Nuda propiedad y la declaración de la renta

La declaración de rentas es una obligación de suma importancia para todo ciudadano. Con este procedimiento se garantiza la recaudación requerida para acometer el gasto público corriente. La adquisición de un inmueble puede suponer aumentos en la tributación, pero ¿qué pasa con la nuda propiedad y la declaración de renta?

¿Qué pecha el impuesto sobre la renta?

La definición de renta es la clave para determinar las obligaciones fiscales que nacen a partir de que algún inversionista se hace cargo de la nuda propiedad de una vivienda. Para tener la posibilidad de obtener beneficios sujetos a tributación hay que tener la potestad de uso y disfrute del inmueble, lo cual por definición está reservado al usufructuario.

El nudo propietario está imposibilitado de obtener ganancias, dividendos o rentas provenientes de la vivienda o local del cual posee título, por lo que su declaración de renta no estará afectada por este hecho. El derecho a uso y disfrute del inmueble está negado para él.

El beneficiado por el régimen de usufructo que está instaurado para el inmueble es quien eventualmente pudiese obtener algún beneficio pecuniario por concepto de alquileres o algún otro acuerdo con terceros, que estén relacionados con la tenencia del bien. En este caso, esos dividendos sí estarán sujetos a tributación.

Considerando el IBI

Para efectos de la formalización del contrato de cesión, lo que sí debe asumir el nudo propietario de allí en adelante es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que es cancelado anualmente y del cual se hará cargo de la cuota o parte correspondiente al valor de la nuda propiedad negociada.

Vale decir que al momento de la firma, el nudo propietario puede estar sujeto a cancelar la porción de IBI que corresponda a lo que resta de año. Aclaremos con un ejemplo: supongamos que Gustavo —el propietario original— cede la nuda propiedad de su vivienda a Horacio y se acuerda un valor de 150 000 euros por la misma.

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Si se firmara, por ejemplo, el día 18 de agosto, Gustavo podría solicitarle a Horacio que le retribuya lo que corresponde a la tributación de 55 480 euros, ya que él no será dueño de esa porción por los 135 días que restan del año. Claro está que esto debe ser aceptado por Horacio, quien muy bien puede alegar que ese tributo es responsabilidad de quien posee el bien al iniciar el año, sin mayores consideraciones.

El nudo propietario no declara rentas

En cualquier caso, desde ese momento el nudo propietario —Horacio en el ejemplo— honrará cada año lo que le corresponda por ese concepto, tomando en cuenta el valor de la nuda propiedad que ostenta.

Cuando se extinga el usufructo y aglutine la plena propiedad, pasará a tributar por el valor completo y eventualmente —si acaso obtiene rentas del inmueble— declarará sus dividendos para efectos del IRPF.

Esta sería la fiscalización que debe asumir la persona que obtiene la titularidad, pero como ya indicamos, en ningún caso es afectado en cuanto a su declaración de rentas.

En cambio, al recibir una renta de quien acepta la cesión, el usufructuario sí está sujeto a declararla en su respectiva planilla, haciendo la acotación de que para personas de la tercera edad hay concesiones y/o exoneraciones que les favorecen.

De allí que se cuente entre las ventajas que tiene este tipo de inversiones que, además de diluir en el tiempo el desembolso del capital y ofrecer la posibilidad de no tener que derogar el valor total de mercado para hacerse de la plena propiedad, tenga también estas prerrogativas fiscales.

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