Cuando realizamos una operación de compraventa inmobiliaria, tradicionalmente entendemos que la persona que la adquiere pasa a ser la propietaria de la vivienda y, además, hace uso de ella del modo que desea, ya sea residiendo en ella, ya sea alquilándola o con la oportunidad de volver a venderla a un tercero para conseguir un beneficio. Sin embargo, existe la posibilidad de ser el propietario de la vivienda y, sin embargo, no tener el derecho de disfrutar de ella. Vamos a ver cuáles son las diferencias entre pleno dominio y nuda propiedad.
El pleno dominio, también conocido como plena propiedad, supone contar con la posesión completa de un bien. Es decir, ser legalmente su propietario y, a la vez, contar con el pleno uso de dicho bien.
De esta forma, el pleno dominio se divide en dos conceptos diferentes y que pueden corresponder o no a una misma persona:
Para entender, pues, las diferencias entre nuda propiedad y pleno dominio debemos partir del hecho de que la primera es una parte del segundo. Es decir, la nuda propiedad significa que la vivienda te pertenece, pero solo contarás con el pleno dominio si también tienes el derecho al usufructo, es decir, a hacer uso de la misma.
La nuda propiedad aparece como una fórmula muy interesante para aquellas personas de la tercera edad que desean obtener un beneficio económico que les permita vivir con desahogo durante la época de jubilación. En concreto, suele consistir en vender la propiedad de su vivienda, pero mantenerla en usufructo hasta su fallecimiento. Es decir, recibe una cantidad por la venta, que puede ser también en forma de renta vitalicia, y se mantiene residiendo en su hogar. Tras la muerte del usufructuario, el nudo propietario pasa a tener el pleno dominio sobre la residencia.
Teniendo este concepto claro podemos determinar las diferencias existentes entre pleno dominio y nuda propiedad. Vamos a repasar las principales de ellas:
Como decíamos, al adquirir una vivienda, lo habitual es que se compre la propiedad y el uso de la misma. Eso es así en el pleno dominio. Sin embargo, en las operaciones de nuda propiedad, solo vendes la propiedad.
¿Y esto qué ventajas ofrece? Para el vendedor que decide apostar por esta modalidad y quedarse como usufructuario en la vivienda que ha vendido, implica una importante inyección económica que le permitirá disfrutar de su tercera edad de una forma desahogada, ya sea recibiendo un dinero todos los meses en forma de renta vitalicia, ya un solo pago en el que reciba la cantidad acordado. En paralelo, el usufructuario podrá continuar residiendo en la vivienda cuya nuda propiedad ha vendido.
Por su parte, la nuda propiedad es una fórmula especialmente interesante para los inversores, ya que la adquisición de la vivienda supone un gasto sensiblemente menor que cuando se hace bajo el modelo de pleno dominio. Tras la finalización del usufructo, podrá disfrutar del pleno dominio y recuperar la inversión con un importante beneficio si decide venderla.
Cuando se apuesta por esta fórmula, los dos actores legales se reparten los gastos asociados a la vivienda y a la vida en la misma. El nudo propietario tendrá que hacer frente a responsabilidades como las derramas de la comunidad, el pago del IBI o los desperfectos estructurales de la vivienda.
Por su parte, el usufructuario tendrá que hacer frente a los gastos en suministros asociados a la vida diaria, tales como el agua, el gas o la electricidad. Como es lógico, cuando se da un pleno dominio sobre la vivienda, el propietario tiene que afrontar todos los gastos.
En el pleno dominio cualquier persona puede hacer con su residencia lo que desee. Venderla, alquilarla o residir en ella. Sin embargo, el nudo propiedad no tiene la capacidad de llevar a cabo estas actividades económicas, ya que ha cedido el uso y disfrute de la vivienda a un tercero.
En este caso, sin embargo, el usufructuario sí podría alquilar el uso de la vivienda de la que él está disfrutando a un tercero. Siempre teniendo en cuenta, por descontado, que con el usufructo tiene caducidad y, cuando se produzca el fin del mismo, el pleno dominio pasaría al nudo propietario, que podrá decidir si desea continuar con el alquiler en cuestión o resolver el contrato.
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