¿Qué es un proindiviso y cómo ejecutarlo en una herencia?

Hay muchas situaciones que pueden provocar la copropiedad de una vivienda en la que alguna de las partes quiera liquidar. Al surgir dudas en este sentido, la mejor recomendación es ponerse en contacto con especialistas en la materia. Rentalias ofrece la mejor asesoría en el tema inmobiliario, incluyendo lo referente a invertir en renta vitalicia.

Se dice que un determinado bien es proindiviso cuando por su naturaleza es imposible dividirlo en partes. Específicamente al hablar de un bien inmueble cuya propiedad comparten más de una persona, es evidente que este no puede ser diseccionado para entregar a cada propietario la alícuota correspondiente.

En el caso de que al menos uno de los dueños del inmueble desee liquidar su cuota de participación, habrá que explorar los mecanismos que establece el Código Civil para tales fines.

¿Qué significa vivienda en proindiviso?

La palabra proindiviso proviene del latín  y su significado literal es “indivisible”; es decir, imposible de seccionar. Esta denominación aplica en lo jurídico a bienes poseídos por varias personas, y que por sus características, no se puede simplemente hacer un reparto material de las proporciones que corresponden a cada una de ellas.

Son muchas las ocasiones en que esta circunstancia se presenta y en buena parte de estas se produce al ejecutarse una herencia. Es muy común que un bien inmueble sea heredado por varios hermanos que pasan entonces a ser propietarios de un bien proindiviso.

Por supuesto, no es el único caso en el que se puede compartir ciertos bienes inmuebles. Otro caso cotidiano es el de las parejas que adquieren conjuntamente una vivienda al iniciar vida marital. También aquí se está en presencia de más de un propietario para un bien proindiviso.

En cualquiera de los casos, no hay mayores inconvenientes en compartir la propiedad de cualquier inmueble. El problema surge al momento en que alguno o alguno de los copropietarios desean liquidar su cuota-parte.

¿Cómo disolver un proindiviso?

Como es de suponer, ninguno de ellos tiene la potestad de enajenar por su cuenta el inmueble, sino que por el contrario, habrá que llegar a un acuerdo aprobado por todos sobre cómo proceder a tal efecto.

Esta limitación en lo referente a la disposición del bien la explica la cualidad de proindiviso de los inmuebles, por lo que necesariamente hay que procurar acuerdos en los que todos los involucrados den explícitamente su consentimiento.

No pocas veces estos procesos pueden prolongarse en el tiempo debido a diferentes factores, en lo que resulta harto difícil conciliar posiciones. Típicamente en las herencias es donde se presentan estas situaciones en las que uno o varios herederos desean hacer líquidos los derechos adquiridos sobre inmuebles obtenidos como legado familiar.

La buena noticia es que aquellos que así lo desean tienen recursos a los cuales recurrir para canalizar tales deseos. Vale decir que el resto de los propietarios no pueden negarse indefinidamente a la petición de “dividir” lo proindiviso.

La manera más expedita de hacerse del valor que corresponde a la parte que por derecho se posee de un inmueble, es el acuerdo notarial. Esto implica que uno o más de los propietarios restantes aceptan ciertos términos para que el solicitante deje de formar parte de la sociedad.

Generalmente se llega a un contrato o negociación donde se le abona al propietario renuente el valor monetario correspondiente; puede que sea de manera inmediata o en cuotas entregadas en ciertos plazos. Este tipo de acuerdo se notaría y cumple con el objetivo planteado.

No obstante, incluso esta manera de zanjar el asunto implica tasar el inmueble –normalmente contratando los servicios de un perito– y luego llegar a determinar el monto que se otorgará.

Si no está dentro de las posibilidades del resto de los propietarios asumir el monto del que hablamos anteriormente, se tendría que proceder a la venta del inmueble y así cada uno de los involucrados obtenga su parte en moneda de curso legal.

Esta segunda posibilidad puede ser aún más tardía si tomamos en cuenta lo que normalmente toma concretar una compra-venta, pero además, sumando el tiempo que tome la aceptación de los que tienen la firme intención de conservar el inmueble.

Disolución del proindiviso

Por último, si los propietarios no son capaces de llegar a acuerdos para resolver el asunto, lo conducente será someter el bien sujeto del litigio a una subasta pública, en la que finalmente se disuelve el proindiviso para entregar a cada copropietario lo que haga justicia según su participación.

