Inversión en nuda propiedad: un ejemplo práctico

La capacidad de separación que tiene la propiedad en dos —nuda propiedad y usufructo— ofrece una posibilidad sobre todo a los propietarios de inmuebles de la tercera edad, que entran a su etapa de pesión sin recursos suficientes para afrontar los últimos años de vida. Es entonces cuando la mejor solución es buscar a alguien que quiera invertir en nuda propiedad.

Veamos un caso hipotético para ilustrar todas las aristas de este tipo de negociaciones que vienen a beneficiar a ambas partes, ofreciendo a cada quien importantes ventajas:

Una pareja de jubilados

Antonio y Josefina, una pareja de jubilados, cuentan con 72 y 69 años respectivamente. Ambos están sumamente preocupados porque cada vez es más complicado llegar a fin de mes. Los gastos corrientes de la casa y de simple manutención cada vez son más difíciles de cubrir.

Son propietarios de una vivienda, en la cual han habitado los últimos 30 años. Está en muy buen estado y, además, está situada en un lugar muy céntrico de la ciudad. Han estado buscando opciones y entre estas conocen la figura de la cesión de la nuda propiedad a cambio de una renta vitalicia. Finalmente se decantan por ella.

El inversionista

David es un joven empresario que luego de la universidad ha iniciado un negocio que apenas hace unos tres años le ha reportado dividendos, y busca consolidar ese pequeño patrimonio en una inversión que no requiera de mucho capital pero que le haga sentido.

Este joven inversionista está dispuesto a esperar por el retorno de dicha inversión al mediano o largo plazo ya que cuenta con holgura económica suficiente, incluso para afrontar una hipoteca de ser necesario. Al hablar de hipoteca ya se asoma lo que David tiene en mente.

Sin embargo, en una reunión un amigo le comenta sobre unos familiares que se encuentran en apuros y su deseo de contactar con alguien interesado en asumir las escrituras de su vivienda a cambio de una renta vitalicia. El asunto le cayó a David como anillo al dedo y así fue como conoció a Antonio y a Josefina.

La propiedad de la pareja de jubilados era bastante atractiva como inversión y, según las estimaciones, se valoraba en unos 220 000 euros.

Para determinar el valor aproximado de la nuda propiedad se tomó en cuenta la edad de Josefina —que es la menor de la pareja —, por lo que se calculó en unos 176 000 euros.

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Los cálculos

Ya que Antonio y Josefina aspiraban a una renta mensual vitalicia, y considerando que la expectativa promedio de vida es de 89 años, se previó la entrega de esta por un plazo de 20 años aproximadamente; es decir, 240 cuotas. Ahora quedaban los números sobre la mesa para negociar.

Haciendo las matemáticas requeridas, tenemos que una renta aproximada para Antonio y Josefina estaría alrededor de 733 euros mensuales, producto de dividir € 176 000 entre 240 cuotas estimadas.

Sin embargo, es necesario aclarar que un cálculo más preciso debe considerar el tipo de interés del momento y determinar las cuotas tomando en cuenta la capitalización del valor de la nuda propiedad en el tiempo.

A partir de allí, Antonio y Josefina disfrutaron de ese monto adicional en sus ingresos recurrentes, lo que les permitió una holgura económica para subsistir más dignamente. Por otro lado, David no tuvo que deshacerse de toda su liquidez para invertir en una propiedad.

La extinción del usufructo

Pasó el tiempo y llegó la fatalidad. Luego de 12 años de haber acordado la negociación, Antonio cayó en cama y falleció a la edad de 84. Esto decretó la extinción del usufructo, ya que hacía 3 años atrás Josefina había dejado este plano terrenal producto de una repentina enfermedad.

Siendo así y no existiendo ninguna otra restricción en el contrato firmado, David pasó a ser el pleno propietario de la vivienda que hasta entonces habitaron Antonio y Josefina. Para ello hubo de entregar 145 cuotas de aproximadamente 733 euros, lo que representó alrededor de 106 285 euros.

Con su inversión, David apoyó económicamente a esta pareja de pensionados a disfrutar de los últimos años de su existencia de una mejor manera y, por su parte, él obtuvo una propiedad por una fracción de su valor.

Si bien aquí no consideramos el tipo de interés y la respectiva capitalización que habría que aplicar al valor de la nuda propiedad, este ejemplo práctico sirve para ilustrar la dinámica que se refleja en la venta de la nuda propiedad por medio de una renta vitalicia.

Cuando se agotan las alternativas, ceder la nuda propiedad le da una oportunidad de lograr liquidez a los propietarios sin tener que abandonar el inmueble. Un negocio donde todos salen favorecidos.

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