Nuda propiedad y la declaración de la renta

¿La nuda propiedad se declara en la renta?

La declaración de rentas es una obligación de suma importancia para todo ciudadano. Con este procedimiento se garantiza la recaudación requerida para acometer el gasto público corriente. La adquisición de un inmueble puede suponer aumentos en la tributación, pero ¿qué pasa con la nuda propiedad y la declaración de renta?

La definición de renta es la clave para determinar las obligaciones fiscales que nacen a partir de que algún inversionista se hace cargo de la nuda propiedad de una vivienda. Para tener la posibilidad de obtener beneficios sujetos a tributación hay que tener la potestad de uso y disfrute del inmueble, lo cual por definición está reservado al usufructuario.

El nudo propietario está imposibilitado de obtener ganancias, dividendos o rentas provenientes de la vivienda o local del cual posee título, por lo que su declaración de renta no estará afectada por este hecho. El derecho a uso y disfrute del inmueble está negado para él.

El beneficiado por el régimen de usufructo que está instaurado para el inmueble es quien eventualmente pudiese obtener algún beneficio pecuniario por concepto de alquileres o algún otro acuerdo con terceros, que estén relacionados con la tenencia del bien. En este caso, esos dividendos sí estarán sujetos a tributación.

¿Cómo tributa la venta de la nuda propiedad en el IRPF?

Para calcular el IRPF del usufructo y la nuda propiedad hay que tener en cuenta que la ley dicta que se aplican las mismas disposiciones que en cualquier otra situación de venta de un inmueble, con la única diferencia de que no se tributa por el 100% del valor de la venta de la vivienda.

El motivo es que el usufructo de una vivienda también tiene un valor fiscal, que debe calcular el usufructuario en función de su edad. Una vez obtenido el resultado, se debe restar al valor de transmisión para tributar solo por la vivienda, siendo este el valor final que se debe declarar en el IRPF.

Por tanto, el cálculo de las condiciones económicas de la operación depende de factores y parámetros actuariales, inmobiliarios y financieros, siendo los principales el valor del inmueble y la esperanza de vida de los beneficiarios, en función de las tablas oficiales de la Dirección General de Seguros y del Instituto Nacional de Estadística.

La venta de la nuda propiedad ofrece una gran ventaja a las personas que necesitan obtener liquidez. El propietario vende la nuda propiedad de la vivienda, reservándose el derecho de usufructo vitalicio y, pudiendo así continuar viviendo en el inmueble hasta el momento de su fallecimiento. Por ende, existe la posibilidad de vender la propiedad de un inmueble sin tener que renunciar a su uso.

Los requisitos legales más importantes para la venta de la nuda propiedad son:

  • La distinción de usufructo y nuda propiedad como derechos reales independientes, aunque se encuentren constituidos sobre un mismo bien.
  • La edad del vendedor, siendo esta igual o superior a 65 años.
  • El precio de compraventa, siempre inferior al precio de mercado y fijado en base a valores como la ubicación y características del inmueble, la edad del vendedor y su esperanza de vida.
  • Firma ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad, igual que una compraventa convencional, pero adquiriendo mayor relevancia por el derecho de usufructo. 

¿Debe tributar la renta un usufructuario vitalicio?

En el Impuesto sobre el Patrimonio, el usufructuario debe repartir el valor del bien con el nudo propietario, tanto si el usufructo es vitalicio o temporal. Sin embargo, en el IRPF deberá declarar la totalidad de las rentas que obtenga. Este es un aspecto importante también para calcular el IRPF del usufructo y la nuda propiedad. 

La declaración del Impuesto sobre el Patrimonio depende de los distintos bienes y derechos que integran el patrimonio bruto del contribuyente, que deben computarse según las reglas específicas de valoración que se hallan establecidas en la Ley del Impuesto sobre la Renta, en función de la naturaleza propia de cada elemento que forma parte del patrimonio.

Existen dos modalidades de nuda propiedad: con usufructo temporal o con usufructo vitalicio. La nuda propiedad con usufructo vitalicio es la modalidad más habitual, siendo aquella en la que el usufructuario tiene derecho al uso y disfrute de la propiedad hasta su fallecimiento. El valor del usufructo vitalicio se considera igual al 70% del valor del bien cuando el usufructuario tiene menos de 20 años.

