Donación en vida de un inmueble

Una opción que es utilizada en oportunidades como una acción que se adelanta a la entrega de una herencia, es la donación en vida de un inmueble. Apartando las consideraciones de conveniencia o no de esta decisión –que, como veremos, tiene sus detalles–, hay unos ciertos extremos de ley que debemos cumplir.

La donación en vida de un inmueble no siempre es una opción del todo favorable, ya que al ceder la propiedad sin más condiciones, tratando de ahorrarse una porción de los compromisos fiscales que supone la herencia, se asume que el heredero sobrevivirá al donante, cosa de lo que nunca podemos tener certeza.

En esos casos el enredo puede ser mayúsculo, y si no se ha fijado explícitamente una opción de usufructo sobre el inmueble y este es el lugar de residencia habitual del donante, literalmente puede quedar en la calle. De cualquier forma, veamos qué debe hacerse para completar este trámite en sentido general.

Cómo llevar a cabo la donación en vida de un inmueble

Lo primero que debe hacerse es la redacción del contrato de donación. El Código Civil establece que solo mediante escritura pública puede concretarse este tipo de donativos. En ese documento debe indicarse explícitamente con todas sus señas el bien inmueble objeto de la donación y, por supuesto, la voluntad de su propietario de entregarlo al donatario.

Adicionalmente es requerido que la persona que es receptora del donativo acepte el inmueble en cuestión –igualmente mediante escritura pública–, certificando que está de acuerdo con las condiciones que expresa el contrato si acaso existen algunas previstas en dicho documento.

Esto puede hacerse en actos separados o incluirse en el mismo contrato de donación. Es relevante destacar que la mencionada aceptación debe hacerse con el donante vivo, sin pena de quedar sin efecto la tramitación aunque conste la voluntad del donante.

Hay algunas consideraciones que tomar en cuenta con respecto a la donación en vida de un  inmueble (y, en general, de cualquier pertenencia de valor), porque el Código Civil prevé algunas restricciones en estos casos. Dichas restricciones están relacionadas con la preservación de los derechos de los herederos forzosos y la propia preservación del nivel de vida del donante.

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Herederos forzosos

El propietario de un inmueble no pudiese proceder a donarlo en el caso que esto menoscabe el derecho que tienen sus herederos. Como sabemos, la donación puede darse a cualquier persona física o jurídica; sin embargo, esto es improcedente cuando forma parte de los bienes que eventualmente serían transferidos por herencia.

Si alguien pretende la donación en vida de un inmueble, tampoco podrá concretarla si se determina que esa acción atenta contra su propio sustento o nivel de vida. Es por ello que tanto el punto anterior como este (referido a la situación económica del propio donante) deben ser debidamente argumentados en el propio contrato de donación.

Suponiendo que todo está en regla, lo próximo que debe hacerse es honrar los compromisos impositivos que supone la donación en vida de un inmueble. Como es de suponer, la carga impositiva recae mayormente sobre el donatario, quien debe honrar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y el Impuesto de Plusvalía.

Todos estos impuestos quedarán exentos si acaso el donativo ha sido a una ONG (Organización No Gubernamental), ya que el Código Civil prevé la exoneración de toda carga impositiva a este tipo de entidades.

Compromisos fiscales

En cuanto al donante, este deberá dejar constancia en su declaración de renta ya que será quien se pechará por la transmisión patrimonial, tomando como base fiscal la diferencia entre el valor de adquisición y el valor actual. El porcentaje a cancelar puede estar cerca del 21 % de ese diferencial.

En términos fiscales no siempre es más conveniente acudir al donativo para adelantar una herencia ya que, dependiendo de la comunidad autónoma, los números favorecen a esperar el fallecimiento y no correr riesgos de situaciones sobrevenidas.

Seguramente es por ello que en 2019 se tramitaron transmisiones por herencia en 13 448 casos, mientras que se presentaron apenas 1424 gestiones de donativos. De cualquier manera, siempre viene muy bien estar al tanto de cómo hacer una donación en vida de un inmueble, pues representa una opción bastante válida en casos determinados.

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