Diferencia entre terreno urbano y urbanizable | Toda la información

Los seres humanos hemos extendido una extensa huella sobre nuestro planeta. Solemos adecuar los espacios naturales para hacerlos habitables y sobre todo cada vez más cómodos, de modo de mejorar nuestra calidad de vida. Urbanizar es el verbo al que nos referimos y en este artículo hablaremos sobre la diferencia entre terreno urbano y urbanizable.

La transformación del espacio físico

Los urbanistas son profesionales que se preparan en el ámbito académico para enfrentar la compleja tarea de urbanizar espacios y dedicarlos a crear comunidades en donde existan los servicios a los que actualmente accedemos, y que nos permiten disfrutar de un ambiente donde desarrollar nuestro proyecto de vida.

Esta difícil misión de convertir espacios naturales en complejos residenciales, comerciales, empresariales, de oficinas o a cualquier otro uso, requiere de creatividad, sentido común y sobre todo del estudio profundo de las tendencias que mueven a las sociedades a nivel global.

Para estos proyectos que tienen que ver con el urbanismo lo primero es determinar la locación –o las posibles locaciones– donde es viable el desarrollo de este tipo de actividades, y es por ello que existen las clasificaciones de los distintos terrenos o espacios potencialmente habitables.

¿Qué es el terreno urbano?

Para establecer con claridad la diferencia entre terreno urbano y urbanizable definamos cada uno de estos términos, cuyos significados en realidad pueden ser fácilmente deducidos por la semántica.

Los terrenos pueden calificarse como urbanos cuando en sus espacios circundantes el proyecto de urbanizar ya alcanza un nivel de avance notorio, en el sentido de que ya se cuenta con vías de comunicación consolidadas, suministro de agua corriente, acometidas eléctricas formales, redes de comunicaciones, redes de suministro de gas doméstico y demás servicios básicos.

Lo que nos permite establecer que un terreno tiene calificación de urbano es la cercanía y posibilidad de hacer llegar todos estos elementos a las futuras edificaciones que se erijan en dicho terreno a partir de centros de distribución consolidados.

Como se puede imaginar, la inversión que implica proveer de todas estas facilidades e instalaciones propicias para urbanizar es de una magnitud de suma consideración, que a la larga se va amortizando en la medida en que estos servicios sean cubiertos por los nuevos habitantes, creando una masa crítica que hacer viable estos proyectos.

Inversiones a largo plazo

Sin embargo, estos promotores e inversionistas que financian las iniciativas y emprendimientos urbanísticos siempre prevén que son colocaciones de capital a largo plazo, y que sus dividendos serán concretados en periodos que van generalmente entre 20 y 30 años.

Así mismo, hay que destacar que son inversiones de gran monta que requieren del uso intensivo del financiamiento. Para desarrollar todas las redes de servicios para un área geográfica específica es menester contar con ingentes recursos que cristalicen todos los aspectos necesarios para urbanizar.

Resumiendo, podemos decir que los terrenos urbanos son espacios físicos que, de una u otra forma, están involucrados en desarrollos urbanísticos en proceso. Normalmente son planes que se proyectan largo en el tiempo y que plasman en sus presupuestos etapas de construcción que se expanden en las periferias.

Es así como los espacios urbanos están más proclives a edificaciones que se erigen contando con plataformas de servicios básicos preexistentes, lo que siempre significa un aliciente para que los promotores inmobiliarios asuman proyectos de envergadura.

¿Qué es el terreno urbanizable?

Por el contrario –y para marcar la diferencia entre suelo urbano y urbanizable–, los espacios que adolecen de la penetración de servicios básicos, de servicios de transporte o de vías de comunicación son los que podemos identificar como urbanizables.

Por supuesto que tiene que haber una motivación, una ventaja que haga pensar que es favorable el desarrollo urbanístico en ese espacio o suelo que llegamos a catalogar de urbanizable. Es decir, no todo terreno es susceptible de urbanizar; debe haber una ventaja comparativa, un potencial que así lo determine.

Mucha es la naturaleza que resta en el mundo por urbanizar; sin embargo, no toda despierta el interés de hacerlo. Las congregaciones humanas nacen por razones que unen a su población bajo un concepto o un interés; así mismo sucede con los terrenos que catalogamos como urbanizables. Hay una razón o interés para que sea así considerado.

