By raquel
mayo 12, 2019

La extinción del usufructo

Sin duda que poseer un bien inmueble es un refugio muy favorecedor para cualquier patrimonio. Es un bien tangible que se escapa de los vaivenes financieros de otras opciones, y que además puede liquidarse parcialmente cediendo la nuda propiedad. Esto puede instrumentarse de varias maneras estableciendo condiciones particulares en cuanto a la extinción del usufructo.

La capacidad que tiene un pleno propietario que urge de capital o flujo de caja para ceder la titularidad de su propiedad a favor de recibir una renta, es una modalidad que cada vez más adoptan personas de la tercera edad que enfrentan la dura realidad que se vive con los sistemas públicos de jubilación.

Ya es plenamente conocido que estos sistemas corren desenfrenadamente hacia el colapso en virtud de que han cambiado sustancialmente todas las condiciones en las cuales se basó originalmente, lo que hace que sean inviables estructuralmente.

Los diferentes Estados han lidiado con el problema desde hace años, aunque es ahora cuando es de dominio público el lastre que esto significa para los presupuestos nacionales. A esto se debe el repunte de los negocios de esta naturaleza.

En los acuerdos de cesión de nuda propiedad se puede estipular dos tipos de usufructos: temporales y vitalicios. Tal como sugieren estas denominaciones, en el primer caso se establece un plazo determinado en el cual vence el derecho del usufructuario. En la segunda opción el lapso es incierto y coincidirá con el fallecimiento del propietario original.

Deceso del propietario original: un detonante para la extinción del usufructo

Cabe aclarar que, aunque se fije un plazo determinado, existe la posibilidad de que ocurra el deceso del usufructuario antes que este se cumpla, en cuyo caso es necesario estipular en los contratos de nuda propiedad qué aplica en tal eventualidad.

Si en el marco de un contrato de nuda propiedad con régimen de usufructo temporal perece el beneficiario de este derecho, pueden preverse varias resoluciones.

La primera es que simplemente se extingue el usufructo sin más consideraciones. Por supuesto, para haber llegado a este tipo de trato la renta o el capital otorgado ha tenido que ser suficientemente atractivo.

Otra manera de resolver la desaparición física del usufructuario antes de vencer el plazo convenido es combinar la extinción de este derecho con un desembolso a los herederos que compense de algún modo las cuotas no erogadas. Por supuesto, esto considerará el valor presente del capital, pero en todo caso el nudo propietario aglutina la plena propiedad.

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Usufructo sobre más de una persona

En muchas ocasiones se otorga la nuda propiedad a un tercero con la premisa que el usufructo recae en más de una persona; es decir, que debe darse la condición de extinción al fallecer todas ellas. Es muy común que la propiedad la comparta una pareja de pensionados y ambos quieren asegurarse el derecho a uso y disfrute de por vida.

Evidentemente, el monto de las rentas que pueden obtener los propietarios que ceden la nuda propiedad de sus viviendas será directamente proporcional a sus edades; es decir, a menor edad al negociar, menor renta y viceversa.

Por supuesto que esto se basa en la esperanza de vida universalmente aceptada, lo que marca en teoría el tiempo que en promedio el nudo propietario debe honrar dicha renta.

Cada modalidad tiene forma de cálculo distinta

El Código Civil establece taxativamente cómo calcular los valores que se le asignan a cada parte de esta propiedad segmentada, y ofrece métodos distintos para los usufructos temporales y los vitalicios.

En realidad, los cálculos se enfocan en establecer el valor que los propietarios conservan por medio del usufructo, y por diferencia se deduce el de la nuda propiedad. Este último monto es sobre el cual se negocian las cantidades a percibir por la entrega de la titularidad.

Normalmente, los contratos de usufructo se realizan en la modalidad de renta vitalicia ya que, como mencionamos, es un recurso al que acuden personas de la tercera edad que buscan el doble beneficio de procurar un nuevo ingreso recurrente y conservar su lugar de residencia.

Riesgos a la integridad del inmueble

Un elemento adicional que puede ser causa de la extinción del usufructo es el incumplimiento de la obligación que tiene el usufructuario de mantener y preservar la integridad del bien en cuestión. Si el nudo propietario percibe que el inmueble del cual es titular se encuentra en riesgo por ineptitud del que posee en derecho de uso y disfrute, perfectamente puede demandar la plena propiedad de manera prematura.

Por supuesto, tendrá que comprobarse suficientemente la presencia de tal peligro y serán los tribunales los encargados de resolver tales disputas entre nudos propietarios y usufructuarios que se vean envueltos es estas disputas.

En resumen, podemos precisar que la extinción del usufructo es desencadenada por el fallecimiento del o de los propietarios originales beneficiados por el mismo, o al vencer el plazo estipulado, lo primero que ocurra. Los subsiguientes extremos de ley que deba cumplir el nudo propietario para hacerse efectivamente de la plena propiedad dependerán de los términos que hayan acordado ambas partes.

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