¿Quién paga el IBI, el usufructuario o el nudo propietario?

Una de las dudas más comunes en torno al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es quién debe asumir su pago en el caso de que una propiedad esté bajo usufructo o nuda propiedad. Este impuesto, de carácter local, es obligatorio para todos los propietarios de bienes inmuebles y su gestión recae en el ayuntamiento correspondiente. Sin embargo, la figura del usufructuario y del nudo propietario puede generar confusiones sobre quién debe hacerse cargo de este gasto. A continuación veremos cuál es la responsabilidad de cada parte en el pago del IBI.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y nuda propiedad

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es una carga fiscal esencial en España, que afecta a todos los propietarios de bienes inmuebles. Este impuesto municipal se calcula sobre el valor catastral del inmueble y es una fuente importante de ingresos para los ayuntamientos.

En el contexto de la nuda propiedad, este tema adquiere una dimensión particular. La nuda propiedad se refiere a la titularidad de un inmueble sin el disfrute del mismo, es decir, el nudo propietario posee el bien, pero no tiene el derecho de uso y disfrute, que pertenece al usufructuario. Este es un escenario común en herencias y donaciones, donde se transmite la propiedad del inmueble, pero se reserva el usufructo para otra persona, usualmente el donante o testador.

La interacción entre la nuda propiedad y el IBI plantea cuestiones relevantes acerca de la responsabilidad fiscal y los derechos asociados a cada figura, siendo un punto de análisis clave en la gestión patrimonial y fiscal en España.

¿Quién paga el IBI de la propiedad en caso de usufructo?

Por supuesto, aquí tienes la fusión de ambos textos:

En España, la determinación de quién debe pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en el caso de un usufructo se rige por normativas específicas y puede generar dudas. La legislación establece una jerarquía para determinar la obligación fiscal en situaciones donde coexisten la nuda propiedad y el usufructo. Las opciones prioritarias que constituyen el hecho imponible son:

  • Concesión administrativa sobre inmuebles afectos.
  • Derecho real de superficie.
  • Derecho real de usufructo.
  • Derecho de propiedad.

Esta jerarquía legal indica que, en caso de una cesión de nuda propiedad, el usufructuario, es decir, la persona que tiene el derecho de uso y disfrute del inmueble, es quien asume la responsabilidad del pago del IBI. El usufructuario disfruta de los beneficios del bien, como vivir en él o alquilarlo y, por tanto, se considera justo que asuma también los costes asociados a su uso.

Sin embargo, es importante señalar que los acuerdos particulares entre nudo propietario y usufructuario pueden establecer condiciones diferentes. Por ejemplo, en algunos casos, se acuerda que el nudo propietario asuma el pago del IBI como parte de un acuerdo más amplio relativo a la gestión y mantenimiento del inmueble.

En conclusión, aunque legalmente el usufructuario suele ser el responsable del pago del IBI, existen situaciones donde los términos del acuerdo entre las partes pueden modificar esta regla general. Se aconseja que ambas partes aclaren y documenten sus responsabilidades para evitar malentendidos o disputas futuras.

¿Qué pasa si el usufructuario no paga el IBI?

El pago del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es de obligatorio cumplimiento y se aplica a todo tipo de inmuebles, incluyendo viviendas, locales comerciales, oficinas, garajes y terrenos. Este impuesto debe ser abonado, generalmente, entre los meses de octubre y noviembre de cada año.

El monto del IBI está sujeto a revisión y corrección cada diez años. Cabe destacar que cada municipio tiene la facultad, dentro de límites estatales, para ajustar los porcentajes del impuesto según lo considere necesario. El IBI representa una de las principales fuentes de ingresos para los gobiernos locales.

Las exenciones del pago del IBI son limitadas, aplicándose principalmente a edificaciones de carácter público o social, propiedades municipales, inmuebles de uso cultural, pertenecientes a la Iglesia, la Cruz Roja o asociaciones reconocidas a las cuales el municipio otorgue esta gracia.

Dado que el IBI se basa en el valor catastral de los inmuebles, su tendencia general es al alza, especialmente en función de la revalorización del sector inmobiliario en cada década. Esta progresión ascendente del valor catastral incide directamente en la cantidad a pagar por el impuesto.

