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Un contrato entre dos o más partes expresa las voluntades de cada una, así como las condiciones bajo las cuales se comprometen a cumplir ciertos acuerdos. Aunque no sea obligatorio, es de suma importancia registrar el contrato de alquiler y cualquier otro que involucre inmuebles, incluyendo la cesión de nuda propiedad con renta vitalicia asociada.
Tradicionalmente, la forma de elevar al ámbito público algún contrato era hacer su inscripción en notaría, usando esta institución como tercero de confianza para ambas partes, para mantener el registro y la custodia de los documentos, además de servir de garante de la conformidad del acuerdo.
Un contrato de alquiler que no ha sido registrado ante notario es completamente válido desde el punto de vista legal. El hecho de que ambos actores involucrados refrenden dicho documento otorga validez a la transacción.
Sin embargo, lo anterior no implica que sea prudente dejar de registrar un contrato de alquiler en una notaría.
Al contrario: tener un contrato registrado ante un notario dificulta en gran medida las posibilidades de fraudes y complicaciones futuras entre arrendadores e inquilinos, pues al registrar un contrato una tercera persona funge como testigo de la transacción y se hace imposible una falsificación que ponga en entredicho los términos del contrato.
Por esto, aunque exista validez en un contrato de alquiler sin registrar, siempre se recomienda llevar a cabo el trámite y presentarlo en una notaría. A la larga implicará mayor tranquilidad para ambos actores involucrados en la transacción.
Desde la promulgación de la más reciente ley de arriendos en el 2013, se ha venido promoviendo el registro de los contratos inmobiliarios de toda índole en el Registro de Propiedad, y para ello se han previsto algunas ventajas sobre hacerlo en las notarías.
Es por esto que es conveniente evaluar hacerlo ante esta nueva instancia, dadas las prerrogativas concedidas para quienes la prefieran. Antes que nada hay que aclarar que habrá que hacer igualmente un trámite ante la notaría previamente, para autenticar las firmas de los otorgantes.
Aunque parezca un doble trabajo, la autenticación de firmas es un trámite que toma mucho menos tiempo que registrar un documento, y también los aranceles a cancelar son marginales. De hecho, por esta gestión se cancelan apenas 9 euros.
Posteriormente se podrá presentar la documentación pertinente para su inscripción en el Registro de la Propiedad, donde se realizará el trámite por una fracción –entre 100 y 150 euros– de lo que cuesta la gestión de notariado.
Las ventajas de usar esta instancia son beneficiosas tanto para el arrendador como para el arrendatario. Precisamente así lo prevé la Ley de Arrendamientos Urbanos, para incentivar a quienes celebran este tipo de contratos.
Los propietarios de inmuebles que inscriban sus contratos ante el Registro de la Propiedad tendrán la facultad de exigir un desalojo con mayor premura, amparados en lo que dicta la norma en este sentido.
Cuando se da la circunstancia de impago, los propietarios podrán solicitar el procedimiento de desahucio de manera inmediata, tomando este un lapso de apenas 10 días. Por supuesto, siempre y cuando se haya hecho el mencionado registro.
De esta manera, el dueño del inmueble estará amparado jurídicamente y podrá reactivar sus ingresos por rentas de una manera más rápida que si necesitase realizar trámites legales ante tribunales.
Sin embargo, esto no siempre es bien recibido por el arrendatario, quien temiendo que por algún descalabro económico falle en el compromiso de pago, no tendrá margen de maniobra para resolver la coyuntura. Es por ello que algunos prefieren no registrar el contrato de alquiler aunque el propietario insista.
Al no ser de carácter obligatorio, el propietario se verá en el dilema de seguir con la negociación aunque su contraparte no desee usar el Registro de la Propiedad. Cabe destacar que una sola de las partes no puede cumplir con este trámite: deben presentarse ambos voluntariamente.
Como indicamos, también el inquilino goza de ciertas ventajas cuando presenta su contrato ante el Registro de la Propiedad. Lo primero es que descartará cualquier fraude por usurpación, ya que esta institución le garantiza que está tratando con el propietario legal del inmueble.
Así mismo, será una amplia garantía para el arrendatario que su contrato de alquiler repose en el Registro de la propiedad, debido a que el arrendador no podrá enajenar el inmueble sin que el comprador se entere de que el mismo está bajo el régimen de un contrato de alquiler. Esto evita manipulaciones del propietario y complicaciones para el inquilino.
Adicionalmente será más fácil para el que ocupa el inmueble ejercer su derecho a tanteo y retracto, porque ninguna venta pasará desapercibida para los involucrados.
En algunas comunidades autonómicas también existen dependencias en donde efectuar registro de contratos de alquiler y, producto de ello, disfrutar adicionalmente de algún beneficio fiscal, impositivo o de alguna otra naturaleza.
En cualquier caso, y en aras de gozar de la mayor seguridad jurídica posible, lo recomendable es no conformarse con un documento privado o un simple acuerdo verbal entre las partes.
Lo conducente es siempre procurar hacer público el contrato de arrendamiento, considerando las opciones de las que se dispone en las diferentes instancias del Estado para estos fines.
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