El porcentaje se reduce por cada año de más, con un límite mínimo del 10%.  Hay que tener en cuenta que, al establecerse un usufructo vitalicio por vía hereditaria, se toma como referencia la edad del usufructuario en el momento del fallecimiento del causante de la herencia.

Veámos un Ejemplo:

Una persona que tiene 84 años de edad y no tiene descendientes ni ascendientes, con una vivienda en propiedad tasada en 185.550 euros en la que pretende mantenerse hasta su fallecimiento, podría optar por vender la nuda propiedad.

Para calcular cuánto tributa la nuda propiedad y cuánto el usufructo, debemos tener en cuenta que la norma de cálculo para el usufructo es de 89 menos la edad de la persona usufructuario. El resultado no puede ser superior al 70% ni inferior al 10%. Sobre la cantidad resultante del porcentaje de nuda propiedad y de usufructo correspondiente al inmueble se aplicará un 10% de tipo impositivo.

Por tanto, teniendo en cuenta el anterior ejemplo, si la persona que vende la nuda propiedad de la vivienda tiene 84 años, la operación es 89-84=5. Pero deberá ser 10, que es el mínimo legal, de forma que el porcentaje de la vivienda que debe tributar como usufructo es el 185.500 x 10%=18.550 euros. La parte de nuda propiedad será el 90% x 185.500=166.950. A partir de estos valores se aplicará el tipo impositivo del 10%. Así, el impuesto por constituir el usufructo será 18.550 x 10%=1.855 euros; por la nuda propiedad se deberá pagar: 166.950 x 10%=16.695 euros.

Los impuestos no podrán superar el 10% de la cantidad objeto de la operación, tal como en el caso de una compraventa: 18.550 euros de impuestos.

Considerando el IBI, nuda propiedad en la renta 2022:

Para efectos de la formalización del contrato de cesión, lo que sí debe asumir el nudo propietario de allí en adelante es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que es cancelado anualmente y del cual se hará cargo de la cuota o parte correspondiente al valor de la nuda propiedad negociada.

Vale decir que al momento de la firma, el nudo propietario puede estar sujeto a cancelar la porción de IBI que corresponda a lo que resta de año. Aclaremos con un ejemplo: supongamos que Gustavo —el propietario original— cede la nuda propiedad de su vivienda a Horacio y se acuerda un valor de 150 000 euros por la misma.

Si se firmara, por ejemplo, el día 18 de agosto, Gustavo podría solicitarle a Horacio que le retribuya lo que corresponde a la tributación de 55 480 euros, ya que él no será dueño de esa porción por los 135 días que restan del año. Claro está que esto debe ser aceptado por Horacio, quien muy bien puede alegar que ese tributo es responsabilidad de quien posee el bien al iniciar el año, sin mayores consideraciones.

El nudo propietario no declara rentas

En cualquier caso, desde ese momento el nudo propietario —Horacio en el ejemplo— honrará cada año lo que le corresponda por ese concepto, tomando en cuenta el valor de la nuda propiedad que ostenta.

Cuando se extinga el usufructo y aglutine la plena propiedad, pasará a tributar por el valor completo y eventualmente —si acaso obtiene rentas del inmueble— declarará sus dividendos para efectos del IRPF.

Esta sería la fiscalización que debe asumir la persona que obtiene la titularidad, pero como ya indicamos, en ningún caso es afectado en cuanto a su declaración de rentas.

En cambio, al recibir una renta de quien acepta la cesión, el usufructuario sí está sujeto a declararla en su respectiva planilla, haciendo la acotación de que para personas de la tercera edad hay concesiones y/o exoneraciones que les favorecen.

De allí que se cuente entre las ventajas que tiene este tipo de inversiones que, además de diluir en el tiempo el desembolso del capital y ofrecer la posibilidad de no tener que derogar el valor total de mercado para hacerse de la plena propiedad, tenga también estas prerrogativas fiscales.

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