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La inversión en viviendas para alquiler es una de las más apreciables por tratarse de una colocación de capital que tiene un fundamento perdurable en el bien inmueble. Sin embargo, el riesgo relativo existe en el caso en que eventualmente ocurra un incumplimiento de contrato de alquiler.
Nunca se puede tener una completa certeza sobre el cumplimiento de un contrato de cualquier naturaleza y los de alquiler no escapan de esta posibilidad. No obstante, para eso las leyes prevén las indemnizaciones por daños y perjuicios que correspondan.
Cuando se negocia y concreta un acuerdo o contrato de alquiler hay tres elementos fundamentales que son los que abarcan el núcleo del convenio: el inmueble, el monto de la renta y el plazo. En torno a los dos últimos factores gira la mayoría de las situaciones de incumplimiento.
El incumplimiento de un contrato de alquiler lo asociamos generalmente a la falta de pago de los montos acordados. Cuando se cae en situación de impago es evidente que se viola parte del convenio de alquiler.
Es obvio que la estricta puntualidad en los pagos del monto del alquiler es una de las prerrogativas exigibles por el arrendador y que, de perdurar en el tiempo, esta falta puede suscitar un justificado litigio.
La falta de pago es una de las situaciones que explícitamente se plasman en todos los contratos de esta naturaleza, indicando además los plazos de espera y subsiguientes acciones que puede ejercer el propietario hasta llegar al punto de reclamar el desahucio de la vivienda.
El desalojo sería el último paso a dar en un retardo en el cual el inquilino incumple con su obligación pecuniaria. Normalmente se concede un plazo razonable para exigir el monto adeudado que, al vencerse, otorga al propietario la posibilidad de ejercer acciones más radicales como la mencionada.
Aunque el principal problema normalmente radica en la cesación de pagos de la renta acordada, también hay otros escenarios que pueden provocar una situación de incumplimiento.
Dentro de los factores que pueden considerarse desencadenantes de incumplimiento de contrato de alquiler de una vivienda tenemos el hecho de querer rescindir dicho contrato prematuramente. Es decir, no cumplir con el plazo de arrendamiento previamente estipulado.
Es también una causa muy común que se presenta cuando el inquilino por alguna razón desea abandonar la vivienda por situaciones sobrevenidas antes de que venza el plazo convenido. Igual que en cualquier otro aspecto, será crucial lo que esté reflejado en el contrato.
El arrendador podrá exigir el resto de las rentas aunque no haya disfrute del inmueble cuando el contrato no otorgue esta prerrogativa al inquilino y no se llegase a ningún acuerdo o convenio entre las partes.
Y es que cabe la posibilidad que el propietario esté contando con esa entrada de dinero para honrar obligaciones que, de no hacerlo, pueden perjudicarlo.
Si el propietario depende de ese flujo de dinero para responder a otras obligaciones y se ve directamente afectado por esa decisión intempestiva del inquilino, tendrá la potestad de ejercer acciones legales alegando daños y perjuicios por incumplimiento de contrato de alquiler.
Es necesario hacer una distinción entre recuperar los montos correspondientes a rentas no pagadas y solicitar ante tribunales indemnización por lo explicado anteriormente.
Claro está que habrá que sustentar de manera fehaciente la posible relación directa que existe entre el hecho de no disponer de los fondos negados por el impago y los efectos que esto ocasionó al arrendador.
Ya revisamos las principales causas que originan el incumplimiento de contrato de alquiler, pero ¿qué consecuencias trae consigo este escenario para quien lo viole?
En primer lugar, puede significar gastos adicionales traducidos en las gestiones de cobro iniciales que puede ejecutar el arrendador.
El siguiente paso puede ser que tenga que acudir a citaciones del juzgado para comparecer ante un reclamo judicial, con todo lo que esto implica en cuanto a pérdida de tiempo y dinero.
Por último, puede verse sometido a un desalojo forzado, situación que para nadie resulta muy agradable.
Adicionalmente, por vía de tribunales les pueden ser reclamados los montos adeudados y cantidades adicionales que correspondan a los daños y perjuicios calculados por su contraparte, debido todos los contratiempos originados por la impuntualidad en el desembolso de las obligaciones pecuniarias.
Si bien el arrendador deberá argumentar esto último profusamente para que proceda, es un riesgo inminente que corre el inquilino al momento de caer en incumplimiento de contrato de alquiler.
Los términos en los que se acuerde el contrato de alquiler serán vitales para poder introducir las demandas que se desprendan de las situaciones descritas.
Un acuerdo bien redactado donde se establezcan explícitamente las obligaciones y penalidades, ahorra mucho tiempo y trabajo, al tiempo que preserva los intereses de ambas partes.
De allí que la asesoría para este trabajo de elaboración del contrato siempre es recomendable. En esto nada reemplaza a la experiencia que se pueda adquirir con el servicio prestado por mucho tiempo en el mundo inmobiliario a este tipo de negociaciones.
Recapitulando, el incumplimiento de contrato de alquiler siempre es una posibilidad. Sin embargo, si cubrimos bien los extremos legales en un contrato amplio tendremos la posibilidad de resarcir los daños económicos que esto genere.
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