¿Qué impuesto se paga por alquilar un piso?

Cada vez más la opción de alquilar un piso gana terreno ante las dificultades que supone la adquisición de una vivienda. En este escenario tanto el arrendatario como el arrendador deben cumplir con algunos compromisos impositivos. Veamos qué impuesto se paga por alquilar un piso.

Muchas son las personas que por motivos de trabajo deben fijar residencias temporales en un determinado sitio, y alquilar es lo conveniente. Así mismo, resulta más fácil reunir la entrada para un alquiler que para comprar, sin mencionar que generalmente implica asumir una deuda hipotecaria a mediano o largo plazo.

La importancia del alquiler

Por ello se está promocionando la construcción de viviendas de interés social dedicadas al alquiler, de manera de ofrecer alternativas a familias jóvenes o incluso a personas que recién entran en el campo de trabajo y que necesitan residenciarse lejos de su lugar de origen.

De allí la importancia de tener claro todos los gastos que implica la transacción para ambas partes. Desde el punto de vista del casero –para efectos del impuesto–, la renta representa un ingreso que puede ser gravado. Por su parte, el inquilino asume también algunas responsabilidades en este sentido.

Impuestos del arrendador

El monto percibido por el arrendador debe figurar en la declaración del IRPF como parte de los ingresos obtenidos –en este caso por concepto de renta– y sumará a la base sobre la cual se calculará el impuesto a pagar. Esto es lo que se denomina rendimientos de capital inmobiliarios y es menester incluirlo en la declaración anual del impuesto.

En esta declaración podrán descontar algunos de los gastos asociados a la transacción de alquiler, como los gastos propios de mantenimiento, los compromisos de la comunidad, los gastos de cobranzas si acaso son requeridos y el valor de las pólizas de seguro que resguardan el bien inmueble arrendado.

Para efectos de justificación de desgravámenes, los gastos de mantenimiento y demás montos relacionados no podrán sobrepasar el monto percibido por renta. Si es el caso, el excedente podrá ser reflejado en declaraciones subsiguientes.

Igualmente se tiene la prerrogativa de desgravar el 60 %, siempre y cuando el arrendador esté residenciado en el país. Esto no aplica para inversores propietarios de inmuebles urbanos que no residan permanentemente en España, ni tampoco podrán incluir descuentos de otra naturaleza.

Cuando el alquiler constituye una actividad económica (es decir, se tiene al menos un empleado encargado de la gestión de inquilinato), estas limitaciones no aplican y si los gastos exceden los ingresos pueden justificarse en la respectiva declaración del negocio o empresa como una pérdida.

Sobre el IVA

En cuanto al Impuesto al Valor Agregado (IVA), si el negocio de alquiler se realiza entre dos personas no será necesario para el arrendador cargar esta obligación. Esta exención no aplicará cuando sea una empresa la que gestione el alquiler, e incluso si fuese una persona física pero suministra cualquier tipo de servicio de hotelería a los inquilinos.

Hay que tener muy presente que la exención aplicará solo cuando la negociación del contrato de alquiler se produzca entre dos personas físicas y con fines meramente residenciales. Es prudente hacer esta aclaratoria ya que, incluso si se usa para despachar desde casa asuntos profesionales de forma habitual, se podrá perder la prerrogativa y pasar a ser exigido el IVA.

También se tendrá que presentar el IVA en los casos en que se dedique el inmueble a hospedar o residenciar empleados de una organización o empresa. Siendo así, el arrendador tendrá que incluir y declarar el respectivo IVA junto al monto acordado por concepto de rentas.

Sobre el IBI

Si hablamos del Impuesto a Bienes Inmuebles (IBI) está muy claro que le corresponde cancelarlo al propietario de la vivienda. En realidad este gravamen hay que pagarlo anualmente esté o no esté la vivienda alquilada.

El propietario ha debido pagarlo al momento de la adquisición. Si aplica, en los años sucesivos debe hacer actualizaciones por aumentos significativos de su avalúo que amerite el cambio en el registro del catastro, para entonces realizar el pago consecuente del impuesto.

Impuestos que paga el inquilino

Así como el arrendador asume compromisos fiscales, el inquilino también debe tener en cuenta que debe honrar algunos impuestos inherentes a su condición.

