El impacto del impuesto de las hipotecas en la nuda propiedad

La nuda propiedad es una figura jurídica —contraparte del usufructo— que puede ser objeto de hipoteca, por lo que los últimos acontecimientos son de especial interés para los interesados en este tipo de inversiones, hoy muy en boga.

El impuesto aplicado a los Actos Jurídicos Documentados (AJD), que incluye a los correspondientes al registro de préstamos hipotecarios, está previsto en la legislación de muchos países —aunque no en todos— y forma parte integral de los gastos en los que se incurren para tales efectos.

Las controversiales decisiones de los últimos días han movido la opinión pública, dado que se ha pasado de un criterio a otro diametralmente opuesto en cuestión de días. De cualquier forma, lo resuelto por Real Decreto impacta favorablemente al impuesto de las hipotecas en la nuda propiedad desde el punto de vista del hipotecado.

La controversia jurídica

Con la decisión que se superpone y que deroga a la del Tribunal Supremo, queda establecido que será el otorgante del préstamo hipotecario quien tendrá que encargarse de los compromisos impositivos correspondientes.

Esto supone en todo caso que el beneficiado por la aprobación de la hipoteca podrá ahorrar hasta un 1,5 % en costos asociados al protocolo del otorgamiento, dependiendo de donde se encuentre ubicado el inmueble.

El mínimo ahorro que significará esta resolución será de 0,5 %, que aplica en las comunidades de Navarra, País Vasco, Melilla y Ceuta.

Hay que mencionar que en España la base imponible para el cálculo del impuesto sobrepasa el monto mismo del préstamo en nuestro país. Se aplica para ello entre el 1,4 y 1,5 del monto otorgado.

La decisión se anticipa a posibles reacciones de los bancos

Es de suponer que las entidades financieras quieran disipar este nuevo costo de alguna manera, aumentando algún otro emolumento; sin embargo, la misma resolución prohíbe expresamente la incorporación de productos conexos de manera obligatoria para este tipo de financiamientos.

Como consecuencia de estas decisiones, los favorecidos por hipotecas en los últimos cuatro años podrán reclamar reembolsos por los montos que hayan sido cobrados por este concepto en las transacciones correspondientes.

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Los hipotecados que hayan registrado sus créditos entre julio de 2014 y julio del presente año son a quienes les asiste el derecho a este reclamo, que significará un golpe bajo para la banca en general, que ronda los 1900 millones de euros.

Se ha estimado que en promedio dicho desembolso podría estar entre 1000 y 4050 euros para cada caso. Falta ver si habrá alguna apelación posible a la orden ejecutiva y cómo enfrentarán el asunto la banca.

Por supuesto que las entidades financieras no esperaban tener que desembolsar un monto de tal magnitud con efecto retroactivo. Solo en 2017 se registraron algo más de 300 mil transacciones de créditos hipotecarios, en los que se otorgaron más de 61 000 millones de euros.

Posible dinamización del mercado a corto plazo

A la larga, es de imaginar que los entes financieros asimilen el golpe diluyendo su impacto por medio de aumentos en el resto de los servicios, pero sin duda que inicialmente y por un buen lapso de tiempo será un aliciente para los inversionistas interesados en colocaciones inmobiliarias.

En conclusión, el impacto que surte este cambio en la jurisprudencia en lo referido a financiamientos hipotecarios se inclina a favor del  solicitante del crédito, lo que augura que influya en dinamizar aún más la actividad del sector inmobiliario.

Impacto en la nuda propiedad

En lo que concierne específicamente a hipotecas sobre la nuda propiedad de inmuebles, este será un elemento adicional para que siga creciendo este nicho de mercado que ha mostrado un repunte importante en los últimos años, significando a su vez un buen número de rentas vitalicias para personas de la tercera edad quienes se reservan el usufructo de por vida.

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