Principales puntos de la regulación de la nuda propiedad

Nuestras posesiones que conforman patrimonio tienen la posibilidad de ser transferidas a terceros de variadas maneras. Una de estas, por supuesto, es la venta simple; otra es la de ceder el derecho a uso y disfrute, de lo que se origina la nuda propiedad y el usufructo.

En estos casos, el propietario original aún poseerá la titularidad del objeto que es sujeto de la cesión, a partir de la cual pasa a convertirse en el nudo propietario. Estos acuerdos jurídicos se establecen en el marco del código civil, en donde se prevé todo sobre la regulación de la nuda propiedad.

Ateniéndose a lo que dicta el mencionado instrumento jurídico, tenemos que hay diversas maneras de ceder o negociar parte de los derechos que asisten a un pleno propietario. Allí vemos las distintas opciones en las cuales pueden negociarse los dos componentes legales de una determinada propiedad.

Tipos de usufructos según su origen

Dado que la constitución del usufructo es lo que da pie al origen de la nuda propiedad, la legislación describe básicamente dos maneras de establecerla: se habla de usufructo voluntario y usufructo legal.

El usufructo legal es aquel otorgado por el marco jurídico vigente a favor de algún ente o persona natural, generalmente por producto de alguna herencia y tomando en cuenta los términos de un documento testamentario.

En cambio, el usufructo voluntario refiere a un acuerdo entre dos personas en vida, dividiéndose a su vez en usufructo voluntario oneroso y usufructo voluntario gratuito.

En el primer caso hay de por medio una contraprestación que puede establecerse por la figura de una renta o simplemente un pago único. El segundo escenario contempla las donaciones o comodatos, en los cuales no media ningún beneficio pecuniario.

Usufructos según su propósito

Otra manera de clasificar la creación de un usufructo con respecto a un bien inmueble es considerando la parte de la plena propiedad que el propietario original conserva o preserva para sí. Desde este punto de vista, tenemos usufructos por vía de reserva y usufructos por vía de transmisión.

Como insinúan sus denominaciones, esta clasificación toma en cuenta lo que el pleno propietario decide con respecto al usufructo. Cuando este se reserva el derecho de uso y disfrute se habla de usufructo por vía de reserva; si por el contrario, cede esta potestad y conserva solo la nuda propiedad, entonces estamos en presencia de un usufructo por vía de transmisión.

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Sintetizando, si el usufructo es por vía de reserva el propietario original se convierte en usufructuario; si por el contrario, es por vía de transmisión, se convierte en nudo propietario.

Por supuesto, cada caso resuelve o atiende problemas distintos. Cuando una persona que posee una vivienda propia atraviesa problemas de liquidez insalvables por otros medios, puede apelar a entregar la titularidad de la misma a cambio de un capital determinado, pero permaneciendo en esta temporal o indefinidamente.

Es precisamente lo que ha venido ocurriendo cada vez más con personas de la tercera edad cuyas pensiones son insuficientes y se ven impedidos por su condición a producir ingresos complementarios.

La crisis de los regímenes públicos de jubilación, basados en el sistema de reparto, los empuja a aprovechar de la mejor forma lo que normalmente es su más valioso patrimonio.

Un tipo de usufructo según la necesidad

La creación de usufructos por vía de reserva es la solución jurídica de muchas personas que se han encontrado bajo esta situación; generalmente la negociación involucra una renta vitalicia que alivia  —por el resto de sus días — el problema de liquidez estructural del que padecen.

El otro lado de la moneda surge cuando se busca proteger a alguien —usualmente un familiar o cónyuge — procurándole un techo de por vida, entregándole el derecho a usufructuar la vivienda y preservando la nuda propiedad.

El pleno propietario se desprende del usufructo a favor de un tercero y así, aunque fallezca, sus herederos habrán de esperar a que se extinga esta condición para volver a tomar plena posesión del inmueble.

Un usufructo oneroso por vía de transmisión pasa a ser un alquiler

El anterior es el caso que se tipifica como usufructo por vía de transmisión y, aunque por su naturaleza se contrapone al que nace por vía de reserva, esto no limita que también haya algún beneficio oneroso. No obstante, en realidad esto aplicaría legalmente más bien como un alquiler, y entonces se regiría por otras normas jurídicas.

Como vemos, la propiedad tiene la cualidad de poderse separar —y ser entregada a personas o entes distintos — en la titularidad y el beneficio de su uso y disfrute. Esto otorga una versatilidad para negociar que puede resultar muy favorable tanto para propietarios como para inversionistas.

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