Donar la vivienda o dejarla en herencia, ¿qué es mejor?

Algunos adultos mayores se plantean la posibilidad de donar la vivienda y, en general, entregar sus bienes en vida a sus herederos buscando condiciones más favorables que cuando se ceden al fallecer, fiscalmente hablando. Sin embargo, y aunque parezca contradictorio, donar cuesta caro.

La principal motivación para evaluar esta posibilidad es el deseo de evitar los impuestos de sucesión asociados, haciendo la entrega en vida de la propiedad y demás bienes a los herederos.

Sin embargo, hay que analizar muy bien el asunto antes de proceder ya que la donación es una opción no tan económica como se piensa y, adicionalmente, puede generar problemas colaterales.

Cuidado con asumir falsas premisas

La primera consideración se relaciona con una premisa que puede ser falsa. Aunque el donante sea muy mayor, cabe la posibilidad de que su heredero no lo sobreviva; es decir, que por algún accidente o situación inesperada, el que recibe la donación fallezca primero.

En tal situación el dominio del bien inmueble se aleja del lazo consanguíneo, pasando a formar parte del patrimonio del cónyuge del heredero fallecido, lo que quizá no sea parte del plan. La vida tiene capítulos inesperados y pretender tener la capacidad de controlarla es una ingenua forma de soberbia.

En lo referido a lo estrictamente económico, tampoco es obvia la decisión, ya que los donativos de bienes inmuebles también están sujetos a obligaciones impositivas cuyas magnitudes dependen del punto geográfico donde ocurran.

Inicialmente hay que dejar en claro que tanto el donante como el donatario —es decir, ambas partes involucradas— deben honrar sendos impuestos para concretar su trámite.

Obligaciones impositivas

El donante debe reflejar la cesión de la propiedad en su declaración de impuesto, indicando tanto el valor de adquisición como su valor actual. Si el inmueble se ha apreciado, deberá cancelar un derecho que se aplica en bandas con porcentajes que oscilan entre 19 y 23 %.

Si el donatario es una persona mayor de 65 años y la donación que hace es sobre su residencia habitual, quedará exento del impuesto explicado en el párrafo anterior.

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Por su parte, el donatario —quien recibe el donativo— deberá cancelar también un impuesto por el aumento de su patrimonio que significa el nuevo bien inmueble. Esta obligación lleva el largo nombre de: “Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana” (IIVTNU).

El IIVTNU es aplicado por la comunidad autónoma correspondiente y su monto es tremendamente variable, por lo que la decisión de traspasar una vivienda a los herederos por esta vía se verá definitivamente influida por la ubicación del inmueble.

Para tener una idea más clara de este asunto consideremos el siguiente escenario: si por ejemplo alguien desea ceder en calidad de donación una vivienda cuyo valor asciende a 100 000 euros y la misma está ubicada en Canarias, cancelaría unos 250 euros para protocolizar. Si en cambio este mismo inmueble estuviese en Andalucía, entonces la erogación pudiese llegar casi a 39 000 euros.

La herencia puede resultar menos gravosa

Si ahora nos paseamos por los derechos a cancelar por concepto de sucesión o herencia, vemos que los montos son menos elevados. En el caso explicado anteriormente, para disponer de la vivienda valorada en 100 000 euros el heredero desembolsaría en Andalucía un monto cercano al 20 %. En Canarias este gasto llegaría tan solo a 140 euros aproximadamente.

El posible riesgo a correr en el caso de decantarse por la opción de la herencia sobre la donación es que, al realizar la transacción en vida, se hará bajo las normas vigentes conocidas. Si se espera a una transferencia del inmueble post mortis, puede que la legislación haya sido modificada y resultar ser desfavorable.

Como vemos, cada escenario tiene pro y contras que habría que sopesar para tomar decisiones al respecto. Algo digno de mencionar es que los casos de donaciones son poquísimos ante los de herencia. Claro que esto no podría tomarse como una tendencia concluyente porque puede obedecer simplemente a factores culturales y de costumbre.

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