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Los problemas que afrontan las personas de tercera edad en etapa de jubilación, y que progresivamente se recrudecen generación tras generación, han impulsado a los que cuentan con un inmueble a buscar fórmulas para obtener liquidez a su costa. Esto lo han podido lograr bien sea mediante la venta de la nuda propiedad o una hipoteca inversa.
Si bien ambas modalidades usan la vivienda que se posee para generar rentas sin tener que alquilar algunas de sus dependencias, cada una de estas presenta características muy diferentes que pueden favorecer o perjudicar según el caso.
Obtener liquidez a través de ceder la nuda propiedad se puede considerar una venta que se concreta plenamente a futuro, ya que quien la adquiere tendrá derecho pleno sobre el inmueble solo cuando se extinga la condición de usufructo sobre el mismo.
Por el contrario, la hipoteca inversa es un préstamo otorgado al propietario de la vivienda cuya prenda o aval es precisamente el inmueble. El negocio de la institución financiera que lo otorga no es hacerse del inmueble, sino obtener ganancias por medio de los intereses.
El nudo propietario al momento de firmar el negocio está engrosando sus activos con la titularidad de la vivienda. Quien otorga la hipoteca inversa no afecta la condición del propietario, aunque para asegurar la cancelación del préstamo prohíba su enajenación.
En cuanto a los montos entregados en los acuerdos de nuda propiedad, generalmente no existe garantía alguna sobre el monto a desembolsar por parte del que invierte en el negocio; es decir, que si siendo el usufructo vitalicio el propietario original fallece en poco tiempo, el retorno de la inversión será muy atractivo.
La hipoteca inversa otorga unas cuotas a modo de préstamo hasta que estas alcancen el valor o justiprecio del inmueble que sirve de aval. Una vez agotado el financiamiento, será exigible la devolución del capital y los intereses. Esto no guarda relación con la supervivencia del propietario.
Las cuotas de una hipoteca inversa pueden extinguirse aún cuando el propietario siga con vida, lo que lo deja en una situación bastante comprometida si consideramos que verá suspendida esa fuente de ingresos y además pesará sobre él la deuda adquirida. Además, si la institución financiera se viera obligada a ejecutar el inmueble, quedaría en la calle.
Por su parte, en los negocios de nuda propiedad las cuotas o rentas serán de por vida –en la modalidad vitalicia– y solo al fallecer el propietario original la plena propiedad cambia de manos. Esto sin duda es una ventaja importante.
La hipoteca inversa está pensada para personas que deben tener la capacidad de retribuir el préstamo y que no están pensando de ninguna manera deshacerse del inmueble que poseen. Como hemos visto, se otorgan un número finitos de cuotas después de las cuales habrá que honrar la deuda o entregar el inmueble.
Contrariamente, la venta de la nuda propiedad está desde un principio destinada a ceder el inmueble en cuestión, con un plazo que media –determinado o indeterminado– entre el momento de que se concreta la negociación y el momento en que se extingue el usufructo.
Durante todo ese tiempo el usufructuario o propietario original no correrá el riesgo de quedarse sin vivienda –a menos que viole las condiciones de habitabilidad–, ni tampoco tendrá que enfrentar deuda alguna en esta etapa final de su vida.
Cada instrumento tiene sus pros y sus contras, por lo que hay que evaluar cuál es el mejor para cada caso específicamente. Si el dinero es para una remodelación mayor, puede que la hipoteca inversa sea apropiada; pero si es para complementar ingresos en la etapa de jubilación, quizá no tenga ningún sentido.
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