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El mercado inmobiliario siempre ha sido de los más atractivos. El negocio de bienes raíces es de una trayectoria de éxito en la mayoría de los casos. Poseer uno o varios inmuebles entre los activos productivos es una situación deseable a todas luces. Dentro de las posibilidades está acordar la entrega de una renta vitalicia, gracias a la rentabilidad de la nuda propiedad.
La nuda propiedad es una de los aspectos de la propiedad plena que, dadas sus características y en combinación con la posibilidad de extender en el tiempo el desembolso necesario para su adquisición, hace de este negocio algo digno de evaluar y considerar en materia de inversiones.
La integridad de la propiedad plena tiene la capacidad jurídica de desdoblarse en dos caras de una misma moneda: la nuda propiedad y el usufructo. Es precisamente bajo esta figura que se fundamentan los negocios de renta vitalicia.
El desdoblamiento de la propiedad permite negociar separadamente su titularidad. Esta dicotomía es la que permite que el propietario original pueda negociar la titularidad de su inmueble y aún así conservar intacto su derecho de permanecer residenciado en su vivienda en el plazo estipulado.
Esto es lo que se denomina “usufructo” y le concede al propietario conservar el derecho a uso y disfrute, aun cuando ceda su escritura.
Visto desde la perspectiva del inversionista, erogar una renta vitalicia –o por un lapso de tiempo determinado– y, a cambio, poder registrar en sus balances la titularidad de un inmueble es una ventaja considerable con respecto a la compra-venta tradicional.
En la compra-venta existen dos opciones para su concreción. La primera es disponer de los recursos líquidos necesarios para cancelar de contado el valor acordado del inmueble. La otra manera de hacerse del inmueble sería a través de un crédito hipotecario.
Disponer de tanta liquidez como para proceder a la compra de contado es una rareza y en el común de los casos es inviable. Por otra parte, endeudarse a largo plazo también supone asumir un compromiso que no siempre deriva en la obtención de dividendos netos en plazos deseables.
Invertir en inmuebles a través de la compra de nudas propiedades ha venido colocándose a la palestra debido a que el aporte de inversión puede dosificarse en el tiempo a través de rentas periódicas vitalicias o por lapsos determinados.
Huelga decir que al apropiarse solo de la nuda propiedad el monto a invertir es menor que al intentar poseer la propiedad plena. El cálculo para obtener el valor de referencia de una nuda propiedad está en función de la edad del propietario original y –por supuesto– del valor del inmueble y los términos de la negociación.
Estos términos generalmente implican el aporte de una renta vitalicia, que es el compromiso que adquiere el inversionista, postergando la asunción de la propiedad plena al fallecer el usufructuario. En tal situación puede que los herederos deseen recuperar el inmueble, en cuyo caso deben indemnizar al inversionista por el capital aportado más los respectivos intereses y gastos.
Lo descrito anteriormente es una de las formas de rentabilizar la inversión en nuda propiedad, pero la otra –quizá de mayor interés– es que se pueda asumir la propiedad plena por una fracción del valor de mercado del inmueble en cuestión.
En este escenario el inversionista obtendrá una valoración de sus activos, así como un inmueble listo para suministrar rentas, obtenido este sin necesidad de desembolsos cuantiosos ni deudas a largo plazo.
No está de más observar que, adicionalmente, habrá resuelto un problema de liquidez a una persona en edad de retiro, y cuya pensión seguramente no abarcaba los gastos de manutención mínimos.
El factor que determina el porcentaje de valor asignado al usufructo se calcula sustrayendo de la constante 89 –que expresa la edad de vida promedio esperada– la edad del propietario original. Este resultado tiene una cota inferior de 10% y superior de 70%.
Es decir, que si por ejemplo tenemos una persona de 68 años como propietario de un inmueble valorado en 100 000 euros, el valor referencial de usufructo es de 21 000 euros (aplicando 89 - 68 = 21 %), y por consecuencia directa el valor de la nuda propiedad se deduce por diferencia; es decir: 100 000 – 21 000 = 79 000 euros.
De esta manera podemos resumir las ventajas y la rentabilidad que potencialmente pueden arrojar las negociaciones de la nuda propiedad, así como los beneficios que ofrecen para ambas partes, definitivamente en el marco de una relación ganar-ganar.
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