Inversión del sujeto pasivo para la venta de inmuebles y operaciones inmobiliarias

A la hora de negociar un inmueble es importante conocer las distintas opciones que nos ofrece la ley en cuanto a la fiscalidad. Cuando están involucradas en la compra-venta figuras jurídicas, hay un recurso al cual podemos apelar para gestionar la carga impositiva y es aplicando la inversión del sujeto pasivo para la venta de inmuebles.

Antes que nada debemos aclarar algunos conceptos que no son necesariamente conocidos por el común de las personas. Sobre todo lo relacionado a los términos de las leyes que tienen que ver con impuestos, en especial con el Impuesto al Valor Agregado, mejor conocido por sus siglas IVA.

En este compromiso impositivo existen dos figuras a las cuales se hace alusión como el contribuyente y el sujeto pasivo. Ambos entes están involucrados en la implementación de pago y recaudación del impuesto pero cumplen roles distintos.

El contribuyente –también llamado sujeto activo– es la persona o ente sobre la cual recae la carga impositiva. Es a quien la ley señala como objeto del desembolso que establece la norma y es responsable de su cancelación en cada una de los consumos que realice, en el caso del IVA.

Es por ello que cada precio incluye lo correspondiente a este cargo del IVA, el cual se cancela al momento de adquirir cualquier bien o servicio. El contribuyente o sujeto activo cancela por el producto, entregando tanto el impuesto como la base imponible en el mismo acto comercial.

¿Qué es el sujeto pasivo?

El sujeto pasivo es aquel que, recibiendo estos pagos de impuestos  implícitos en el precio que el consumidor cancela por sus productos. Queda comprometido a enterar, relacionar y entregar los montos correspondientes a las autoridades impositivas respectivas.

Si bien el IVA no es cancelado por el que vende –sujeto pasivo–, este debe gestionar su oportuna liquidación, observando con rigurosidad toda la normativa para la emisión de la factura y demás controles conexos.   

En algunos otros impuestos estas dos figuras –sujetos activos y pasivos– coinciden; sin embargo, especialmente en lo que refiere al Impuesto al Valor Agregado, ambas recaen sobre personas o entes distintos.

Es entonces cuando podemos hablar de la inversión del sujeto pasivo para la venta de inmuebles. En este caso específico existe la posibilidad de apegarse a las particularidades de la ley y convertir al sujeto pasivo en activo. Con el correspondiente intercambio de roles para lo que se refiere a la declaración de la venta y el respectivo IVA.

La inversión del sujeto pasivo implica que la obligación de liquidar el impuesto en cuestión recae sobre el comprador o destinatario de la operación. Este recurso lo prevé la ley siempre y cuando se cumplan ciertas condiciones que esta misma establece taxativamente.

La primera de estas condiciones es que el comprador –el ente sobre el cual recae la inversión– debe ser una persona jurídica ubicada en algún otro Estado miembro de la Comunidad Europea. Es decir, que la inversión pasiva para la venta de inmuebles aplica en las operaciones intracomunitarias en el sector de bienes raíces.

¿Cuándo se aplica la inversión del sujeto pasivo en la venta de inmuebles?

Para poder aplicar la inversión del sujeto pasivo en la venta de inmuebles y, en general, en cualquier negociación de compra-venta que estipula la ley. Primero que nada es menester que el comprador sea una empresa, no un particular.

Figuran en la ley algunas de las actividades e intercambios que son susceptibles a este recurso, que busca disminuir el fraude fiscal en operaciones con terceros, que no poseen sede en el territorio nacional.

Entre estas –específicamente en el apartado “e” del artículo 84.1.2º– se mencionan las condiciones bajo las cuales puede darse la inversión del sujeto pasivo en la venta de inmuebles.

Esta situación puede darse bajo los siguientes supuestos o situaciones según el precitado artículo:

  • Las entregas efectuadas como consecuencia de un proceso concursal.
  • Las entregas exentas a que se refieren los apartados 20 y 22 del artículo 20. Cuando el sujeto pasivo ha renunciado a la exención.
  • Las entregas efectuadas en ejecución de la garantía constituida sobre los bienes inmuebles. Entendiéndose así mismo que se ejecuta la garantía cuando se transmite el inmueble, a cambio de la extinción total o parcial de la deuda garantizada, o de la obligación de extinguir la referida deuda por el adquirente.