Planes de futuro

Pueden que sean espacios que formen parte de etapas futuras de proyectos urbanísticos incipientes, pero que ya se visualizan sus impactos y alcances hasta áreas en las que primero hay que sembrar la infraestructura mínima que requieren los desarrollos de esta naturaleza.

Incluso pueden ser eslabones que se consoliden entre proyectos que van dejando espacios que no se intersectan, y que eventualmente pueden convertirse en bisagras entre comunidades que se desarrollan independientemente.

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Una vez que esos urbanismos avanzan acercándose, será más fácil aprovechar las infraestructuras de servicios resultantes en terrenos que unan cantones y comunidades.

Razones de las clasificaciones de los suelos

Cuando tenemos la información de cómo se clasifican ciertos terrenos, podemos tener una mejor idea de las posibilidades de éxito en el propósito de propiciar inversiones en bienes raíces a corto o mediano plazo.

Es evidente que si los terrenos urbanos cuentan con servicios con relativa facilidad, los promotores e inversionistas estarán más proclives a poblar estos espacios con sus proyectos. La culminación de un desarrollo inmobiliario en estas condiciones podría estimarse en un plazo de, por ejemplo, tres a cinco años.

En cambio, si hablamos de un terreno urbanizable, entonces estos plazos pueden fácilmente duplicarse para poder cubrir la tarea previa que supone acercar las plataformas de servicios hasta el punto en cuestión.

El rol del Estado

Esto no quiere decir que no existan inversionistas que aborden estas etapas de financiamiento e inversión, pero por lo general el desarrollo urbanístico es apuntalado por dinero público.

Los planes de desarrollo estratégicos de las naciones generalmente incluyen un mapa en donde se plasman los terrenos que eventualmente serán urbanizados.

Esto traza una hoja de ruta que va delineando la penetración de la estructura que a futuro brindará servicios de todo tipo en las franjas de terrenos que sean clasificadas como urbanizables. Sin duda, en esto influirá la visión global que se tenga muy a largo plazo, así como también las características de la topografía de los terrenos que pueden marcar limitaciones y restricciones.

Si bien es cierto que los avances de la ingeniería civil han logrado que en la actualidad podamos decir que cualquier obra de magnitud es realizable, la prioridad siempre estará sobre los terrenos en donde no sea necesario un esfuerzo titánico para concretar el espacio urbano.

Así, de a poco van creándose pequeñas comarcas o asentamientos que pasan a ser pueblos, pueblos que se convierten en ciudades, ciudades que se unen a otras para darle vida a regiones o provincias y finalmente concretar la transformación del ambiente para garantizar más altos niveles en la calidad de vida.

Debemos recordar que al final esta es la misión del urbanista y su obra: brindar a los conglomerados humanos infraestructuras que otorguen al ciudadano la mejor calidad de vida posible, al tiempo que armonice y haga posible la vida en sociedad.

Terrenos no urbanizables

Dentro de esta clasificación de terrenos también existen grandes extensiones en donde hay una restricción expresa e incluso legal que impide emprender proyectos urbanísticos sobre ellos de cualquier magnitud y naturaleza.

Son espacios protegidos en los cuales no es posible considerar la proliferación de espacios urbanos por razones diversas. Es el caso de los terrenos decretados como parques nacionales, las zonas críticas por razones de seguridad nacional, las cuencas acuíferas estratégicas, los bosques y selvas que conforman pulmones vegetales naturales y algunas otras áreas sobre las cuales pesan prohibiciones en tal sentido.

En fin, la diferencia entre suelo urbano y urbanizable puede circunscribirse al plazo en el cual es posible ver culminados proyectos urbanísticos integrales. En el primer caso ese lapso prácticamente se reduce al tiempo que tome la edificación que se tenga proyectada, mientras que en el segundo caso habrá que aguardar por las condiciones que lo permitan.

En esto la unión entre la iniciativa privada y el músculo financiero del Estado resulta clave. Cada uno por su cuenta nunca tendrá la capacidad de asumir los esfuerzos que son requeridos para que se cristalicen los proyectos de transformación de los espacios urbanos.

De ese trabajo conjunto puede generarse la infraestructura y las inversiones necesarias para lograr tan complejas tareas, que se pierden en el horizonte temporal y que, de paso, requieren de recursos financieros que tengan la paciencia de esperar plazos de retornos de más de dos o tres décadas enteras.

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