En los casos que haya que pagar el IBI y no se haya hecho, estas serán las consecuencias:

  • Recargos e Intereses: si el pago del IBI no se realiza en los plazos establecidos, se generarán recargos e intereses de demora, incrementando la deuda.
  • Proceso de apremio: el ayuntamiento puede iniciar un proceso de apremio para cobrar el impuesto adeudado, que puede incluir el embargo de cuentas bancarias o de otros bienes.
  • Responsabilidad del nudo propietario: aunque la obligación primaria del pago recae sobre el usufructuario, en última instancia, el nudo propietario podría verse afectado. Si el usufructuario no paga el impuesto y no se puede cobrar de él, el ayuntamiento podría reclamar el pago al nudo propietario, pues es el titular registral del inmueble.
  • Posibles conflictos legales: la falta de pago del IBI puede generar conflictos legales entre el usufructuario y el nudo propietario, especialmente si hay acuerdos previos sobre quién debería asumir este pago.

Otras situaciones

En el contexto de una venta simple, es importante que el vendedor esté al corriente con el pago del IBI en el momento de la transacción. El impuesto se calcula sobre la base del año calendario, por lo que el vendedor debe abonar la proporción correspondiente al periodo desde el primero de enero hasta la fecha de venta.

Para el nuevo propietario, es decir, el comprador, recae la responsabilidad de pagar el IBI correspondiente al resto del año calendario después de la compra.

En situaciones donde el inmueble esté alquilado, el inquilino generalmente no asume los costos del IBI, a menos que exista un acuerdo específico que lo estipule. Sin embargo, para la administración tributaria, el responsable final del pago del impuesto siempre es el propietario del inmueble.

Existen casos en los que puede haber un acuerdo privado, respaldado por un contrato, que exija al nudo propietario el pago del IBI. A pesar de esto, el usufructuario no puede evadir su responsabilidad de pago basándose en dicho acuerdo, aunque tiene derecho a reclamar el monto al nudo propietario a través de los tribunales, si es necesario.

¿Qué es el IBI y para qué sirve?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) constituye una fuente de ingresos clave para los ayuntamientos en España. Este tributo anual se aplica a los propietarios de distintos tipos de bienes inmuebles, como viviendas, garajes, terrenos urbanos y rústicos, y locales comerciales. A menudo, los contribuyentes desconocen aspectos importantes de este impuesto, especialmente en lo que respecta a su cálculo.

El IBI es un impuesto directo, vinculado tanto a personas físicas como jurídicas, y se calcula sobre la base del valor de un bien inmueble específico. Su emisión es obligatoria por parte de todos los ayuntamientos de España, aunque la cantidad a pagar puede variar significativamente de un municipio a otro.

El IBI tiene como objetivo gravar varios hechos imponibles, entre ellos: el derecho real de superficie, el derecho real de usufructo, el derecho de propiedad, y la concesión administrativa sobre inmuebles o servicios públicos afectos. Este impuesto no solo representa una obligación fiscal para los propietarios, sino que también contribuye al financiamiento de servicios y obras públicas locales, reflejando así su importancia en la gestión municipal.

¿Cómo calcular el IBI de una vivienda?

Una vez que sabemos que va a depender, y de una manera importante, de la decisión del ayuntamiento que recibe el gravamen, es importante introducir que el cálculo de lo que ha de pagar el propietario se realizará en función del valor catastral. Veamos cómo se calcula el IBI sobre el valor catastral.

Como hemos visto, son los ayuntamientos los que deciden el porcentaje de cuantía que hay que pagar en el IBI, pero esta cuantía ha de estar basada en dos valores establecidos por el Gobierno central:

  • El valor catastral del inmueble. No debería ser superior a la mitad del valor de la propiedad en el mercado. Se calcula en función de diversas variables como la antigüedad, el estado de conservación o la ubicación que se encuentra, entre otras. Puedes calcular el valor catastral de tu propiedad en la web oficial del Catastro.
  • Un porcentaje sobre dicho valor catastral. Los ayuntamientos son los que disponen el porcentaje del valor catastral que acabará definiendo el IBI. Eso sí, ha de situarse siempre en una horquilla, establecida por el Gobierno, que se encuentre entre el 0,4% y el 1,3% del valor catastral.