Lo primero que debe atender el arrendatario es el Impuesto a las Trasmisiones patrimoniales y Actos Jurídicos, mejor conocido por sus siglas ITP.

Este cargo impositivo deben pagarlo aquellas personas que ocupan una vivienda en calidad de alquiler. Es un monto que se cancela una sola vez, aunque se considera todo el plazo que durará la contratación del inmueble. Es un impuesto a veces desconocido, de allí la importancia de saber qué impuesto se paga por alquilar un piso.

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Para su cálculo existe una tabla general que aplica en todo el territorio, a menos que la comunidad autónoma respectiva tenga alguna disposición particular al respecto. Y es que cada comunidad tiene la facultad de fijar sus propias tarifas en este sentido; en aquellas que no se disponga otra cosa se aplicará la tarifa nacional.

La cancelación del ITP debe cumplirse en los 30 días subsiguientes a la firma de la negociación de alquiler y es muy importante ser oportuno en el pago para evitar penalidades que pueden sobrepasar con creces lo que inicialmente se tributa, por lo que no tiene sentido ignorarlo o descuidarse con este compromiso.

Luego, el que ocupa la vivienda en carácter de inquilino también debe encargarse de la tarifa que se destina para la recolección de la basura. Esto es un monto que cada ayuntamiento determina y que es cobrado periódicamente. Obviamente –como pasa con los servicios– es responsabilidad del que usa la residencia.

¿Cuántos impuestos se pagan por alquilar un piso?

Haciendo una suerte de resumen, tenemos que son varios los compromisos fiscales que deben ser honrados por las transacciones relacionadas con el alquiler de un inmueble.

Ya hemos desglosado a quién corresponde en cada caso, pero enumerándolos encontramos los siguientes:

  • El Impuesto al Traspaso de Patrimonios y Actos Jurídicos (ITP).
  • El Impuesto a Bienes Inmuebles (IBI).
  • El Impuesto al Valor Agregado (IVA) (cuando aplica).
  • El Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF) (como indicamos anteriormente, debe considerar las rentas obtenidas).

Sobre los residentes y los que no lo son

Hay un detalle que es relevante mencionar porque sabemos que la promoción inmobiliaria en el país ha recibido capitales de todo el mundo. Y es que cuando el propietario no es residente su declaración se lleva a cabo mediante el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), en donde hay particularidades según el sitio de residencia del propietario.

Si el dueño del piso está residenciado dentro de la comunidad europea tendrá prerrogativas distintas a los que no. Todo esto por supuesto dentro de los acuerdos que favorecen la articulación e integridad de la Unión Europea.

Como vemos, al hacernos la pregunta de cuántos impuestos se pagan por alquilar un piso podemos concluir que hay cuatro impuestos involucrados, siendo opcional el IVA según sea el caso.

¿Cómo declarar los impuestos en la renta?

Tal como indicamos anteriormente, la persona llamada a reportar en su declaración de impuesto es quien recibe la renta; es decir, el arrendador o propietario.

Los montos recibidos por concepto de renta deben ser presentados en dicha declaración. Así podrán unirse al resto de ingresos percibidos y conformar la base imponible correspondiente.

Este monto será afectado por los descuentos que sean incorporados y que, siendo relativos a la relación arrendador-arrendatario, disminuirá el cálculo final del impuesto a cancelar.

Pero la declaración de la renta de un alquiler por parte de su propietario no revista ninguna dificultad adicional. Simplemente figura como un ingreso más que incrementa la base del cálculo. Es obvio que el propietario debe llevar un registro detallado de todos los desgravámenes que puedan ser aplicados en la declaración.

Para la promoción de los alquileres se ha venido facilitando todos estos procesos. Más aún cuando en esta época de pandemia la oferta de pisos de alquiler se ha contraído un poco, dadas las circunstancias que estamos viviendo a nivel global.

Si ponemos cuidado a lo que exponemos aquí, en realidad los impuestos que se aplican en torno al alquiler se limitan al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos (ITP) y el Impuesto al Valor Agregado (IVA) cuando aplica. Los otros –IBI, IRPF– son impuesto con los que hay cumplir esté el piso alquilado o no.

Esperamos que este artículo sea de utilidad para todos aquellos que están por firmar un contrato para alquilar un piso –cediéndolo o aceptándolo– y que así no tengan ninguna duda sobre qué impuesto se paga por alquilar un piso.

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