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La nuda propiedad refiere a la titularidad de un bien del cual no se tiene el derecho a uso y disfrute. La plena propiedad puede desdoblarse y separar ambos ámbitos para favorecer a distintas personas o entidades en cada caso.
Al encontrarnos en tal situación es necesario conocer las obligaciones de la nuda propiedad, y la primera que habría que mencionar es la del respeto irrestricto a la condición de bien usufructuado. Esto implica que la disposición, el acceso, el uso, está totalmente negado.
Esto no restringe que se puedan acordar visitas periódicas para constatar la condición del inmueble negociado, pero en todo caso deberá realizarse en presencia del usufructuario o, en su defecto, por alguien designado por él.
Puede que esto parezca obvio; sin embargo, la percepción de posesión a veces puede conducir a situaciones indeseadas entre el nudo propietario y el usufructuario, debido a malas interpretaciones del rol que cada uno ejerce sobre el inmueble.
Si bien en muchas ocasiones la condición de usufructo la posee un familiar y los conflictos no se presentan, cuando ha sido producto de una negociación —por ejemplo, a cambio de una renta vitalicia— el nudo propietario debe abstenerse de irrumpir en la residencia y respetar la privacidad del usufructuario.
Si hablamos en términos fiscales, el nudo propietario —al momento de la adquisición— cancela los tributos que estipula la ley para el aumento de patrimonio que esta negociación suponga. El valor total del inmueble se reparte equitativamente entre nuda propiedad y usufructo, tal como lo establece el código civil.
Dependiendo del plazo del usufructo, la nuda propiedad se valora y se justiprecia para efectos impositivos. En realidad, el código civil dicta la manera de calcular el valor del usufructo y por diferencia se obtiene el de la nuda propiedad. En todo caso, el impuesto que se aplica pechará el aumento de capital o patrimonio que implique esta adquisición para el nudo propietario.
Otra obligación que asume el nudo propietario es hacerse cargo de mantenimientos mayores que vayan más allá del que el usufructuario debe costear. Cuando el inmueble está gravado por la condición de usufructo, es su beneficiario quien debe incurrir en los gastos de mantenimiento habituales.
El usufructuario subsanará problemas menores de plomería, electricidad, etc. Igualmente, también atenderá los costos relativos a los servicios básicos y aportes a la comunidad. Debe velar por el buen estado general del inmueble y reportar a la brevedad cualquier problema mayor que surja.
Cuando algún incidente de esta magnitud se presente es el nudo propietario quien debe apersonarse como titular del bien que es. Estamos hablando de problemas que comprometan de alguna forma la estructura física o que suponga algún riesgo para la misma.
Es por ello que una obligación que indirectamente se deriva es la de mantener asegurado apropiadamente el inmueble. Es posible acordar con el usufructuario —basándose en la solidaridad que de forma natural que existe entre ambos en el propósito de preservar el inmueble— afrontar la prima de tal instrumento entre ambas partes; sin embargo, la carga de la responsabilidad recae sobre el dueño de las escrituras.
Cabe destacar la importancia de revisar periódicamente la cobertura de la póliza contratada para estos efectos, de manera que bajo ninguna circunstancia un evento azaroso implique la pérdida patrimonial.
Por último, podemos mencionar que es de obligatorio cumplimiento para el nudo propietario aguardar a que se extinga el usufructo bajo los términos acordados para poder asumir la plena propiedad. Estos términos deberán estar suficientemente especificados en el contrato de usufructo, marco bajo el cual se regirá toda la negociación.
Por supuesto que si esta adquisición involucró la entrega de una renta por cualquiera que haya sido el plazo acordado del usufructo, la obligación más relevante será el cumplimiento religioso de la entrega del monto acordado, so pena de correr el riesgo de perder eventualmente la titularidad del inmueble.
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