¿Qué son los fondos de inversión inmobiliaria? 

Los fondos de inversión inmobiliaria son fondos de inversión centrados principalmente en activos inmobiliarios. Este tipo de fondos presentan unas características particulares por las que se diferencian de los fondos de inversión habituales.

La inversión inmobiliaria es un sector que a principios de 2022 alcanzaba niveles récord, con una previsión de cierre en transacciones de activos en el primer trimestre de 3.747 millones de euros, lo que supone un crecimiento de un 136% interanual, según estimaciones de la consultora JLL.

Todos los segmentos se benefician de este gran incremento, especialmente el residencial en alquiler, que supera a otros que tradicionalmente generaban más transacciones, como oficinas o superficies comerciales. El elevado interés de los fondos de inversión inmobiliaria provoca que hasta finales de marzo las operaciones hayan alcanzado los 1.000 millones de euros, un 147% más que el año anterior, según el cálculo de JLL publicado en el diario El País.

Pero, ¿qué son los fondos de inversión inmobiliaria y en qué se diferencian de otros fondos de inversión? En el siguiente artículo te explicamos todo lo que necesitas saber sobre cómo invertir en fondos inmobiliarios.

¿Cómo funcionan los fondos de inversión inmobiliaria?  

Los fondos de inversión inmobiliaria son fondos que tienen como objetivo principal la inversión en la compra de inmuebles (viviendas, locales, oficinas, naves industriales, etc.) para explotarlos en régimen de alquiler. Por tanto, los rendimientos de este tipo de fondos se obtienen tanto de las rentas generadas por alquilar los inmuebles, como por la propia evolución de los precios gracias al creciente dinamismo del mercado.

Se pueden realizar inversiones en diferentes modalidades de inmuebles para una mayor seguridad y rentabilidad. Asimismo, estos fondos son totalmente compatibles con la inversión en valores y activos líquidos.

Para entender cómo funcionan los fondos de inversión inmobiliaria, debemos conocer una serie de conceptos:

• Unidad de inversión: la unidad de inversión es la participación en el fondo, mientras que los inversores son los partícipes que compran participaciones del fondo.
• Emisor y mercado: los fondos de inversión inmobiliaria, al igual que cualquier otro fondo de inversión, es un patrimonio sin personalidad jurídica. Esto significa que existe una sociedad que gestiona los activos y ejerce las funciones de administración y representación.

La custodia y administración de los valores que pertenecen al fondo corresponde al depositario, que también ejerce las funciones de vigilancia y supervisión de la sociedad gestora. También existe la figura del comercializador, responsable de mantener las relaciones comerciales con el partícipe, ejerciendo las funciones de distribución de los fondos.

• Valor liquidativo: el valor liquidativo es el precio o valor de mercado del fondo. Se calcula una vez al mes dividiendo el patrimonio total del fondo por el número de participaciones en circulación en cada momento.
• Plazo: los fondos de inversión inmobiliaria se dirigen a inversores interesados en inversiones a largo plazo (5 años). Además, estos fondos suelen aplicar comisiones de reembolso en función de la antigüedad de las participaciones, lo que los hace especialmente interesantes para inversores con un horizonte temporal a largo plazo.
• Vencimiento: los fondos de inversión inmobiliaria no tienen fecha de vencimiento. Cada partícipe podrá permanecer en el fondo hasta que decida reembolsar la totalidad de sus participaciones o el fondo sea disuelto, en cuyo caso, la sociedad gestora lo comunicará a la mayor brevedad posible.
• Suscripción: este tipo de fondos solo están obligados a permitir suscripciones una vez al año, aunque la mayoría permite suscribir participaciones una vez al mes.
• Divisa: normalmente la comercialización de fondos de inversión inmobiliaria se realiza en euros. Si se constituye en monedas distintas, hay un riesgo adicional, el riesgo de divisa, derivado de posibles fluctuaciones de los tipos de cambio.
• Rentabilidad: la rentabilidad de este tipo de fondos depende de la elección de los inmuebles que forman el patrimonio del fondo, de las rentas obtenidas de los mismos y de la plusvalía o revalorización de dichos activos inmobiliarios.
• Comisiones: en la mayoría de fondos se aplican 3 tipos de comisiones: las comisiones de gestión y depósito para pagar los servicios de la entidad gestora y de la depositaria, respectivamente, que se descuentan del precio o valor liquidativo de los fondos (valor liquidativo neto); comisiones de suscripción y reembolso, aplicadas en el momento de la compra o venta sobre el importe suscrito o reembolsado. El máximo aplicable es de un 5% sobre dicho importe; la comisión de reembolso se suele aplicar gradualmente y puede oscilar entre un 0 y un 4% del importe reembolsado, por lo que, cuanto mayor sea la antigüedad de las participaciones, menor será la comisión, llegando a eliminarse a partir del tercer o cuarto año.
• Nivel de dificultad: como en cualquier otro fondo, es fundamental conocer toda la información (características, políticas de inversión, comisiones, garantía, rentabilidad, etc.) para tomar una decisión adecuada a las expectativas del inversor.
• Riesgo: el nivel de riesgo en los fondos de inversión inmobiliaria es medio/alto, en función de los activos en los que se invierte.

