En marzo de 2019 salió a la luz un nuevo decreto de alquiler de viviendas que vino al rescate de los inquilinos, y es que este instrumento legal reforzado centra su atención especialmente en la protección de quienes arriendan inmuebles.
Es importante recalcar que este decreto no contempla retroactividad, por lo que no es válido para contratos anteriores al 6 de marzo de 2019 (fecha de promulgación del decreto), a menos que tanto el arrendador como el arrendatario estén de acuerdo en someterse a dicho instrumento.
Los cambios no fueron menores e influyen de forma directa en la dinámica entre quienes alquilan y quienes ofrecen viviendas, así que es de suma relevancia comprender las características del decreto y dar una mirada profunda a sus alcances.
Como hemos dicho anteriormente, las variaciones al decreto de alquiler de viviendas prestan apoyo a todas las partes, pero es indudable que varias de las medidas benefician especialmente a quienes arriendan inmuebles.
Desde ampliaciones en las prórrogas obligatorias y tácitas hasta la limitación de fianzas, este nuevo decreto busca hacer que las condiciones de arriendo sean más favorables para los inquilinos sin dejar de considerar a los arrendadores.
Veamos a continuación los aspectos más relevantes de este real decreto de alquiler de viviendas.
Antiguamente la prórroga obligatoria para personas naturales podía ser de máximo 3 años; a raíz de este nuevo decreto se ha extendido a 5 años.
Es decir, los contratos de alquiler deben tener una duración mínima de 5 años. En caso de tratarse de una persona jurídica, el contrato de alquiler debe durar al menos 7 años.
Luego de este periodo, si la relación contractual continúa entra en vigor la prórroga tácita, que anteriormente era de máximo 1 año y ahora puede ser de hasta 3 años.
Desde el 6 de marzo de 2019 el IPC (Índice de Precios al Consumidor) es el que determina cuánto puede aumentar el valor de un alquiler anualmente. Está prohibido subir el valor más de lo que sube el IPC cada año.
En este sentido se ha contemplado la creación de un sistema de índices de referencia de carácter estatal. Se considera que de esta forma será más sencillo aplicar medidas fiscales y concentrar esfuerzos en generar políticas que favorezcan la adquisición de viviendas a precios accesibles.
El propietario de la vivienda tendrá la posibilidad de exigir solo 1 mes de fianza, además de 2 meses por concepto de garantía extra.
Vale acotar que antes de este decreto de ley de alquiler el arrendador no contaba con ninguna limitación en este sentido.
En cuanto a los alquiles vacacionales, a partir de la aprobación del real decreto de alquiler las comunidades de propietarios tienen voz y voto en el condicionamiento de la actividad de estos inmuebles.
De hecho, también es posible que estos espacios tengan mayores obligaciones económicas dada su condición vacacional. Esto se dispondrá si las tres quintas partes de la comunidad en cuestión lo aprueba en asamblea.
Mientras se esté en el plazo obligatorio del contrato de alquiler (5 años para personas naturales, 7 años para personas jurídicas), todas las obligaciones allí contenidas deben ser respetadas en caso de que un tercero compre la vivienda.
Esto implica que deben honrarse los valores predispuestos, los plazos de pago y demás condiciones relacionadas con el contrato de alquiler en curso.
El nuevo decreto de alquiler de viviendas establece que, una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, el arrendador puede llevar a cabo reformas que impliquen mejoras en la vivienda y esto puede ser motivo de aumento en el precio del alquiler.
Para determinar el nuevo monto se toma en cuenta el valor que se ha invertido y se le aplica el tipo de interés correspondiente al momento en el que se culminó la obra, más 3 puntos. Es importante considerar que este decreto dispone de un valor límite: el aumento debe llegar máximo al 20%.
El nuevo decreto alquiler de viviendas contempla que el propietario tiene el derecho de recuperar su inmueble si se cumplen estos requisitos:
Si él o algún familiar cercano (de primer grado) la usarán como vivienda permanente, si el contrato vigente ha cumplido al menos 1 año, si avisa al arrendatario con mínimo 2 meses de anticipación y si esta posibilidad de recuperación estaba planteada en el contrato que ambas partes firmaron al inicio de su relación.
Hay muchas situaciones que pueden provocar la copropiedad de una vivienda en la que alguna de las partes quiera liquidar. Al surgir dudas en este sentido, la mejor recomendación es ponerse en contacto con especialistas en la materia. Rentalias ofrece la mejor asesoría en el tema inmobiliario, incluyendo lo referente a invertir en nuda propiedad y renta vitalicia.
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