¿Qué pasa con la nuda propiedad en caso de muerte del usufructuario?

Siempre que hay una necesidad surge un mercado que la satisface. Los problemas surgidos desde hace algunos años con las insuficiencias en las pensiones de jubilación, y su amenaza de convertirse en un problema estructural que afecte a los futuros jubilados, ha dado un segundo aire a las inversiones en nuda propiedad.

Y es que esta figura de la nuda propiedad había estado un poco rezagada ante otras opciones de inversión, pero en vista de la posibilidad de considerarla como otra opción para inversores que buscan diversificar sus portafolios, ha venido tomando nuevo cuerpo.

La posibilidad de hacerse de la nuda propiedad, a cambio de otorgar una renta vitalicia a alguien de la tercera edad que está teniendo graves problemas para llegar al fin de mes, ha venido oxigenándose y capturando inversionistas dado los atractivos que ofrece.

Para las personas en dificultades económicas es una opción válida para percibir un ingreso periódico garantizado y además seguir disfrutando del usufructo del inmueble. No obstante, ante esta situación mucha gente se pregunta qué pasa o qué debe hacer cuando se da la muerte del usufructuario.

Propiedad plena por muerte del usufructuario

La nuda propiedad por fallecimiento es cedida legalmente a quien provee la renta vitalicia. Este se denomina entonces el nudo propietario y pasará a concentrar la propiedad plena

En este momento disfrutará de la propiedad plenamente, a menos que los herederos deseen recuperarla, para lo cual deben cancelar el monto adeudado que será equivalente a lo entregado hasta el momento por concepto de la renta otorgada, más los intereses y demás indemnizaciones que apliquen según la contratación realizada.

¿Cómo estimar la extinción por muerte del usufrutuario?

Precisamente por estar en función del momento en que muere el usufructuario, la obtención de la propiedad plena se puede estimar considerando su edad y la expectativa de vida promedio establecida actuarialmente para el momento.

Es importante tener en cuenta que el género del beneficiario también es una variable que afecta estos estimados, ya que las mujeres generalmente tienen mayor longevidad que los hombres, siendo la diferencia estimada de casi 6 años.

La muerte del beneficiario es la condición más definitiva para obtener la plena propiedad, ya que algunos contratos de esta naturaleza pueden establecer condiciones para evitar perder el usufructo aun sin estar disfrutando de la vivienda; es decir, sin habitarla.

Dependiendo de lo estipulado, incluso el beneficiario puede arrendar o subarrendar el inmueble, o simplemente ceder la habitabilidad sin riesgo de perder el derecho a conservar el  usufructo.

Igualmente hay casos en que los cedentes de la nuda propiedad o usufructuarios son más de una persona, en cuyo caso la propiedad plena se afianzará en el nudo propietario solo al fallecer ambas personas.

Qué hacer cuando fallece el usufructuario

Es importante especificar que hay dos tipos de usufructuario: el vitalicio y el temporal. Por lo tanto, lo que debemos hacer cuando fallece el usufructuario cambiará en función del tipo que sea.

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El usufructuario vitalicio cumplirá con estas funciones durante el tiempo de vida que le quede desde el momento de su designación como usufructuario.

En cambio, al usufructuario temporal se le asigna esta función por un periodo determinado, no mayor de 30 años.

Si el usufructuario es temporal

Si el usufructuario muere antes de cumplirse el plazo que se ha convenido, sus herederos pueden disfrutar de ese derecho durante el tiempo que reste antes de que dicho usufructo se venza.

Es importante aclarar que esto solo aplica si no se ha establecido previamente que el usufructo se extingue automáticamente con el fallecimiento del usufructuario temporal.

Si el usufructuario es vitalicio

Al fallecer el usufructuario se da por extinto el usufructo de forma automática. Lo que debes hacer cuando fallece el usufructuario un expediente de cancelación en el Registro de Propiedad, adjuntando como soporte el acta de defunción del usufructuario fallecido.

Vale decir que los herederos del usufructuario vitalicio no pueden heredar dicho usufructo: este se cancela con la muerte del usufructuario.

¿Cuán rentable puede ser invertir en una nuda propiedad?

Dependiendo de las condiciones del mercado inmobiliario, la ubicación de la propiedad y el lapso en el cual hubo que hacer entrega de la renta acordada, la inversión en nuda propiedad puede ser muy beneficiosa económicamente y, en todo caso, siempre será menos volátil que cualquier otra inversión, por tratarse de un inmueble.

Sin desmeritar otras inversiones que se puedan realizar, la nuda propiedad puede resultar una opción bastante atractiva, además que representa una manera de diversificar carteras de inversión en bienes inmobiliarios pero sin tener que desembolsar grandes cantidades para entrar.

Es una manera de invertir en bienes raíces entregando a través de mensualidades o pagos periódicos, en vez de tener que hacerlo en un solo pago de contado o de requerir de un capital importante para el pago inicial.

Estas ventajas se unen a la posibilidad de que no transcurra mucho tiempo antes de que se cumpla alguna de las condiciones indicadas anteriormente y se tenga la real opción de hacerse plenamente del inmueble habiendo invertido solo una porción de su valor de mercado.

También puede apoyarse en un seguro

Para los casos en los que el usufructo se prolongue más allá del punto de equilibrio del negocio, existen seguros especializados que pueden respaldar la entrega de la renta, y de esta manera proteger la inversión si acaso se supera el umbral de rentabilidad de la inversión.

Allí entran en juego el valor actual de mercado del inmueble, la edad del beneficiario y la expectativa promedio de vida, para aplicar los cálculos actuariales correspondientes y tener una idea clara de los términos de la inversión que se está realizando y la necesidad o no del seguro mencionado.

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