By raquel
diciembre 29, 2021

¿Qué pasa con la nuda propiedad en caso de muerte del usufructuario?

Siempre que hay una necesidad surge un mercado que la satisface. Los problemas surgidos desde hace algunos años con las insuficiencias en las pensiones de jubilación, y su amenaza de convertirse en un problema estructural que afecte a los futuros jubilados, ha dado un segundo aire a las inversiones en nuda propiedad.

Y es que esta figura de la nuda propiedad había estado un poco rezagada ante otras opciones de inversión, pero en vista de la posibilidad de considerarla como otra opción para inversores que buscan diversificar sus portafolios, ha venido tomando nuevo cuerpo.

La posibilidad de hacerse de la nuda propiedad, a cambio de otorgar una renta vitalicia a alguien de la tercera edad que está teniendo graves problemas para llegar al fin de mes, ha venido oxigenándose y capturando inversionistas dado los atractivos que ofrece.

Para las personas en dificultades económicas es una opción válida para percibir un ingreso periódico garantizado y además seguir disfrutando del usufructo del inmueble. No obstante, ante esta situación mucha gente se pregunta qué pasa o qué debe hacer cuando se da la muerte del usufructuario.

Propiedad plena por muerte del usufructuario

La nuda propiedad por fallecimiento es cedida legalmente a quien provee la renta vitalicia. Este se denomina entonces el nudo propietario y pasará a concentrar la propiedad plena

En este momento disfrutará de la propiedad plenamente, a menos que los herederos deseen recuperarla, para lo cual deben cancelar el monto adeudado que será equivalente a lo entregado hasta el momento por concepto de la renta otorgada, más los intereses y demás indemnizaciones que apliquen según la contratación realizada.

¿Cómo estimar la extinción por muerte del usufrutuario?

Precisamente por estar en función del momento en que muere el usufructuario, la obtención de la propiedad plena se puede estimar considerando su edad y la expectativa de vida promedio establecida actuarialmente para el momento.

Es importante tener en cuenta que el género del beneficiario también es una variable que afecta estos estimados, ya que las mujeres generalmente tienen mayor longevidad que los hombres, siendo la diferencia estimada de casi 6 años.

La muerte del beneficiario es la condición más definitiva para obtener la plena propiedad, ya que algunos contratos de esta naturaleza pueden establecer condiciones para evitar perder el usufructo aun sin estar disfrutando de la vivienda; es decir, sin habitarla.

Dependiendo de lo estipulado, incluso el beneficiario puede arrendar o subarrendar el inmueble, o simplemente ceder la habitabilidad sin riesgo de perder el derecho a conservar el  usufructo.

Igualmente hay casos en que los cedentes de la nuda propiedad o usufructuarios son más de una persona, en cuyo caso la propiedad plena se afianzará en el nudo propietario solo al fallecer ambas personas.

Qué hacer cuando fallece el usufructuario

Es importante especificar que hay dos tipos de usufructuario: el vitalicio y el temporal. Por lo tanto, lo que debemos hacer cuando fallece el usufructuario cambiará en función del tipo que sea.

El usufructuario vitalicio cumplirá con estas funciones durante el tiempo de vida que le quede desde el momento de su designación como usufructuario.

En cambio, al usufructuario temporal se le asigna esta función por un periodo determinado, no mayor de 30 años.

Si el usufructuario es temporal

Si el usufructuario muere antes de cumplirse el plazo que se ha convenido, sus herederos pueden disfrutar de ese derecho durante el tiempo que reste antes de que dicho usufructo se venza.

Es importante aclarar que esto solo aplica si no se ha establecido previamente que el usufructo se extingue automáticamente con el fallecimiento del usufructuario temporal.

Si el usufructuario es vitalicio

Al fallecer el usufructuario se da por extinto el usufructo de forma automática. Lo que debes hacer cuando fallece el usufructuario un expediente de cancelación en el Registro de Propiedad, adjuntando como soporte el acta de defunción del usufructuario fallecido.

Vale decir que los herederos del usufructuario vitalicio no pueden heredar dicho usufructo: este se cancela con la muerte del usufructuario.

¿Cuán rentable puede ser invertir en una nuda propiedad?

Dependiendo de las condiciones del mercado inmobiliario, la ubicación de la propiedad y el lapso en el cual hubo que hacer entrega de la renta acordada, la inversión en nuda propiedad puede ser muy beneficiosa económicamente y, en todo caso, siempre será menos volátil que cualquier otra inversión, por tratarse de un inmueble.

