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Todo negocio o transacción conlleva riesgos. Las normas jurídicas rigen las relaciones comerciales entre personas y con base en estas se desarrolla el entramado que los protege. Aun así, esto no exime que en ocasiones se presenten inconvenientes, por lo que es pertinente evaluar los problemas y soluciones de la nuda propiedad.
Lo primero que debemos puntualizar es que la nuda propiedad es el componente relacionado con la titularidad de un inmueble y, en general, cualquier activo. Cuando hablamos de nuda propiedad queda entendido implícitamente que ha habido una separación de la plena propiedad y se ha constituido un usufructo.
Esta circunstancia implica que hay dos personas o entidades que comparten la propiedad absoluta del bien, por lo que es imperativo que los términos bajo los cuales se da el acuerdo estén suficientemente claros.
Normalmente la cesión de las escrituras de una vivienda ocurre por la necesidad de liquidez del propietario original, quien entonces sacrifica la nuda propiedad o titularidad del inmueble a favor de hacerse de un capital que resuelva una difícil situación económica.
Entonces, la constitución de un usufructo obedece al doble propósito de preservar el derecho a uso y disfrute, recibiendo a cambio una contraprestación crematística. Generalmente esto sucede cuando personas de la tercera edad desean complementar sus ingresos, por lo que esta contraprestación se manifiesta en la figura de una renta.
Esta renta puede ser temporal o vitalicia y es el elemento determinante que todo inversionista debe valorar de manera concienzuda, ya que su entrega debe hacerse religiosamente a lo largo del plazo del usufructo, de modo que no se corra el riesgo de perder la nuda propiedad.
El propietario original mutado en usufructuario cuidará con mucho celo que el contrato de cesión estipule con toda claridad las penalidades que se deben aplicar si no se cumple con regularidad y oportunamente con el pago de la renta.
Como todo contrato entre dos partes, este debe ser examinado meticulosamente —preferiblemente por profesionales del derecho y especialistas en materia inmobiliaria—, ya que cualquier detalle puede ser clave cuando se presente alguna desavenencia.
Para el inversionista que desembolsa un capital en adquirir la nuda propiedad de un determinado inmueble, es imprescindible recorrer con detenimiento cada una de las cláusulas, sobre todo aquellas que tengan que ver con el incumplimiento de su parte.
Por supuesto que el cedente querrá blindar sus intereses previendo penalidades estrictas por impago, o incluso por retrasos en el cumplimiento de los compromisos económicos adquiridos. Quedará de parte de su representante legal que se llegue a un equilibrio aceptado en consenso.
Sin duda, el tema más álgido de esta contratación o acuerdo —desde el punto de vista del oferente— será lo referente a la posible pérdida de la nuda propiedad. Muchos usufructuarios desean incluir capitulaciones que estipulen explícitamente las situaciones en las que tendrán derecho a reclamar de vuelta la plena propiedad, cuando se incumpla definitivamente el acuerdo.
Si bien es cierto que el propietario original, cuando llega a la decisión de ceder las escrituras de su inmueble, es porque en realidad depende económicamente de este ingreso —y, por supuesto, quiera evitar a toda costa la posibilidad de no recibirlo—, no es menos cierto que el inversor puede incluir algunos atenuantes que le otorgue plazos razonables en momentos de contingencias.
De cualquier manera, lo recomendable para los inversionistas que se ven atraídos por lo favorecedor que resulta invertir en contratos de nuda propiedad es que estudien muy bien su flujo de caja, para reducir absolutamente el más mínimo riesgo de retraso en la entrega de rentas que puedan provocar litigios, con sus eventuales consecuencias.
El otro asunto que puede representar un problema para la nuda propiedad lo representa el hecho de que el usufructuario deteriore el inmueble, restándole valor a la propiedad.
Uno de los compromisos irrestrictos que asume el usufructuario es que debe conservar intacta la vivienda que habita, así que también en el articulado del escrito que se firme debe describirse taxativamente qué penalidades deben aplicarse cuando haya algún perjuicio al bien en cuestión por negligencia o cualquier otro motivo.
No estamos hablando de accidentes ocasionados por terceros o situaciones de desastres naturales en los cuales el deterioro no es causado por quien goza del usufructo. Es precisamente por esta razón que el nudo propietario debe mantener asegurado apropiadamente el inmueble bajo una póliza contra todo riesgo, para proteger su inversión y patrimonio.
Sintetizando, podemos decir que los peligros de invertir en nuda propiedad se llevan a su mínima expresión mediante la redacción de un contrato bien elaborado, en el cual lo recomendable es que participen profesionales con amplia experiencia para evitar sorpresas futuras.
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