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Cuando adquirimos un inmueble de manera tradicional, recae sobre nosotros el pleno dominio del mismo; es decir, asumimos la propiedad en toda la expresión de la palabra. Podemos entonces hacer uso, disfrutar y disponer de la misma, así como también enajenarla, negociarla o transarla como deseemos. Esto es lo que se conoce como plena propiedad de un inmueble.
Al decir propietario sin especificar nada más, generalmente estamos aludiendo al que ostenta la plena propiedad; es decir, a la persona o entidad donde recae la misma.
Un propietario no tiene restricciones sobre su inmueble, más allá de las que la ley y la vida en comunidad le imponga, pero en cuanto a sus decisiones relacionadas con el bien, no hay cortapisas o compromisos que lo contengan.
El pleno propietario –o propietario a secas– tiene todas las facultades que el derecho le otorga e incluso podrá ceder algunas a terceros si así lo decide. En el caso específico de los inmuebles el código civil prevé el desdoblamiento de estas facultades.
La cesión de la nuda propiedad es un caso de esta posibilidad que tiene el propietario de negociar su inmueble. Bajo esta modalidad entrega las escrituras de la vivienda, con lo cual pierde una de las facultades que de manera inherente posee un propietario, pudiendo reservarse para sí el uso y disfrute.
Es una manera de liquidar un activo sin renunciar a parte de los derechos de la propiedad. El pleno propietario se convierte entonces en usufructuario, pudiendo establecer las condiciones bajo las cuales lo hace.
Es una práctica que se ha venido incrementando en la medida en que personas de tercera edad pensionadas han debido apelar a este recurso para obtener ingresos complementarios, pero que es válido en cualquier situación.
Lo que normalmente se negocia es la entrega de una renta vitalicia, que puede ser mensual o en cualquier otra frecuencia, a cambio de la titularidad del inmueble. De allí en adelante el propietario original no cuenta con ese activo en su balance, mas podrá usarlo durante el lapso estipulado.
La persona que invierte en este trato se convierte en el nudo propietario, compartiendo la plena propiedad con el usufructuario hasta la extinción de esta condición. En la redacción del contrato el plazo puede ser fijado de forma precisa o establecerse que sea de por vida.
Por supuesto que el monto de la renta estará en función del valor actual del inmueble, el plazo escogido y cualquier otra consideración que se haga, así como las condiciones especiales –si es el caso– bajo las cuales se extinguirá el usufructo.
Quien goza de la plena propiedad de un inmueble también puede decidir entregar el usufructo de la misma a una persona o entidad, en cuyo caso pasa a ser el nudo propietario e, igual al caso anterior, estaría compartiendo la propiedad.
A diferencia de lo explicado anteriormente, el activo seguirá figurando en su balance contable; sin embargo, no tendrá el derecho a uso y disfrute. El propósito en este caso no es percibir un ingreso sino asegurarle un techo a la persona beneficiada por el usufructo por el plazo que se estime.
En caso de fallecimiento del nudo propietario, sus herederos deben respetar la condición de usufructo hasta que se cumplan las condiciones de su existencia. Igualmente, ante cualquier negociación habrá de aclarar que el inmueble está bajo régimen de usufructo y lo que puede enajenarse es solo la nuda propiedad.
La plena propiedad de un inmueble permite a quien la posee acogerse a estas modalidades para satisfacer una necesidad estrictamente económica o para disponer del bien a favor de terceros.
Una vez que la nuda propiedad y el usufructo se reúnen nuevamente en una sola persona o entidad, se habrá consolidado una vez más la plena propiedad de inmueble.
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