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Hay muchas situaciones que pueden provocar la copropiedad de una vivienda en la que alguna de las partes quiera liquidar. Al surgir dudas en este sentido, la mejor recomendación es ponerse en contacto con especialistas en la materia. Rentalias ofrece la mejor asesoría en el tema inmobiliario, incluyendo lo referente a invertir en renta vitalicia.
La evicción es un término jurídico que refiere a la privación que eventualmente puede sufrir un comprador del bien adquirido por alguna sentencia emitida posterior a la negociación. Precisamente en estos casos es que el vendedor está obligado y tiene el deber de proceder al saneamiento por evicción.
En estas situaciones, luego de cumplir con todas las obligaciones previstas en el contrato de compra-venta, el comprador se ve despojado parcial o totalmente del bien en cuestión debido a cualquier circunstancia legal sobrevenida.
Para resguardar el patrimonio de este comprador la ley dicta un mandato mediante el cual el vendedor debe resarcirlo, compensando suficientemente todos los desembolsos producto de la negociación acordada.
Puede que anterior a concretar la venta del inmueble, se haya producido un litigio que ponga en duda la plena propiedad del mismo por parte de quien lo negocia. Esto puede incluso haber ocurrido sin mala fe de su parte y aún así estará obligado al mencionado saneamiento de ley si llegase a darse la evicción.
Cuando hablamos de saneamiento en el lenguaje jurídico, hablamos de compensar pecuniariamente al que sufre la pérdida parcial o total del bien adquirido habiendo cumplido todos los extremos de ley.
Son varios los requisitos que deben cumplirse antes de poder exigir un saneamiento por evicción, y el primero y más importante es que la acción que provoca la pérdida o evicción antes mencionada se haya iniciado antes de cristalizar la compra-venta.
El vendedor está obligado a ejercer la defensa de cualquier acto que pueda conducir a una evicción, por lo que no puede simplemente pasar por alto una acción interpuesta en este sentido. Ser responsable del eventual saneamiento lo compromete en el resultado del asunto que se ventile a tales efectos.
El ejemplo típico de esta situación ocurre cuando un propietario enajena un bien sobre el cual pesa alguna carga legal. Esto puede ser una deuda sobre la cual figura el bien negociado como prenda.
En este caso, si el que otorgó en su momento el préstamo puede comprobar fehacientemente que ese bien es la garantía del dinero entregado y desea ejecutarla, puede entonces ejercer acciones en los tribunales que desemboquen en una evicción de la cosa.
Aquí es cuando el comprador estará protegido por el Código Civil, ya que el vendedor deberá ser responsable por todos los gastos inherentes a la negociación, así como de retribuir el monto obtenido por dicha venta.
Otra situación muy frecuente son los juicios que demandan de algún vendedor el saneamiento por evicción por vicios ocultos. Los vicios ocultos son problemas críticos que producen igualmente la imposibilidad parcial o total de disfrutar del bien adquirido.
Para recurrir a una demanda de esta naturaleza se debe estar en presencia de una falla o vicio que impida al bien o cosa ser usada para lo cual se adquirió.
Cuando nos referimos específicamente a una vivienda, hay temas que pueden dar al traste a su principal uso que es habitarla. Dependiendo de la complejidad de la construcción, puede resultar muy cuesta arriba –a menos que se haga una inspección profesional– que existan problemas graves que hagan imposible su habitabilidad.
El tema de la fontanería es algo que puede ocultar algún problema de filtraciones que no pueda ser detectado en las primeras de cambio y que se convierta para el comprador en un impedimento para ocuparla, teniendo que invertir cierta suma de dinero en su reparación.
Otro asunto que puede ser incluso más crítico es que, posterior a la firma, se determine que la estructura tenga fallas que pongan en peligro a las personas que allí se residencien.
Si queda en evidencia que el vendedor estaba al tanto de estos inconvenientes y los ocultó, será una legitima causal para iniciar acciones que demanden del vendedor –y a favor del comprador– el respectivo saneamiento por evicción.
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