La dación en pago: ¿solución o problema adicional?

Las desgracias existen, las catástrofes ocurren. Cuando solicitamos un préstamo inmobiliario para financiar la adquisición de nuestra vivienda generalmente tenemos todo planeado, y en ese momento nunca pensamos que podamos fallar en honrar nuestro compromiso de pago. Sin embargo, se han visto casos.

La figura del préstamo hipotecario es una institución que ha ofrecido la posibilidad a millones de seres humanos de constituir un hogar, darles un techo a su núcleo familiar. No obstante, también hay historias fallidas.

No todos los que se embarcan en la tarea de comprometerse a largo plazo con este tipo de créditos logran recorrer el camino completo. Muchas son las circunstancias que pueden afectar el plan inicial. Total, apenas somos una brizna de paja en el viento.

¿Qué hacer cuando ya no encontramos caminos?

¿Qué hacer cuando ya nos encontramos en la extrema dificultad que nos impide cumplir con nuestras obligaciones económicas? ¿Qué opciones tenemos a la mano para controlar el daño inminente? ¿Cómo podemos salir del problema lo más ilesos posible dentro de la situación que nos envuelve? Allí es cuando la dación de pago puede ser la opción más idónea.

Hay que estar claros en que estamos hablando de una situación extrema, indeseable, y estamos tratando de aplicar una estrategia de control de daños. Es decir, ya es seguro que habrá un daño; sin embargo, queremos darnos una posibilidad de salir del huracán y seguir de allí en adelante con los recursos que nos queden.

La dación de pago es una opción a la cual se puede apelar en momentos en que al deudor le resulta imposible cumplir con las cuotas de amortización del crédito hipotecario, la entidad financiera se hace del bien inmueble y automáticamente se extingue por completo la deuda.

Estrategia de control de daños

Si bien parece que el deudor será el único que cede, no es del todo cierto. Aunque en toda hipoteca el inmueble representa la prenda por el dinero otorgado, el interés de la entidad bancaria en realidad no es el de convertirse en propietario del mismo, sino preservar el valor que representa el dinero acreditado.

Cuando la institución bancaria acepta la modalidad de dación de pago, no está garantizando que esto ocurrirá. Dependiendo del valor presente de mercado que el avalúo del inmueble arroje, puede que salga con las tablas en la cabeza.

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Y es que mediante la dación de pago el deudor entrega la propiedad del inmueble, y eso puede ser terrible; sin embargo, en ciertas ocasiones es su mejor jugada, ya que de lo contrario las acciones de embargo pueden extenderse a otras propiedades o bienes del hipotecado.

No hay obligación a aceptar la dación en pago

Normalmente los contratos de préstamos hipotecarios no asumen la dación de pago dentro de sus cláusulas y, al momento de impago, lo que aplica es el embargo y la subasta del inmueble, pero el deudor será responsable del saldo que pueda quedar pendiente luego de estas acciones, incluyendo todos los gastos inherentes.

Las legislaciones de ciertos países han querido incorporar de manera obligatoria la dación en pago en hipotecas como una forma de proteger al deudor; sin embargo, no en todos está vigente en este momento, por lo que en muchos casos será una negociación que se tendrá que hacer con el acreedor.

Por todo lo explicado es que la dación de pago puede ser una solución para que el deudor –a pesar de perder los pagos realizados hasta el momento– respire una bocanada de aire fresco y pueda planificar su horizonte financiero con un lienzo en blanco por delante.

Y esta no es solo la única ventaja que tendrá, ya que mediante la dación de pago además tendrá la posibilidad de seguir habitando el inmueble bajo la figura de alquiler. Si bien ha perdido la titularidad, tendrá la prerrogativa de seguir brindando un techo a su familia –sin ni siquiera sufrir la incomodidad de una mudanza forzada– mientras se recupera financieramente.

Caer en moratoria no está en los planes de ninguna persona que responsablemente planifica la adquisición de su vivienda, pero la vida a veces nos depara caminos empedrados y destinos inesperados. Cuando la carga se hace insostenible y nos percatamos de que todos los senderos nos conducen a calles ciegas, la dación de pago puede darnos una segunda oportunidad.

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