Por tanto, un fondo de inversión inmobiliaria funciona como una entidad empresarial formada para reunir el dinero de varios inversores o partícipes con el objetivo de comprar colectivamente valores como bonos inmuebles, acciones o bonos. Son fondos que operan a partir de un conjunto combinado de capital que se utiliza para inversiones inmobiliarias.

Los inversores obtienen ganancias con fondos de inversión inmobiliaria de tres formas:

1. La revalorización del capital invertido
2. La obtención de ingresos por la explotación en régimen de alquiler de los inmuebles
3. La inversión en otros fondos de inversión inmobiliaria

Tipos de fondos de inversión inmobiliaria

Los fondos de inversión inmobiliaria se clasifican en dos tipos según la naturaleza de los activos que los componen, que pueden ser directos o indirectos.

Fondos de inversión inmobiliaria directos

Son fondos que invierten en bienes raíces, es decir, bienes inmuebles como edificios, terrenos, garajes y cualquier derivado de estos que están fijados a la tierra y no se pueden mover. El fondo adquiere estos activos con el objetivo de obtener rendimientos mediante su compra o alquiler. Dadas las características de este tipo de activos, los fondos directos no pueden calcular el valor liquidativo diario del fondo, aunque sí deben ofrecer a sus inversores una valoración del mismo, al menos una vez al mes.

Fondos de inversión inmobiliaria indirectos

Estos fondos invierten en compañías que operan en el sector inmobiliario o real estate, como, por ejemplo, las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI). Una SOCIMI es una figura jurídica de inversión inmobiliaria que apareció por primera vez en el año 2009, basándose en el modelo de las REITS (Real Estate Investment Trusts) del mercado norteamericano.

Las SOCIMI están reguladas por la Ley 11/2009, que marca que estas entidades son sociedades cuya actividad principal es la inversión directa o indirecta en activos inmobiliarios de naturaleza urbana. La normativa establece que dichas entidades coticen en bolsa o en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB).

Por tanto, estas entidades tienen como objetivo principal la compra, rehabilitación y promoción de inmuebles para su arrendamiento. Son fondos que sí pueden calcular su valor liquidativo diario a diferencia de los directos, por lo que el inversor puede conocer la valoración del fondo cada día.

Diferencias entre fondos directos e indirectos

La diferencia entre los fondos directos e indirectos es que las SOCIMI están obligadas a cotizar en un mercado público, mientras que los fondos de inversión indirectos no tienen esta obligación. Por tanto, los fondos directos son entidades de inversión algo más opacas y que no cotizan en ningún mercado concreto, sino que se dedican a la inversión inmobiliaria sin posibilidad de que sus acciones puedan ser compradas o vendidas en ningún mercado bursátil.

Los fondos directos, al no cotizar en ningún mercado y, por tanto, no permitir que puedas comprar acciones del mismo, suele requerir un mayor capital para entrar como inversor en comparación con una SOCIMI. La cantidad mínima de entrada para ser inversor en un fondo de inversión inmobiliaria puede ser de 10.000 euros o más. Por ello, para los pequeños inversores, la SOCIMI es una opción más asequible.

Una SOCIMI es una entidad que sí cotiza en bolsa o en el MAB, como mencionábamos anteriormente. Esta entidad invierte en diferentes propiedades inmobiliarias y sus acciones se negocian como en cualquier otra empresa, por lo que son fáciles de comprar y vender. Algunas SOCIMI se especializan en un tipo específico de bienes inmuebles, como edificios de oficinas, hoteles, instalaciones industriales, centros comerciales o edificios de apartamentos.

Otras SOCIMI invierten en una gama diversificada que puede incluir inmuebles de varios de los tipos anteriores a la vez. También hay algunas de estas entidades que invierten adicionalmente en bonos o cédulas hipotecarias de bancos y que, por tanto, se asemejan en algunos aspectos a los fondos de inversión tradicionales. Existen SOCIMI que invierten en el mercado de alquiler, generando ingresos principalmente a partir de las rentas generadas por las propiedades.

No obstante, ambos tipos de fondos generan grandes ventajas. Principalmente, permiten invertir en el mercado inmobiliario sin tener que comprar inmuebles a título individual. Además, la mayoría de los fondos de inversión inmobiliaria ofrecen una gran diversificación al poseer muchos tipos de propiedades o reinvertir en otros fondos diferentes. Esta diversificación ayuda a minimizar el riesgo, aunque también puede reducir el potencial de rentabilidad del inversor.

