¿Qué impuesto se paga a Hacienda tras la venta de una vivienda heredada?

Una pregunta frecuente ante la gestión de una herencia es acerca de los impuestos tras la venta de una vivienda heredada. Lo primero que debes saber es que estos impuestos se aplican tanto al aceptar una vivienda heredada como al venderla. Sin el pago de estos tributos no es posible recibir la herencia. Además, hay que tener en cuenta los plazos y los diferentes impuestos a pagar a lo largo de todo el proceso.

Para aceptar la herencia tienes que reunir los siguientes documentos:

  • Certificado de defunción: este certificado se obtiene de forma gratuita en el Registro Civil del lugar donde falleció la persona que deja la herencia. El plazo para obtenerlo varía entre 2 y 15 días, dependiendo del Registro Civil. Necesitarás aportar los siguientes datos: nombre, apellido y DNI de la persona fallecida, además del número de tomo y folio de la inscripción del deceso en algunos casos.
  • Certificado de últimas voluntades: este es el documento que acredita si el fallecido ha dejado testamento y en qué notaría lo ha hecho. En este caso sí hay una tasa a pagar de 3,82 euros. Se puede pedir en la gerencia territorial del Ministerio de Justicia de forma presencial o telemática. Suele tardar 10 días hábiles y debe solicitarse 15 días después del fallecimiento de la persona que deja la herencia. Para realizarlo, hay que completar el modelo 790, pagar la tasa y presentar el certificado de defunción original.
  • Copia autorizada del testamento (en caso de que exista): este documento tiene un coste que depende del número de folios que tenga el testamento original y su antigüedad. Se pide en el notario autorizado que aparece en el certificado de últimas voluntades. El plazo de espera depende del notario, aunque no suele extenderse más de una semana. Para obtenerlo, se debe presentar el certificado de defunción y el de últimas voluntades.

Como señalamos, a la hora de aceptar la herencia, hay que tener en cuenta también si la persona fallecida ha dejado o no testamento y cuántos herederos hay. De ello dependen los pasos a seguir para aceptar la herencia.

En caso de que exista un testamento, se debe hacer el inventario de bienes y deudas del fallecido, incluyendo los datos de las viviendas, el saldo en cuentas bancarias, los vehículos, el seguro de vida y las deudas. Asimismo, hay que firmar la escritura de partición o cuaderno particional, recogiendo tanto tus datos como los del resto de herederos (en caso de que los haya), el inventario y el reparto de bienes, según lo estipulado en el testamento.

Si no existe testamento, el notario determinará quiénes son los herederos en base a lo establecido por la ley. Esto dependerá del grado de parentesco, por lo que tendrás que presentar documentos como el libro de familia, el certificado de nacimiento y el certificado de matrimonio.

Impuestos en la venta de una vivienda heredada

Una vez aceptada la herencia, el siguiente paso es pagar los impuestos correspondientes. Los impuestos que debes pagar en la venta de una casa heredada son el IRPF y la plusvalía municipal.

En caso de que la vivienda heredada se divida entre varias personas; cada heredero pagará un proporcional en función de la parte que haya recibido. Además, debes tener en cuenta que para el cálculo del IRPF se considera como valor de adquisición de la vivienda el que se haya declarado en el impuesto de sucesiones y tributaciones, tal como explicamos a continuación.

Impuestos de sucesiones y donaciones

Cuando recibes un bien en herencia o donación estás obligado a pagar un impuesto denominado Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Este tributo está regulado por la normativa estatal y se exige en todo el territorio español. Según lo dispuesto en la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones grava los incrementos patrimoniales obtenidos a título gratuito por personas físicas, pudiendo referirse a herencias, donaciones, legado, etc.

La mayoría de Comunidades Autónomas establecen reducciones o bonificaciones, por lo que el gravamen puede variar considerablemente según dónde resides.

El ISD es obligatorio en los siguientes casos:

  • Sucesiones: a abonar por los causahabientes (herederos o legatarios)
  • Donaciones: a abonar por el donatario (persona que recibe el bien donado)
  • Seguros de vida: a abonar por el beneficiario

Este impuesto debe presentarse en unos determinados plazos que varían según se trate de una sucesión o donación. En el caso de herencias, el plazo de presentación será de 6 meses a contar desde el fallecimiento del causante. Existe la opción de solicitar una prórroga de otros 6 meses para poder liquidarlo, pero los herederos hay que pedirla en los 5 primeros meses.

La cantidad a abonar depende de tres cuestiones principales: el valor del patrimonio a heredar (cuanto más se hereda, mayor será la cantidad a pagar), el grado de parentesco de los herederos, el coeficiente multiplicador y el porcentaje que determina la localidad en que se encuentra la vivienda. Así, cuanto más cercano sea el pariente que ha dejado la herencia, menor será el impuesto, ya que en la mayoría de Comunidades Autónomas los familiares directos disfrutan de importantes bonificaciones.

Por ejemplo, en Madrid, un hijo que hereda la casa de sus padres puede ahorrarse el 99% de la cuota del tributo. En Cataluña, las reducciones por parentesco pueden llegar hasta los 196.000 euros. Asimismo, existen reducciones por discapacidad, por adquisición de vivienda habitual o para personas mayores de 75 años.

Plusvalía municipal

Además, del ISD, cuando recibes una vivienda en herencia tienes que pagar el impuesto de plusvalía municipal. El plazo también es de 6 meses cuando la herencia se recibe tras el fallecimiento del causante. En cambio, si la plusvalía se paga por donación o venta el plazo es de 30 días.

Para calcular la cuantía de la plusvalía municipal hay que conocer el valor catastral del terreno de la propiedad y el número de años que han pasado desde que se adquirió la vivienda. Esta cantidad varía asimismo según los coeficientes de incrementos y gravamen impuestos por cada ayuntamiento.

El IRPF tras la venta de una vivienda heredada

Una vez que hayas abonado el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y la Plusvalía Municipal, se debe inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad para grabar la nueva titularidad. En ese momento la vivienda se pondrá en venta. Cuando se efectúe la venta hay que volver a pagar impuestos, concretamente, dos: el IRPF y la plusvalía municipal.

El IRPF se abona por la ganancia patrimonial que se obtiene de la venta de un inmueble heredado. Dicho impuesto se calcula tomando como referencia el valor declarado en el impuesto de sucesiones. La diferencia entre este y el valor de venta será la ganancia patrimonial, a la que habrá que aplicarle un porcentaje del tributo que oscila entre el 19% y el 23%. Así, obtendremos la cantidad que tenemos que pagar por IRPF.

Respecto a la plusvalía municipal, si la vivienda se vende el mismo año fiscal en que se ha recibido la herencia, no habrá que pagar este impuesto de nuevo. Pero, en caso de que haya pasado el año, sí hay que abonarlo nuevamente. No obstante, solo habrá que pagar la plusvalía producida desde que se ha heredado la casa hasta que se producido la venta.


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