Riesgos y posibles problemas al comprar la Nuda Propiedad

La nuda propiedad se ha convertido en una opción atractiva para muchos inversores en el mercado inmobiliario español. Sin embargo, como en cualquier transacción, existen riesgos y problemas potenciales que deben ser cuidadosamente evaluados. Este artículo explora los desafíos más comunes y ofrece soluciones para quienes consideran esta forma de inversión.

Pero antes de adentrarnos en los riesgos, es importante entender bien qué es la nuda propiedad. Esta se refiere a ser titular o propietario de un bien, generalmente un inmueble, pero sin tener el derecho de uso y disfrute del mismo, que corresponde al usufructuario. Es decir, podrías ser dueño de un inmueble pero no tener derecho a vivir en él.

Normalmente esta situación ocurre por la necesidad de liquidez del propietario original, quien entonces sacrifica la nuda propiedad o titularidad del inmueble a favor de hacerse de un capital que resuelva una difícil situación económica.

Bajo esta circunstancia, hay dos personas o entidades que comparten la propiedad absoluta del bien, por lo que es imperativo que los términos bajo los cuales se da el acuerdo estén suficientemente claros.

¿Cuáles son los posibles riesgos y problemas al comprar la nuda propiedad?

Todo negocio o transacción conlleva riesgos. Las normas jurídicas rigen las relaciones comerciales entre personas y con base en estas se desarrolla el entramado que los protege. Aun así, esto no exime que en ocasiones se presenten inconvenientes, por lo que es pertinente evaluar los problemas y soluciones de la nuda propiedad.

1. Impago de rentas

Uno de los problemas más significativos en la compra de nuda propiedad es el riesgo de impago de las rentas acordadas, especialmente si estas son vitalicias. El incumplimiento puede llevar a complicaciones legales y financieras, poniendo en riesgo la inversión realizada.

¿Cómo mitigar este riesgo?

Para mitigar este riesgo, es esencial que el contrato esté redactado con claridad, especificando las obligaciones de las partes y las consecuencias del incumplimiento.

Como todo contrato entre dos partes, este debe ser examinado meticulosamente —preferiblemente por profesionales del derecho y especialistas en materia inmobiliaria—, ya que cualquier detalle puede ser clave cuando se presente alguna desavenencia.

Una de las partes, el propietario original mutado en usufructuario, cuidará con mucho celo que el contrato de cesión estipule las penalidades que se deben aplicar si no se cumple con regularidad y oportunamente con el pago de la renta, previendo penalidades estrictas por impago, o incluso por retrasos en el cumplimiento de los compromisos económicos adquiridos.

Para el inversionista que desembolsa un capital en adquirir la nuda propiedad de un determinado inmueble, es imprescindible recorrer con detenimiento cada una de las cláusulas, sobre todo aquellas que tengan que ver con el incumplimiento de su parte.

2. Deterioro del inmueble

El otro asunto que puede representar un problema para la nuda propiedad lo representa el hecho de que el usufructuario deteriore el inmueble, restándole valor a la propiedad.

¿Cómo mitigar este riesgo?

Uno de los compromisos irrestrictos que asume el usufructuario es que debe conservar intacta la vivienda que habita, así que también en el articulado del escrito que se firme debe describirse taxativamente qué penalidades deben aplicarse cuando haya algún perjuicio al bien en cuestión por negligencia o cualquier otro motivo.

No estamos hablando de accidentes ocasionados por terceros o situaciones de desastres naturales en los cuales el deterioro no es causado por quien goza del usufructo. Es precisamente por esta razón que el nudo propietario debe mantener asegurado apropiadamente el inmueble bajo una póliza contra todo riesgo, para proteger su inversión y patrimonio.

3. Problemas ocultos en la vivienda

No pocas veces hay inmuebles que se encuentran con problemas estructurales o en disputas legales que pueden luego convertirse en un verdadero dolor de cabeza para el inversionista.

¿Cómo mitigar este riesgo?

Un buen avalúo descartará posibles fallas de estructuras u otros problemas ocultos en la propiedad que a simple vista sea imposible detectar. Esta gestión incluye recaudar información sobre las transacciones o negociaciones ocurridas recientemente en la zona, con lo que se aproximará su valor real de mercado de una manera certera.

Simultáneamente hay que averiguar exhaustivamente la situación legal del inmueble en cuestión, en cuanto a su titularidad y la capacidad que tenga su propietario original de enajenarlo.

Como sabemos, la renta vitalicia –si es el caso– supone la consideración de la edad del beneficiario del usufructo para su cálculo, por lo que es indispensable conocerla sin ambigüedades. No está de más si verificamos la identificación de la persona que nos ofrece la negociación para ser precisos en las cifras.

Importancia de la redacción del contrato

Sin duda, el tema más álgido de esta contratación o acuerdo —desde el punto de vista del oferente— será lo referente a la posible pérdida de la nuda propiedad. Muchos usufructuarios desean incluir capitulaciones que estipulen explícitamente las situaciones en las que tendrán derecho a reclamar de vuelta la plena propiedad, cuando se incumpla definitivamente el acuerdo.

Si bien es cierto que el propietario original, cuando llega a la decisión de ceder las escrituras de su inmueble, es porque en realidad depende económicamente de este ingreso —y, por supuesto, quiera evitar a toda costa la posibilidad de no recibirlo—, no es menos cierto que el inversor puede incluir algunos atenuantes que le otorgue plazos razonables en momentos de contingencias.

De cualquier manera, lo recomendable para los inversionistas que se ven atraídos por lo favorecedor que resulta invertir en contratos de nuda propiedad es que estudien muy bien su flujo de caja, para reducir absolutamente el más mínimo riesgo de retraso en la entrega de rentas que puedan provocar litigios, con sus eventuales consecuencias.

Sintetizando, podemos decir que los peligros de invertir en nuda propiedad se llevan a su mínima expresión mediante la redacción de un contrato bien elaborado, en el cual lo recomendable es que participen profesionales con amplia experiencia para evitar sorpresas futuras.

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