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Cuando adquirimos una vivienda, un local comercial, una oficina y en general cualquier bien inmueble, nos hacemos de la plena propiedad del mismo. Esta plena propiedad nos otorga el derecho de la titularidad del mismo y también el derecho de uso, disfrute y disposición.
Precisamente estas dos aristas mencionadas de las atribuciones inherentes a comprar o invertir en un piso son las que establecen la diferencia entre nuda propiedad y propiedad plena. La plena propiedad tiene la facultad de desdoblarse y recaer sobre dos personas o entes distintos.
La nuda propiedad refiere estrictamente a la titularidad del inmueble y se puede considerar un subconjunto de la plena propiedad. Su complemento –es decir, el derecho a uso y disfrute– se denomina usufructo y, como ya referimos, puede ser otorgado o cedido a un tercero.
De esta manera, un bien inmueble puede compartir la plena propiedad entre el nudo propietario y el usufructuario. El primero ostentará su propiedad de manera formal –en el registro figurará su nombre–, mas el segundo será quien podrá usarlo y disfrutarlo a discreción.
Siendo así, podemos ver que existen varias opciones para un pleno propietario. En primer lugar, puede ceder o negociar la nuda propiedad, en cuyo caso exigirá un monto acorde a su valor, bien sea en un solo pago o bajo la modalidad de una renta entregada con cierta frecuencia (semestral, trimestral, etc.).
El propietario original puede entonces conservar para sí el derecho a seguir usando su residencia –si es el caso– por un lapso de tiempo definido o mientras viva. Esta última opción le puede garantizar un techo y un ingreso de por vida.
El usufructuario incluso podría alquilar el inmueble para procurarse ingresos adicionales, sin perjuicio a su condición, siempre y cuando los inquilinos preserven intacto el bien. Esto es posible debido a que lo ampara el derecho amplio de uso, disfrute y disposición.
En todo caso, el nudo propietario incluirá en sus haberes el inmueble en cuestión y el beneficiario del usufructo conserva para sí su residencia –en el caso de que sea una vivienda– por el plazo que se acuerde. Cabe destacar que el usufructo también se valora y contabiliza en las arcas del beneficiado por su condición.
El nudo propietario podrá entonces contar el bien inmueble dentro de su patrimonio, haciendo la salvedad que se encuentra bajo régimen de usufructo, mientras que contablemente sus activos se engrosarán con el valor que corresponda a la nuda propiedad.
Dependiendo de la modalidad de la cesión en cuanto al plazo de duración del usufructo, este cobrará más o menos valor. El código civil establece taxativamente cómo valorarlo y de este guarismo se deriva también el valor de la nuda propiedad.
El valor total de la propiedad está repartido entre usufructo y nuda propiedad, por lo que al obtener el valor de una —por diferencia— se obtiene el valor de la otra. Cabe destacar que en el cálculo del usufructo intervienen el plazo establecido y la edad del beneficiario.
El nudo propietario contabiliza en su patrimonio el monto respectivo y aguardará al momento de la extinción del usufructo para consolidar el valor total del inmueble y hacerse de la plena propiedad. En este momento actualizará su valor y le tocará honrar los impuestos respectivos.
Por otro lado, un pleno propietario tiene la potestad de otorgar un usufructo a un tercero y preservar la titularidad; este viene a ser el caso contrario al explicado anteriormente. Normalmente esta situación no procura ingresos para sí, sino garantizar uso y disfrute del bien a un tercero a pesar de lo que ocurra con el inmueble.
Supongamos que el pleno propietario es embargado para resarcir alguna deuda impagada: si la vivienda está bajo régimen de usufructo a favor de un tercero, la acción de embargo solo actuará sobre la nuda propiedad.
Es pertinente aclarar que no podemos hablar de usufructo en el caso de que el pleno propietario decide alquilar el inmueble. En este caso la figura jurídica es de alquiler y se rige por las normas respectivas.
Un inquilino tiene un radio de acción muy reducido y determinado en comparación con alguien que sea favorecido por un usufructo, con lo que generalmente se persiguen otros fines distintos a los crematísticos.
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Un aporte muy interesante. Muchas gracias por la ilustración. Un cordial saludo.