No solo con bienes inmuebles ocurren estas situaciones. Además, en muchos casos estas divisiones de herencias –o incluso en el caso de parejas que se divorcian y se han hecho de inmuebles en régimen de bienes gananciales– pueden tomar varios años para cristalizarse.

Se debe tener muy en cuenta la diferencia entre proindiviso y condominio. Un condominio es un conjunto de unidades o inmuebles que comparten áreas que caen en la categoría de proindiviso; no obstante, cada unidad de vivienda está debidamente separada y delimitada.

Diferencia entre proindiviso y condominio

Es fácil caer en el error de señalar que proindiviso y condominio es lo mismo. Y es que, si no rascamos mucho, la realidad es que jurídicamente uno y otro cuentan con características propiamente idénticas. Sin embargo, sí que existe una diferencia sustancial que hace que sean dos conceptos distintos.

Como hemos visto anteriormente, proindiviso se refiere a aquella propiedad que no se puede dividir entre los herederos o las personas que la han adquirido. Es, pues, un término eminentemente referido a una vivienda. Como es lógico, no podemos dividir una vivienda en propiedad en caso de una separación y decir, por ejemplo, que la mitad de los metros cuadrados son de una persona y la otra mitad de la otra.

Sin embargo, en el condominio, esa división física, ese reparto en diferentes partes, se puede dar perfectamente. ¿Y esto a qué situaciones repercute? La más habitual de todos es a un terreno. En este caso, sí se podría dividir el terreno entre los interesados y que cada interesado explotase o hiciera lo que considerara más adecuado con su parte. Ahora bien, la ley dicta claramente que un condominio no se podría tampoco dividir si dicha división implicara que la propiedad quedase inservible.

En la situación del proindiviso, cada uno de los propietarios tiene un porcentaje del valor de la casa. En el caso de que se trate de una herencia, lo más habitual es que esta división sea a partes iguales, aunque dependerá de lo dictado por el testamento. Si el proindiviso se produce por haber comprado la vivienda entre varias personas, esta parte dependerá del porcentaje económico invertido por cada uno de la manera que lo refleje el contrato.

Cuando hablamos de un condominio, por el contrario, cada persona podrá hacer uso de la parte que le corresponde, si bien esto se ha de pactar previamente por todos los propietarios. En el caso de que existan problemas entre los diferentes dueños, es importante saber que no se puede destruir el bien. Las discordancias deberán notificarse ante una entidad jurídica que será la que resuelva la situación.

Por último, otra de las diferencias entre proindiviso y condominio es que el primero señala que todas las partes tienen derechos sobre el bien inmueble y se deben comprometer a conservarlo en conjunto, pagar los impuestos sobre la propiedad que correspondan a cada uno y administrar la gestión de la vivienda.

En este sentido, también quienes cuentan con un condominio deberán hacer frente a todos los gastos asociados al mantenimiento del bien. El gasto de cada uno dependerá del porcentaje de propiedad que tengan y a la inversión que hayan hecho. 

Las mejores estrategias para disolver el proindiviso

Uno de los problemas principales que plantea un proindiviso es su disolución. Y este problema suele plantearse porque, en muchas ocasiones, se llega a la situación a partir de una serie de conflictos entre los propietarios. Lo mejor, siempre, es seguir una estrategia que conduzca a un acuerdo económico que impida malos ratos e incómodos trámites judiciales. Vemos de cualquier forma cuáles son las fórmulas principales para disolver el proindiviso.

-        Vender todas las partes a uno de los propietarios. Es una de las soluciones más habituales. Las partes que componen al proindiviso llegan a un acuerdo y uno de los propietarios se queda en exclusiva con la vivienda.

-        Llegar a un acuerdo entre las partes para venderlo a un tercero. En este caso, todas las partes acuerdan buscar un comprador y poner el proindiviso en venta. El comprador adquiere todos los derechos de propiedad y el ingreso se reparte entre los propietarios anteriores del proindiviso según el porcentaje proporcional que cada uno tuviera del mismo.

-        Disolverlo por vía judicial. En el caso de que uno solo de los propietarios no esté de acuerdo con vender la cosa común o que más de uno quiera acceder a la propiedad completa, es necesario acudir a una solución externa. Esta, habitualmente, será la vía judicial. Corresponderá a un juez valorar la situación y resolver de qué modo se reparte o se disuelve el proindiviso. De cualquier modo, antes de llegar hasta la vía más extrema, los abogados de cada una de las partes recomendarán con toda seguridad llegar a un acuerdo extrajudicial. Este se haría mediante la celebración de un acto de conciliación. 


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