Conviene tener en cuenta que existen inmuebles que están exentos de IBI. Entre ellos se encuentran los que son propiedad del Estado, las comunidades autónomas o entidades locales; los que son propiedad de la Iglesia Católica y de las asociaciones confesionales no católicas reconocidas; los de los Gobiernos extranjeros destinados a su representación diplomática, consular, o a sus organismos oficiales; los bienes inmuebles de centros de educación concertada; aquellos que hayan sido declarados monumento o jardín histórico de interés cultural…

Igualmente, existen aquellos que cuentan con bonificaciones que implican reducciones en el IBI. Aunque son varios los casos, los más habituales son las viviendas de protección oficial o los bienes rústicos de las cooperativas agrarias y de explotación comunitaria de la tierra, entre otros. Las bonificaciones serán diferentes según la tipología de los inmuebles a los que se aplican.

¿Cómo y cuándo se hace el pago del IBI?

La fecha de pago del IBI dependerá de lo que dicte cada ayuntamiento. Lo mismo ocurre con la forma de pago, aunque por lo general se permite domiciliar el pago o pagar en cuenta bien mediante un recibo no domiciliado.

Uno de los aspectos relacionados con este impuesto que despiertan más suspicacias es si es legal que el inquilino pague el IBI. Lo cierto es que sí lo es, pero, en los contratos firmados a partir del 1 de enero de 1995, debe estar claramente señalado. En caso de que no se haya especificado, corresponde el pago al propietario.

IBI en Madrid

En Madrid, el IBI se ha de pagar entre el 1 de octubre y el 30 de noviembre de cada año. Si existe el caso de que el pago esté domiciliado, el impuesto se retirará directamente de nuestra cuenta en la fecha indicada.

En cuanto a las cantidades que deben pagarse, Madrid cuenta con tres tipos de Impuestos sobre Bienes Inmuebles.

  • Para un bien inmueble de naturaleza urbana, el porcentaje sobre el valor catastral es del 0,456%.
  • Para un bien inmueble de naturaleza rústica, el porcentaje es del 0,567%.
  • Para un Bien Inmueble de Características Especiales (BICES), el coeficiente sobre el valor catastral es del 1,141%.

Además, existen diversas bonificaciones en la cuota del IBI en Madrid, que deben solicitarse para que se apliquen a partir del ejercicio siguiente. Algunas de estas bonificaciones son:

  • Bonificación para familias numerosas: se aplica a la vivienda habitual de la familia y el porcentaje de bonificación depende del valor catastral de la vivienda.
  • Bonificación por instalación de sistemas de energía solar: se aplica a inmuebles residenciales y no residenciales que cuenten con sistemas de aprovechamiento de energía solar. La bonificación es del 50% durante los tres periodos impositivos siguientes a la finalización de la instalación.
  • Bonificación en IBI a VPO: existe una bonificación del 50% en la cuota del IBI durante 3 años para viviendas de protección oficial (VPO) en Madrid

IBI en Barcelona

La ciudad catalana cuenta con uno de los tributos más altos de toda España en el caso de las viviendas. La fecha de pago es entre el 1 de marzo y el 3 de mayo. En Barcelona también hay una diferencia del porcentaje de pago según el tipo de inmueble. Para bienes urbanos, la tasa impositiva del IBI en Barcelona en 2023 era del 0,57%. 

Cabe destacar que el Ayuntamiento de Barcelona ofrece una tarifa plana de pago de impuestos que permite a los contribuyentes pagar conjuntamente todos los tributos del año y elegir el número de mensualidades en las que desean realizar los pagos.

En cuanto a exenciones y bonificaciones, es interesante saber que están exentos del IBI los inmuebles cuya cuota líquida sea inferior a 10 euros. Además, las familias numerosas en Barcelona pueden obtener bonificaciones en el IBI que varían según la renta y el valor catastral del inmueble. También se ofrecen bonificaciones en el IBI para propiedades con sistemas de aprovechamiento térmico o eléctrico de energía solar. Las viviendas de protección oficial (VPO) también tienen bonificaciones que pueden llegar al 50% de la cuota íntegra del IBI.

 Además, se aplica un recargo del 50% en la cuota líquida del IBI a inmuebles vacíos desocupados por más de dos años sin causa justificada.


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