Sin desmeritar otras inversiones que se puedan realizar, la nuda propiedad puede resultar una opción bastante atractiva, además que representa una manera de diversificar carteras de inversión en bienes inmobiliarios pero sin tener que desembolsar grandes cantidades para entrar.

Es una manera de invertir en bienes raíces entregando a través de mensualidades o pagos periódicos, en vez de tener que hacerlo en un solo pago de contado o de requerir de un capital importante para el pago inicial.

Estas ventajas se unen a la posibilidad de que no transcurra mucho tiempo antes de que se cumpla alguna de las condiciones indicadas anteriormente y se tenga la real opción de hacerse plenamente del inmueble habiendo invertido solo una porción de su valor de mercado.

¿Qué pasa con el alquiler cuando muere el usufructuario?

Ya sabemos que el usufructo garantiza que el usufructuario tiene derecho al uso y disfrute del inmueble. En esta situación, solo al individuo que tiene la vivienda en usufructo le corresponde legalmente la posibilidad de alquilarla si ese es su deseo. Esta facultad no la poseen el o los propietarios. 

Pero, ¿qué ocurre con el alquiler en el caso de que fallezca el usufructuario, es decir, la persona que alquila el piso? Para saberlo, tenemos que observar lo que dicta la legislación, en este caso el artículo 13.2 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). 

Según la misma, el contrato de arrendamiento queda extinguido en el momento en que muere el arrendatario. Eso sí, es obligatorio que el propietario, preferentemente por burofax, comunique a los inquilinos el fallecimiento del usufructuario y la consiguiente extinción del contrato que habían firmado con el mismo. 

Se da la circunstancia de que puede mantenerse el contrato de alquiler en el caso de que el nuevo arrendador, es decir, el propietario de facto de la vivienda, así lo decida. En cualquier caso, y tal y como señalábamos antes, es necesario que el propietario comunique al inquilino la nueva situación generada a consecuencia del fallecimiento del usufructuario.

¿A qué impuestos hay que hacer frente en caso de extinción de usufructo por fallecimiento?

Como todas las transacciones inmobiliarias, la nuda propiedad también está sujeta a una carga impositiva en las diferentes fases del proceso. En este caso nos centramos en el momento en el que fallece el usufructuario y, por lo tanto, el nudo propietario se convierte en la persona que adquiere el derecho al uso y disfrute de la vivienda. 

El primer impuesto al que hará frente el propietario es el que tiene que liquidar para la llamada consolidación del dominio. Se trata de una figura legal que se produce cuando fallece el usufructuario. El propietario debe indicar la extinción de la nuda propiedad por muerte, pagar el impuesto correspondiente en el plazo que dicta la ley y, a partir de esta gestión, estará en disposición de inscribir la consolidación del dominio en el Registro de la Propiedad. 

La tributación tras la muerte del usufructuario dependerá de la forma en que el nudo propietario ha adquirido la propiedad del inmueble. Se pueden dar dos circunstancias. 

  • En el caso de que la adquisición de la vivienda se produjera en su momento mediante compraventa, la tributación deberá realizarse por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este caso el pago del impuesto tendrá en cuenta diversas circunstancias. 

-  La base del impuesto se corresponderá con el tanto por ciento del valor que se asignó al usufructo en el momento de comprar el inmueble. 

-  Dicho porcentaje se aplicará sobre el valor del inmueble en el momento en que se haya producido la defunción. 

-  Se aplicará el tipo de ITP vigente cuando se produjo el fallecimiento. 

  • En el caso de que se haya adquirido la nuda propiedad por donación o herencia, la tributación se hará a partir del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

-  Se tributa en función del valor del inmueble cuando se compró. Se aplica el tipo de gravamen medio efectivo que el beneficiario satisfizo cuando recibió la nuda propiedad. 

-  Al extinguirse el usufructo hay que considerar varios aspectos: el valor de los bienes en el momento en que se constituyó el usufructo, las reducciones existentes en la fecha de la constitución y el tipo medio aplicable. 

-  Hay que tener en cuenta que si cuando se produjo la constitución no se aplicaron todas las reducciones, la cantidad que resta será aplicada en el momento en que se liquida la extinción del usufructo. 

También puede apoyarse en un seguro

Para los casos en los que el usufructo se prolongue más allá del punto de equilibrio del negocio, existen seguros especializados que pueden respaldar la entrega de la renta, y de esta manera proteger la inversión si acaso se supera el umbral de rentabilidad de la inversión.

Allí entran en juego el valor actual de mercado del inmueble, la edad del beneficiario y la expectativa promedio de vida, para aplicar los cálculos actuariales correspondientes y tener una idea clara de los términos de la inversión que se está realizando y la necesidad o no del seguro mencionado.

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