Por otro lado, muchos fondos de inversión inmobiliaria requieren de una inversión inicial relativamente baja en comparación a otras inversiones. Por ejemplo, puedes comprar acciones de una SOCIMI en cualquier mercado bursátil por apenas unos cientos de euros o menos. Esto permite comenzar a invertir a partir de cantidades más bajas en comparación a la alternativa de comprar propiedades directamente.

Además, los beneficios que se obtienen por invertir en un fondo inmobiliario son más sencillos de gestionar y calcular a nivel fiscal que si realizamos la compra de propiedades a título individual. El cálculo de las ganancias obtenidas con un inmueble de nuestra propiedad implica muchas variables (impuestos y tasas municipales, gastos de mantenimiento, porcentaje de ocupación, etc.) que no nos afectan si invertimos en un fondo de inversión inmobiliaria.

Características de un fondo de inversión inmobiliaria

Algunas de las principales características de un fondo de inversión inmobiliaria son:

• Seguridad: la seguridad se refiere tanto a las participaciones como a los valores en los que invierten los fondos. Las participaciones son propiedad de los inversores, que las pueden reembolsar al valor liquidativo aplicable en cada momento. Dichas participaciones son comercializadas por una entidad financiera sujeta a requisitos de solvencia y a cumplir con la normativa, obligaciones que además son supervisadas por el Banco de España o por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Esta característica permite a los inversores recuperar fácilmente sus participaciones en el improbable caso de insolvencia del comercializador.
• Gestión profesional: los fondos de inversión inmobiliaria son gestionados por profesionales en beneficio de los inversores. Los fondos reciben suscripciones de muchos partícipes, por lo que estos pueden acceder con una pequeña inversión a todo tipo de mercados y a inversiones más ventajosas que, individualmente, les serían inaccesibles.
• Transparencia: los inversores disponen de una amplia información sobre los fondos de inversión inmobiliaria que les permite conocer, a diario o mensualmente (según el tipo de fondo) el valor de su inversión.
• Ventajas fiscales: el incremento del valor de la participación de un fondo no está sujeto a ningún tipo de tributación hasta que no se vende. En el momento del reembolso o venta se determina una ganancia o pérdida patrimonial por la diferencia entre el precio de transmisión o reembolso y el precio de adquisición. En este cálculo se debe seguir siempre el sistema FIFO, según el cual, se consideran las participaciones vendidas como las más antiguas.

Con carácter general, la ganancia patrimonial obtenida en el momento del reembolso está sujeta a una retención del 21%, excepto para los residentes en Navarra a los que se aplica el tipo de retención del 20%.

Por otro lado, una importante ventaja fiscal es que los inversores de los fondos gozan de un régimen de traspasos que permite el aplazamiento de la tributación en el Impuesto sobre la Renta (IRPF) cuando el importe obtenido del reembolso se destine a la adquisición o suscripción de otros fondos de inversión. Este régimen fiscal es exclusivo de los fondos de inversión y de otras formas de inversión colectiva, constituyendo una ventaja adicional de la que carecen otros tipos de inversión.

• Adecuación al perfil del inversor: los fondos tienen diferentes estrategias de inversión, lo que se conoce como políticas de inversión. El partícipe puede elegir entre una amplia gama de fondos con diferentes niveles de riesgo, adaptados tanto a perfiles muy conservadores que quieren reducir al mínimo el riesgo, como otros más arriesgados que pueden obtener mayores ganancias asumiendo más riesgos.
• Diversificación: los fondos de inversión deben cumplir normas estrictas que determinan los activos en que se puede invertir, así como los porcentajes máximos de inversión según las características del activo y del emisor (diversificación). De esta manera, la evolución negativa de un valor puede compensarse con el desarrollo positivo de otros. Además, si se produjera quiebra de un emisor, solamente afectaría el reducido porcentaje que represente respecto al patrimonio del fondo, que siempre deberá estar por debajo de los límites normativos.

¿Cómo invertir en fondos de inversión inmobiliaria?

La forma más sencilla para comenzar a invertir en fondos de inversión inmobiliaria es contratar el fondo a través de una entidad bancaria. Muchos bancos y entidades ofrecen este tipo de producto entre sus opciones de inversión, aunque debes tener en cuenta que las comisiones serán algo más elevadas.

Otra de las opciones para comenzar a invertir en este tipo de fondos es hacerlo de forma directa desde la propia gestora del fondo que te interesa. Esta vía es más compleja, ya que, en la mayoría de ocasiones, estas sociedades no ofrecen sus productos al cliente final.

En conclusión, los fondos de inversión inmobiliaria, al igual que otros fondos de inversión son una vía asequible y sencilla para que inversores particulares que no pueden adquirir este tipo de activos individualmente puedan acceder al mercado. Además, los fondos de inversión inmobiliaria permiten diversificar la cartera al ganar exposición en el mercado inmobiliario de muchos países de todo el mundo. Asimismo, otorgan protección frente a la inflación, ya que los contratos de alquiler suelen referenciar su precio a la evolución del IPC.

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