La industria inmobiliaria cuenta con una extraordinaria diversidad en relación al tipo de negocios que atiende. Cada arista se rige por distintas normativas, y así tenemos el Código Civil para la nuda propiedad y la renta vitalicia. Además de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que se configura como la norma que regula los contratos de alquiler. Es en esta última donde se ubica el tema que hoy nos ocupa. Pero profundicemos en qué es el derecho a tanteo y retracto.
No podemos decir que estos conceptos sean recientes, ya que su existencia y aplicación está en marcha desde hace mucho tiempo. Sin embargo, en ocasiones son ideas poco conocidas entre los interesados y que es conveniente tener presentes.
El derecho de tanteo se encuentra recogido en el artículo 1521 del Código Civil: se refiere a la prioridad que tiene un inquilino sobre el inmueble en que vive de alquiler en caso de que el propietario decida ponerlo a la venta.
Por su parte, el derecho de retracto está directamente asociado al anterior y estipula que cuando el bien inmobiliario se vende y el propietario no ha ofrecido el derecho a tanteo al inquilino o cambia las condiciones señaladas en la primera comunicación, este cuenta con 30 días naturales para acogerse al derecho de retracto. Si lo hace, puede anular la transacción de compraventa realizada y tendrá preferencia en la adquisición de la vivienda siempre que lo haga en las mismas condiciones que las de la transacción que se ha anulado.
Sin duda conviene explicar un poco más qué es el derecho a tanteo y retracto. Vayamos a ello. En pocas palabras, en el derecho de tanteo si un propietario que mantiene un inmueble en alquiler desea enajenarlo, la primera persona a la cual debe presentar la oferta que le llega por la que desea venderlo es al inquilino.
El espíritu de la norma trata de dar protección al inquilino, que se puede ver sin la vivienda en la que reside de un día para otro. En este sentido, busca darle la posibilidad de mantener la residencia al arrendatario, otorgándole la potestad de considerar la adquisición del inmueble antes de cualquier otra persona. Es por ello que el derecho de tanteo no aplica para alquileres de inmuebles cuyo fin no sea destinado para residencia. Como por ejemplo depósitos, garajes u oficinas, entre otros.
Es importante que el propietario haga constar al inquilino mediante una comunicación formal la decisión de la venta, ya que este tendrá hasta 30 días para pronunciarse en relación a su interés de compra, pudiendo luego plantear en concreto los términos de la negociación.
Ese comunicado debe detallar cuáles son las condiciones de precio y plazo de pago de manera clara, para su consideración por parte del arrendatario. Solo después de que este renuncie a su derecho de tanteo o que se haya vencido el plazo de 30 días que antes hemos señalado, el propietario podrá someter abiertamente a terceros su oferta.
En principio, el derecho de tanteo y retracto eran inherentes al arrendatario de modo irrenunciable en el momento en que firmaba su contrato. Sin embargo, con las reformas aprobadas a partir del año 2013, se puede dar la posibilidad de que se firmen contratos de alquiler en los que el inquilino renuncie expresamente a ello.
En este último caso, el propietario no tendría restricciones para ofrecer el inmueble al público en general ni el inquilino se podrá acoger al derecho de tanteo y retracto. Sin embargo, el propietario está del mismo modo obligado a hacer la debida notificación a su inquilino, aunque en este caso solo a modo de información.
Aunque se menciona comúnmente ambos derechos como si fuesen uno solo, existen aspectos distintos entre uno y otro que a veces llevan a la confusión entre qué es el derecho a tanteo y retracto. El principal es que el derecho de retracto se ejerce a posteriori; es decir, después de que el propietario que desea vender negocia con un tercero.
En síntesis, este derecho otorga la facultad al arrendatario de retractarse de su negativa a comprar cuando las condiciones de venta ofrecidas por el propietario a un tercero sean más favorables para el posible comprador de las señaladas en un primer momento. También puede darse la circunstancia de que el propietario no haya informado de la venta.
Para que un inquilino pueda ejercer su derecho a retracto han de presentarse ciertas condiciones. Lo primero es que no haya renunciado a ello en el contrato de alquiler, ya que de haberlo hecho estaría inhabilitado para su ejercicio.
