre puede verse en afectada por el índice de ocupación que logremos. Así como el viejo dicho reza que barco parado no gana flete, inmueble desocupado no produce renta ni beneficios.
La clave de garantizar niveles razonables de rentabilidad del alquiler turístico se encuentra en la estrategia a seguir. Hays diferentes factores que debemos conjugar, y así mantener nuestro inmueble prestando servicios de alojamientos ininterrumpidamente en la medida de lo posible.
Además, debemos estar abiertos a nuevas oportunidades de negocio para no limitarnos a ser una oferta meramente de temporada, ampliando nuestras posibilidades de éxito en este propósito de maximizar la rentabilidad del alquiler vacacional.
Como vemos, no es evidente decantarse entre alquilar con fines vacacionales o residenciales. Siempre será una decisión que habrá que razonar suficientemente, investigar el mercado que se tiene a mano y valorar opciones para actuar asertivamente.
Rentalias es una empresa formada por profesionales con más de 30 años de experiencia en el sector inmobiliario, nuda propiedad en España e inversión en activos inmobiliarios. Si estás interesado o necesitas asesoramiento personalizado en lo referente a la nuda propiedad en Barcelona o nuda propiedad en Madrid, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.
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