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Los bienes inmuebles –como algunos otros– son susceptibles de ser negociados separadamente en los dos aspectos que aglutina la plena propiedad. Esta puede dividirse en nuda propiedad y usufructo, pudiendo el propietario original al negociar, decidir reservarse una de estas para sí. De allí la importancia de establecer quién es el responsable de gastos de comunidad en la nuda propiedad.
Al negociar la nuda propiedad con un tercero, el pleno propietario pierde la titularidad del inmueble y preserva el derecho a uso y disfrute por un tiempo estipulado o de por vida. En este caso hay que saber diferenciar con claridad las responsabilidades que asume cada uno de los actores en su nuevo rol.
Aunque comúnmente se presta a confusiones, en principio debemos decir que la ley es muy intuitiva en este respecto. La norma dicta algo que el sentido común también puede intuir, y es que cada uno asume los gastos y responsabilidades inherentes a la parte de la propiedad que posee.
Esto implica –y así lo establecen los artículos 504 y 505 del código civil– que cada uno atenderá las obligaciones correspondientes a su posesión. Es decir, que los gastos asociados al uso y disfrute del bien inmueble serán atendidos por el usufructuario, mientras que los relacionados con la titularidad deben ser honrados por el nudo propietario.
Hasta allí todo bien. El asunto es que, en ciertos casos, los límites entre gastos o erogaciones que tienen que ver entre uno y otro aspecto de la propiedad no siempre están tan bien definidos y ocurren desavenencias entre ambas partes, que en ocasiones deben resolverse mediante consultas especializadas o, en último caso, en tribunales.
Es obligación del nudo propietario cancelar los montos que indica la ley en cuanto al aumento de patrimonio que esta nueva titularidad implica. Como sabemos, hay una forma de calcular el valor de la nuda propiedad para estos efectos y el impuesto al patrimonio que de allí derive será plena responsabilidad de quien la adquiere.
Así como este impuesto —que se desembolsa al momento de la negociación—, cualquier otro que se desprenda del hecho de ser el propietario de las escrituras será de exclusiva responsabilidad del nudo propietario. En general, atenderá las obligaciones relacionadas con el capital que supone el valor del inmueble que engrosa su patrimonio.
Por otra parte, el usufructuario será quien deba atender todos los gastos y obligaciones referidos a ejercer su derecho al disfrute de la residencia, local u oficina de la cual se beneficia.
Esto abarca los montos que sean requeridos por la comunidad por concepto de condominio, costo de los servicios, gastos que surjan para cubrir el mantenimiento del lugar y cualquier otro desembolso que guarde relación con el natural desgaste de la propiedad.
Igualmente, el usufructuario deberá hacer frente a las respectivas cargas fiscales cuando decida sacar provecho de la cosa usufructuada y, por ejemplo, recibe rentas producto de la misma. Esto es perfectamente posible y legal hacerlo; sin embargo, se prevé la aplicación del respectivo impuesto sobre la renta.
Queda visto entonces que el usufructuario es quien debe hacerse responsable de todas las obligaciones que se originen del ejercicio de su derecho, lo que incluye gastos de comunidad, aportes para reparaciones menores y los que por su naturaleza sean inherentes a su condición de beneficiario del uso y disfrute.
Cuando hay reparaciones mayores que comprometen la estructura de la cosa cedida, es el nudo propietario quien debe asumir los costos que haya que desembolsar.
Sin embargo, dado que tanto el nudo propietario como el usufructuario son solidarios en el propósito de preservar en buen estado el inmueble, muchas veces se estila tomar una póliza de seguros contra desastres naturales u otros riesgos especiales, cancelando cada parte la proporción de la prima que corresponde al valor total del bien que cada uno ha asumido.
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