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Hay muchas situaciones que pueden provocar la copropiedad de una vivienda en la que alguna de las partes quiera liquidar. Al surgir dudas en este sentido, la mejor recomendación es ponerse en contacto con especialistas en la materia. Rentalias ofrece la mejor asesoría en el tema inmobiliario, incluyendo lo referente a invertir en nuda propiedad y renta vitalicia.
La subrogación hipotecaria ocurre cuando se vende o compra un inmueble cuya hipoteca aún no ha sido liquidada por completo. En lugar de liquidar la hipoteca anterior y constituir una nueva, se lleva a cabo una modificación de los actores; es decir, una subrogación de la hipoteca.
Este concepto hace referencia a una sustitución que afecta directamente a alguno de los personajes involucrados en la transacción hipotecaria: el acreedor o el deudor.
De hecho, la subrogación de la hipoteca es considerada una novación, término jurídico que se refiere al reemplazo de una obligación por otra distinta, lo que implica que la primera queda anulada como consecuencia de la aplicación de la segunda.
Como mencionamos anteriormente, la subrogación hipotecaria puede aplicarse al deudor o al acreedor de la hipoteca. Veamos a continuación cuáles son las características de cada escenario:
A través de este procedimiento es posible sustituir el banco asociado a la hipoteca en cuestión. Esta posibilidad nace como estímulo para la competencia existente entre bancos, así como para facilitar la conversión de hipotecas fijas en variables.
¿Cuál es la mayor ventaja de este escenario? El hecho de que gracias a este procedimiento no es obligatorio ir al Registro de Propiedad y cancelar allí nuestra hipoteca, lo que implica un ahorro importante en los impuestos relacionados con la documentación de actos jurídicos.
Tal como su nombre lo indica, en estos casos es el deudor quien es sustituido. Esta situación es común cuando un inmueble hipotecado está a la venta, bien sea a través de un particular o de una agencia inmobiliaria. El nuevo comprador asume la deuda hipotecaria del anterior propietario.
Al igual que en caso anterior, este procedimiento permite un ahorro en los impuestos vinculados con documentación jurídica, así como en los gastos de emisión y cancelación de la hipoteca.
Es importante tener claro que tanto el comprador y el vendedor como la entidad bancaria —es decir, el acreedor— deben estar al tanto y de acuerdo con esta sustitución de deudor. Esto implica que el nuevo propietario debe ser evaluado por el banco, para así poder determinar si su perfil es considerado solvente y fiable por la entidad.
La exoneración de gastos vinculados con la hipoteca es una ventaja que arroja la subrogación hipotecaria, pero también es necesario considerar otros aspectos que pueden no ser tan beneficiosos.
Uno de los más relevantes es el hecho de que subrogar la hipoteca implica que habrá que aceptar por completo las condiciones planteadas al momento de solicitud de la hipoteca la primera vez; no existe posibilidad de modificación alguna en temas como los plazos fijados, las tasas de interés u otras disposiciones planteadas.
En primer lugar, para subrogar una hipoteca a otra persona es necesario que tanto el vendedor como el comprador estén de acuerdo con el procedimiento; ambos deben estar al tanto de las condiciones de la hipoteca, así como de cualquier otra información relacionada con el trámite.
Posteriormente debe hacerse una solicitud formal a la entidad bancaria responsable de la gestión de la hipoteca en cuestión. Como hemos mencionado antes, dicho banco tiene la potestad de aceptar o rechazar al nuevo deudor, y para ello debe realizar la evaluación correspondiente.
Si el banco acepta al nuevo deudor, esta entidad se compromete a informarle debidamente sobre las condiciones de la hipoteca, de manera que cuente con toda la información oficial que necesite.
Para formalizar el trámite, tanto el comprador como el vendedor y un representante del banco deben estar presentes al momento de efectuar la compra-venta del inmueble. En este proceso la entidad bancaria acepta al nuevo deudor y todo queda registrado en un documento notariado.
Si este post te ha parecido interesante, también tienes disponible uno en el que hablamos sobre los mejores consejos para subrogar una hipoteca.
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