By raquel
agosto 25, 2019

Derecho de tanteo y retracto

La industria inmobiliaria es significativamente diversa en cuanto al tipo de negocios que atiende. Cada arista se rige por distintas normativas, y así tenemos el Código Civil para la nuda propiedad y la renta vitalicia, y por otra parte la Ley de Arrendamientos Urbanos norma los contratos de alquiler. Allí precisamente se consagra el derecho de tanteo y retracto.

No podemos decir que sean de data reciente estos derechos, ya que por mucho tiempo han existido y se han aplicado. El derecho de tanteo se refiere a un privilegio que se le otorga al arrendatario de ser el primero que debe considerar la oferta de venta del inmueble que ocupa.

Derecho a tanteo: primero el inquilino

En pocas palabras, si un propietario que mantiene un inmueble en arriendo desea enajenarlo, la primera persona a la cual debe presentar la oferta pretendida es a su inquilino.

El espíritu de la norma busca darle la posibilidad de mantener la residencia al arrendatario, otorgándole la potestad de considerar la adquisición del inmueble antes de cualquier otra persona. Es por ello que este derecho no aplica para alquileres de inmuebles cuyo fin no sea destinado para residencia (depósitos, garajes, oficinas, etc.).

Para estos efectos se debe hacer constar en comunicación formal al inquilino tal decisión, ya que este tendrá hasta 30 días para pronunciarse en cuanto a su interés de compra, pudiendo luego plantear en concreto los términos de la negociación.

Ese comunicado debe expresar las condiciones de precio y plazo de pago de manera clara, para su consideración por parte del arrendatario. Solo después de que este renuncie a su derecho de tanteo o que se haya vencido el plazo antes indicado, el propietario podrá someter abiertamente a terceros su oferta.

En principio, el derecho de tanteo y retracto eran inherentes al arrendatario de modo irrenunciable. Sin embargo, con las reformas elaboradas luego del año 2013, es posible que en los contratos de alquiler el inquilino renuncie expresamente a ello.

Siendo así, el propietario no tendría restricciones para ofrecer el inmueble al público en general; no obstante, está igualmente obligado a hacer la debida notificación a su inquilino, en este caso solo a modo de información.

Derecho a retracto al cambiar la oferta

Aunque se menciona comúnmente ambos derechos como si fuesen uno solo, tienen aspectos distintos. El derecho a retracto se ejerce a posteriori; es decir, luego de que el propietario que desea vender negocia con un tercero.

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En síntesis, este derecho otorga la facultad al arrendatario de retractarse de su negativa a comprar cuando las condiciones de venta ofrecidas por el propietario a un tercero sean más favorables para el posible comprador.

Para que un inquilino pueda ejercer su derecho a retracto han de presentarse ciertas condiciones. Lo primero es que no haya renunciado a ello en el contrato de alquiler, ya que de haberlo hecho estaría inhabilitado para su ejercicio.

Así mismo, para apegarse al derecho a retracto el propietario ha tenido que ofrecer el mismo inmueble a otra persona, comprobadamente en mejores condiciones a las que informó a su arrendatario.

En este caso –acogiéndose al derecho de retracto–, el inquilino puede reclamar para sí la reconsideración de compra de la vivienda, y entonces gozar de un nuevo lapso de 30 días para tomar una decisión.

Incluso si llegase a cristalizarse una venta ignorando este derecho, el arrendatario puede demandar la nulidad de la venta y él asumirla, atendiendo a los gastos en que pudo haber incurrido el comprador.

Restricción temporal sobre la disposición de la propiedad

De esta manera, el derecho a retracto faculta a los inquilinos de una vivienda residencial a impugnar el ofrecimiento a un tercero, cuando las condiciones de venta –en precio o plazo– hayan sido mejoradas en comparación con lasque le fueron presentadas inicialmente.

Como vemos, el derecho a tanteo establece una restricción al propietario para elegir a quién vender en primera instancia su inmueble, y el derecho a retracto le impide que mejore la oferta sin antes volver a darle la oportunidad de compra al inquilino.

En cierta forma, el derecho a retracto le restituye el derecho a tanteo a los arrendatarios, evitando que el propietario –bien por ignorar la norma o por intencionalidad– escamotee estas prerrogativas otorgadas por la ley.

Aunque pareciera una injustificada limitación a una de las cualidades de la propiedad privada, en realidad lo que plantea es una postergación máxima de 30 días para ejercer su derecho a disponer del bien, esto a favor de quienes han ocupado el inmueble como su residencia habitual y en procura de la estabilidad del hogar.

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