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La jurisprudencia que hoy damos por sentada en la mayoría de los países del llamado mundo occidental tiene sus orígenes en la Roma antigua. El derecho real data de aquella lejana época y al correr de los siglos se ha convertido en pilar esencial de nuestra cosmovisión. Tanto es así que ha venido a envolver aspectos diversos de la vida, y las inversiones inmobiliarias no son la excepción.
Son bien sabidos los importantes adelantos que basados en la filosofía vieron su asiento en el derecho en la época de apogeo del sacro Imperio romano. Muchos de sus legisladores se dedicaron a asentar todos los principios que caracterizaron la cultura de lo que sería la incipiente idiosincrasia europea.
El derecho real se expresa como uno que conserva primacía sobre cualquier otro y en toda circunstancia. El sujeto de derecho lo ejerce sobre una cosa y lo preserva ante cualquier entidad. No hay situación ante la cual pierda esa condición.
Es el caso del derecho de propiedad que, al ser un derecho real, no hay forma de que se pierda a menos que sea por voluntad expresa del sujeto de derecho, quien puede cederla, enajenarla o donarla. Es por ello que se dice que los derechos reales aplican ante todos, o en latín, erga omnes.
Este aspecto es determinante para la vida en sociedad que conocemos, ya que es lo que permite que subsista la propiedad privada bajo cualquier circunstancia. Al contrario del derecho de crédito que se establece interpartes o de manera inter personal, el derecho real permite la persecución de la cosa.
La persecución (aunque suene a película de acción) lo que indica es que el titular de una propiedad tiene el pleno derecho de recuperar su condición de dueño ante cualquiera.
Pongamos un ejemplo práctico: supongamos que un arrendatario de manera fraudulenta negocia un piso con un tercero, que en buena fe la adquiere.
En este caso el propietario real está plenamente facultado de reclamar ante ese tercero la recuperación de su inmueble, demostrando suficientemente su titularidad. El defraudado nunca podrá negarse a entregar la cosa alegando haber entregado un dinero; el derecho real se empina sobre cualquier alegato.
Por el contrario, un derecho de crédito solo otorga prerrogativa inter partes; es decir, que la imputación o reclamo solo aplica entre las personas que interactúan y nadie más. Por ejemplo, un arrendador solo puede exigir la renta a su arrendatario.
El derecho real cobra sentido sobre los bienes patrimoniales y se enmarcan en los derechos absolutos, otorgando al sujeto de derecho señorío o poder directo sobre la cosa ya que no necesita de intervención alguna para ejercerlo u ostentarlo.
Los derechos reales pueden ser de diversos tipos o clasificaciones. El más conocido es el derecho de propiedad, pero existen otros a los cuales estamos bastante familiarizados como son el usufructo, el uso, la habitación y la servidumbre. Así mismo, podemos agregar otros menos conocidos tal como el censo, la superficie, vuelo y subedificación, entre otros.
Debemos mencionar también uno que forma parte consustancial de nuestra cotidianidad y es la hipoteca. La hipoteca es un derecho real que se relaciona con la prenda, pero que tiene la particularidad de no necesitar la movilidad de la cosa para ejercerse.
Lo que esto significa es que cuando se establece la hipoteca, el inmueble queda pignorado a favor del acreedor; sin embargo, no es necesario que la garantía esté en sus manos. Es por ello que el propietario tiene pleno derecho aun cuando la cosa esté comprometida.
En el caso de la hipoteca podemos ver la confluencia de dos derechos reales sobre una misma cosa, en este caso el inmueble adquirido y sometido a esta condición, hasta el momento que sea plenamente amortizada la deuda causada.
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