¿Qué diferencia hay entre usufructo y nuda propiedad?

La propiedad privada es uno de los pilares que sostiene la mayoría de las sociedades basadas en el estado de derecho. La propiedad es inalienable y solo puede ser intervenida o sometida a venta forzosa, cuando esté demostrado plenamente que hay un interés social superior.

En términos jurídicos, al propietario se le adjudican los derechos de uso, goce, disfrute y disposición de la propiedad que posee. Sin embargo, hay situaciones y previsiones jurisprudenciales que permiten que estos derechos se otorguen separadamente; de allí que puedan estar separados el usufructo y nuda propiedad.

El desdoblamiento de la nuda propiedad

Tal es el caso de la concesión a un tercero de la propiedad como valor o activo –también llamada nuda propiedad —, conservando para sí el uso, disfrute y goce de la cosa en cuestión. Hay circunstancias en las que a los individuos les conviene adoptar esta figura jurídica, y la más común sirve de marco contractual para obtener un ingreso o renta a cambio.

Las diferencias esenciales entre ambos términos se basan en que el nudo propietario puede contabilizar en sus activos el valor de la cosa negociada, pero sin poder disponer, enajenar y disfrutar de la misma hasta que venza el plazo consensuado del usufructo.

Por su parte, el usufructuario puede hacer uso, gozar y disfrutar de la propiedad a pesar de que ya no aparezca dentro de sus bienes de fortuna o patrimonio. Este se compromete a mantener en perfecto estado la propiedad y honrar todos los compromisos que se generen por concepto de convivencia en la comunidad, por el plazo acordado.

Negociación sobre la nuda propiedad

Dependiendo de los términos del contrato que separa el usufructo de la nuda propiedad, el usufructuario puede incluso medrar de su condición, pudiendo subarrendar o arrendar por completo el piso –en caso de que se trate de una vivienda– y hasta ceder el usufructo a alguien más.

Estos contratos se pueden establecer por un periodo de tiempo o con carácter vitalicio, en cuyo caso el nudo propietario obtiene la plena propiedad una vez fallecido el dueño original.

Esta modalidad de negociación permite que se celebren los contratos de renta vitalicia entre dos o más personas. En muchos casos se trata de personas de la tercera edad cuyo principal –incluso único— patrimonio es una vivienda y no perciben pensión, o perciben una que no es suficiente para sufragar los gastos ordinarios mensuales.

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Resolviendo un problema a personas de la tercera edad

Al no poseer ahorros líquidos, a estas personas  les queda la opción de ofrecer la nuda propiedad de su inmueble y obtener a cambio una renta mensual –o con la periodicidad acordada– para solucionar el problema económico.

Por supuesto que los montos que puedan obtener como renta estarán directamente ligados al valor de mercado de la propiedad y del plazo del usufructo.

Otro factor influyente es el género del propietario que cede la nuda propiedad, ya que la expectativa de vida del hombre es menor que la de la mujer, y si acaso es una renta vitalicia, en un caso podrán ser mayores los desembolsos que en otro.

La inversión en nuda propiedad puede ser una buena alternativa a las tradicionales inversiones inmobiliarias, ya que no requiere de cuotas iniciales para ingresar y en estas subyace la posibilidad de adquirir el inmueble por una fracción del valor de mercado, dependiendo del plazo negociado.

En ningún caso se puede considerar una inversión de corto o mediano plazo porque la recuperación de la inversión puede superar los 15 años, pero es una manera de anexar al balance personal un activo fijo sin tener que hacer desembolsos importantes. Esto puede apalancar otras oportunidades de negocio conexas.

Sobre los involucrados en este tipo de negociaciones recaen obligaciones que, de no cumplirse, pueden provocar serias penalidades. Si el nudo propietario incumple con el compromiso de entregar la renta oportunamente, podría perder la nuda propiedad regresando esta a su dueño original, consolidando nuevamente plena propiedad sobre la vivienda o cosa negociada.

Pero así mismo, si se llegase a comprobar que hay deterioros evidentes que atentan contra el valor del inmueble negociado o retrasos prolongados en los pagos de sus obligaciones de ley, el nudo propietario podría reclamar el fin del usufructo, la plena propiedad prematuramente y exigir el desalojo.

De cualquier forma, considerando todas las dificultades presentes y que tienden a recrudecerse en el sistema público de pensiones, invertir en propiedades bajo esta forma es una manera de procurarnos a futuro rentas que compensen el probable déficit en nuestra etapa de jubilación.

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