Qué es la nuda propiedad a pleno dominio

La propiedad a efectos jurídicos es una moneda con dos caras. Cada una de ellas puede cobrar vida propia y pertenecer a entes distintos. Con el usufructo nace este desdoblamiento, que al extinguirse provoca la conversión de la nuda propiedad a pleno dominio.

Desde tiempos del derecho romano el ser humano ha tenido la necesidad de definir la propiedad. Los ciudadanos acaudalados de la época permitían a la servidumbre el uso y disfrute de ciertas instalaciones dedicadas a dar albergue a este personal, sin ellos poner en riesgo su patrimonio.

Nuda propiedad o propiedad desnuda

Es así que nace el concepto de nuda propiedad o propiedad desnuda, que aseguraba el dominio del inmueble aunque el uso y disfrute había sido cedido a un tercero.

El pleno dominio de cualquier propiedad –que puede ser inmobiliaria o no– reúne en una misma persona o grupo de personas tanto la nuda propiedad como el usufructo.

De los tiempos de Roma a nuestros días el asunto ha tomado un giro, ya que si antes los plenos propietarios cedían el usufructo, ahora la cuestión opera generalmente al contrario: el pleno propietario cede la nuda propiedad y conserva para sí el usufructo.

Si bien el propósito de los romanos era preservar el valor de sus riquezas mientras ofrecían refugio, el objetivo de los dueños de inmuebles actuales es procurar liquidez mientras conservan su lugar de residencia.

Cediendo el pleno dominio

Los contratos en los que se cede uno u otro aspecto del pleno dominio estipulan los términos del usufructo inequívocamente, ya que cuando se cumplan las circunstancias de su extinción será el momento en el que se recupere la plena propiedad.

Pasar de la nuda propiedad a pleno dominio implica forzosamente que ya no existe una tercera persona sobre la cual recaiga el derecho a usufructo sino que, por el contrario, ambas caras de la moneda estarán dentro de un mismo bolsillo.

La posibilidad de otorgar tanto la nuda propiedad como el usufructo a un tercero abre oportunidades de negociar de diferentes maneras, dependiendo del interés y necesidad del pleno propietario.

Ceder la nuda propiedad a cambio de una renta se ha convertido en un nicho de negocios en efervecencia dadas las dificultades que sufren las personas de tercera edad, que poco después de jubiladas caen en cuenta de que el monto entregado por las pensiones resulta insuficiente para cubrir gastos esenciales de manutención.

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Rentas que complementen las bajas pensiones

De no poseer ahorros y/o ingresos pasivos, y viendo sus capacidades de producción mermadas por la edad, una opción muy válida es recurrir a la obtención de liquidez a través de su más grande patrimonio, que casi siempre es su vivienda.

Las rentas vitalicias negociadas a través de la nuda propiedad pueden proveer un dinero por concepto de venta que complemente una pensión insuficiente, sin necesidad abandonar la residencia ocupada, que es una preocupación capital.

Para los inversionistas en busca de preservar valor y planificar a la vez su eventual retiro, es una interesante oportunidad de adquirir un inmueble por una fracción de su valor actual de mercado, incrementar su patrimonio y proyectar futuros ingresos pasivos.

Consolidando el pleno dominio de la propiedad

Dependiendo de las condiciones de la negociación, el propietario de la nuda propiedad consolidará la propiedad plena una vez agotado el plazo establecido para el usufructo. De allí en adelante, además de contar con la propiedad formal del inmueble, podrá disponer del mismo.

La extinción del usufructo puede también producirse por otros factores, y es que el usufructuario está obligado a hacer buen uso del inmueble en cuestión y a preservarlo en buen estado.

Igualmente debe cancelar todos los servicios asociados. Una falta en este sentido podría ser causal para considerar la finalización del periodo usufructuario, aun cuando este no se haya agotado.

De cualquier forma, es menester dejar muy claras y precisas las obligaciones de cada una de las partes en el contrato de cesión de la nuda propiedad o de usufructo, según sea el caso.

Es muy importante establecer inequívocamente cuándo y cómo se pasará de nuda propiedad a pleno dominio, y para ello lo más recomendable es contar con asesoría jurídica.

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