Es bajo estas premisas que podemos comprar inmuebles con inversión del sujeto pasivo. Siempre y cuando –como ya hemos aclarado– la operación se realice entre personas jurídicas y se cumplan las condiciones previstas en la ley con respecto a las circunstancias en las que se permite tal acción.

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¿Cómo se aplica la inversión del sujeto pasivo en la venta de inmuebles?

Se puede aplicar a la inversión del sujeto pasivo en la venta de inmuebles al momento de la emisión del documento de compra-venta o la respectiva factura con la que se concreta la negociación.

En este caso, al contrario de lo que normalmente se estila, se omitirá el cargo por concepto de IVA que acompaña a cualquier factura. En su lugar, quien la emite debe reflejar la leyenda que informa inequívocamente que renuncia a ser sujeto pasivo en esta transacción y que será el comprador quien asuma este rol.

La leyenda que debe incluirse en la factura debe indicar expresamente lo siguiente: “Inversión del sujeto pasivo… ”, agregando la referencia normativa que lo avala (enumerados anteriormente), para entonces rematar al final con la frase: “Operación exenta de IVA”.

Con esto quedará claro que el que transmite el bien está delegando la función de sujeto pasivo a quien recibe el bien inmueble objeto de la negociación. Quien emite este tipo de facturas puede tener un consecutivo aparte para estos casos, para diferenciarlas fácilmente de las que si incluyen IVA.

Luego de esto, aunque no recae sobre el vendedor la liquidación del monto correspondiente al IVA, este sí deberá enterarlo en el formulario de autoliquidación 303. Esta información se detalla específicamente en la casilla 61, que está dispuesta especialmente para registrar estos montos.

Por su parte, el comprador –ahora convertido en sujeto pasivo– debe realizar todas las gestiones para la liquidación de ese compromiso fiscal, que implicó la adquisición del bien inmueble.

Al ser el obligado tributario, las penalidades por la falta en reportar y liquidar este compromiso fiscal recaen sobre el comprador. Es el quien debe cumplir con las formalidades del caso en el plazo que prevé la ya mencionada ley de Impuesto sobre Valor Agregado.

Implicaciones en la inversión del sujeto pasivo

Las modificaciones en la ley con respecto al tema que nos ocupa surgieron como respuesta a ciertos ilícitos. Estos se venían cometiendo producto de las negociaciones con empresas foráneas a la jurisdicción donde se circunscribe dicha ley.

Se presentaron casos en donde el vendedor, luego del cobro del IVA, no presentaba ni liquidaba el mismo. No asumía esta responsabilidad por estar fuera del territorio nacional, y sin embargo el comprador sí ejercía su derecho a descontarlo.

De allí se desprende esta reforma que habilita a las empresas a poder aplicar la inversión del sujeto pasivo para la venta de inmuebles. Haciendo la salvedad que debe cumplirse con todos los pormenores que estipula la ley.

No solo esta posibilidad aplica para la industria inmobiliaria, ya que se contemplan otro grupo de operaciones que también pueden realizarse bajo esta modalidad. El IVA, como sabemos, es un impuesto al consumo que es viabilizado por medio de la figura separada del sujeto pasivo y que solo en estas contadas excepciones se puede evitar.

Como ya vimos, todo debe quedar registrado debidamente, tanto la información que suministre el comprador como el vendedor. Esta información debe coincidir en los respectivos formularios que posteriormente se presenten ante la autoridad que gestiona los impuestos.

Ventajas para el fisco

Con las inversiones del sujeto pasivo se procura la disminución de situaciones irregulares que disipaban las evidencias de fraudes y hacía más difícil el garantizar la correcta recaudación de los montos repercutidos por el IVA.

En oportunidades se detectaron empresas que luego de repercutir el IVA en algunas transacciones de cierta monta, desaparecían antes de realizar las liquidaciones respectivas. También al estar fuera de los límites nacionales, se complicaba mucho más la aplicación de las penalizaciones.

Para mayores detalles hay que remitirse al articulado de la ley, mirando con detenimiento el artículo donde se desarrolla este tema (84 1.2). En cualquier caso, al tener alguna duda lo recomendable es consultar con alguien experto en la materia. Expertos nos pueden aclarar el panorama para evitar errores involuntarios que provoquen penalidades innecesarias.

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