Asimismo, para apegarse al derecho a retracto el propietario ha tenido que ofrecer el mismo inmueble a otra persona y ha de poder comprobarse que lo ha hecho en mejores condiciones a las que informó a su arrendatario.
En este caso –acogiéndose al derecho de retracto–, el inquilino puede reclamar para sí la reconsideración de compra de la vivienda, y entonces gozar de un nuevo lapso de 30 días para tomar una decisión.
Incluso si llegase a cristalizarse una venta ignorando este derecho, el arrendatario puede demandar la nulidad de la venta y él asumirla, atendiendo a los gastos en que pudo haber incurrido el comprador.
Existen importantes diferencias entre el derecho de retracto en fincas urbanas y en fincas rústicas. Como hemos comentado, en lo referente a fincas urbanas, las condiciones se han ido desdibujando en los últimos años.
Hasta hace poco tiempo se trataba de un derecho irrenunciable, es decir formaba parte inherente del contrato de alquiler de un nuevo piso. Sin embargo, hoy en día es muy habitual que se incluya un apartado dentro del contrato que impide que el inquilino tenga la posibilidad de ejercer dicho derecho de retracto.
Existe un apartado jurídico que lleva a veces a confusión. Como veremos más adelante, en las fincas rústicas se habla del concepto de “colindantes,” que también cuentan con el beneficio de acogerse a este derecho. Sin embargo, no existe el derecho de retracto de colindantes en fincas urbanas.
Como medida de protección para quienes alquilan y han trabajado una finca rústica, el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos del año 2005 recoge la existencia de derecho de tanteo y retracto para los arrendatarios de una finca rústica. Eso sí, en este caso se deben dar una serie de condiciones.
La ley dicta que “el arrendatario tendrá derecho de tanteo y retracto siempre que sea agricultor profesional, una cooperativa agraria, cooperativa de explotación comunitaria de la tierra, sociedad agraria de transformación o comunidad de bienes”. Con ello se quiere impedir que su labor en la tierra que ha cultivado durante el tiempo en que la haya alquilado no sea enajenado sin posibilidad de mantenerlo.
En el caso de las fincas rústicas, el propietario debe notificar con un plazo mínimo de 60 días su intención de vender la finca, las condiciones en que lo va a hacer y el precio o una estimación de la cantidad por la que desea venderlo.
En caso de que el arrendador no ofrezca esta información, el arrendatario contará con 60 días para ejercer el derecho de retracto y valorar si puede y desea adquirir la propiedad en las condiciones en que se produzco la compraventa.
Asimismo, existe la modalidad de derecho de retracto de colindantes. En este caso, se permite a los propietarios de las fincas colindantes ejercer dicho derecho, cuando se trate de una finca de cabida menor a una hectárea. En este caso, para hacer uso de dicho derecho de retracto se reduce a nueve días desde el instante en que tiene conocimiento de la venta.
Como vemos, el derecho a tanteo establece una restricción al propietario para elegir a quién vender en primera instancia su inmueble, y el derecho a retracto le impide que mejore la oferta sin antes volver a darle la oportunidad de compra al inquilino. Estas son las principales diferentes entre lo que es el derecho a tanteo y retracto. Y, como hemos visto, también están sujetos a un límite temporal, que en las fincas urbanas es de 30 días y en las rústicas se amplía hasta los 60.
El derecho de retracto faculta a los inquilinos de una vivienda residencial a impugnar el ofrecimiento a un tercero, cuando las condiciones de venta –en precio o plazo– hayan sido mejoradas en comparación con las que le fueron presentadas inicialmente.
En cierta forma, el derecho a retracto le restituye el derecho a tanteo a los arrendatarios, evitando que el propietario –bien por ignorar la norma o por intencionalidad– escamotee estas prerrogativas otorgadas por la ley.
Aunque pareciera una injustificada limitación a una de las cualidades de la propiedad privada, en realidad lo que plantea es una postergación máxima de 30 días para ejercer su derecho a disponer del bien, esto a favor de quienes han ocupado el inmueble como su residencia habitual y en busca de mantener la estabilidad del hogar.
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