Depreciación de inmuebles: ¿Cuánto se devalúa una vivienda por año?

La depreciación de cualquier bien es un hecho que avanza con el tiempo y tiene un sentido contable. Para muchos bienes este registro se contempla desde la propia adquisición del bien en cuestión. En el sector inmobiliario hay maneras de saber cuánto se devalúa una casa por año; sin embargo, es el mercado el que tendrá la palabra final.

Contablemente, cuando se adquiere un activo, inmediatamente se estima su devaluación. Para ello se toma en cuenta la cantidad de años de vida útil que se le asigna a ese bien y se reparte generalmente en partes iguales (a lo largo del periodo estimado) la pérdida de su valor. Es lo que se conoce como devaluación lineal.

Registros contables y fiscales

Lo anterior es para efectos contables y formalidades fiscales; no obstante, ese activo puede cotizarse muy por encima de su valor en libros de acuerdo con las circunstancias del mercado. Así suele ocurrir con los inmuebles, que a pesar de poderse depreciar contablemente, su cotización puede revalorizarse.

Cuando nos convertimos en propietarios de una casa la verdad no reparamos en estos asuntos; sin embargo, podemos tener una idea de cuánto se devalúa una casa por año teniendo en cuenta algunas premisas.

¿Qué le quita valor a una casa?

Uno de los principales elementos que restan valor a una casa es la ausencia de mantenimiento efectivo, que en la mayoría de los casos resulta en un deterioro de la construcción.

Así mismo, también son determinantes el hecho de que la propiedad sea muy antigua o que haya perdido relevancia como consecuencia del desarrollo de nuevos proyectos en la zona.

Es importante considerar que, a diferencia de otros bienes, el valor de los inmuebles no se proyecta a cero; es decir, puede estimarse una devaluación para un lapso de tiempo determinado, pero en todo caso siempre esa edificación tendrá una cotización. Otras adquisiciones empresariales pueden tranquilamente no valer nada –contablemente hablando– luego de que su ciclo de vida útil culmine.

La segunda cosa a considerar es que los plazos de devaluación son de largo aliento. Los materiales de una estructura inmueble pueden llegar a perder calidad, pero esto siempre ocurrirá a largo plazo. Y lo que incide en las estimaciones de pérdida progresiva de valor es el año de construcción.

A esto se le sumará el tipo de materiales del cual esté conformada la vivienda. No es lo mismo una casa construida con madera que una erigida con concreto armado. La naturaleza de los materiales y la manera de combinarlos hace una gran diferencia si queremos determinar cuánto se devalúa una casa cada año.

¿Cómo se calcula la depreciación de un inmueble por año?

En el ámbito de la ingeniería, a cada material se le atribuye un tiempo máximo de vida y a eso habría que apelar para realizar un cálculo medianamente asertivo. Aun así es una tarea compleja, considerando que en la mayoría de las casas hay una combinación amplia de diversos materiales involucrados en su construcción.

En todo caso, para calcular la depreciación de una vivienda por año debe dividirse el valor total del bien entre el número estimado de años de vida de dicho inmueble.

Vale acotar que la depreciación de la vivienda es un cálculo que desarrollamos para efectos contables y en la mayoría de las veces se realiza cuando el inmueble está a nombre de un ente jurídico que, por consiguiente, requiere de estos registros.

Existe una jurisprudencia en este sentido que establece unos plazos máximos para cada tipo de inmueble, y particularmente para las casas indica que su máximo periodo de vida llega a 100 años. Basados en esta ordenanza podríamos decir que cada año una casa se deprecia un centésimo de su valor original.

Otras cuestiones importantes |Cómo calcular la depreciación de la vivienda por año

Hemos reiterado que esta devaluación es nominal, porque a la hora de poner en venta un inmueble lo que predomina es la valuación que se realice al momento de la oferta.

Esta tasación tomará en cuenta la situación del mercado y marcará un valor de acuerdo con la cotización de edificaciones semejantes, por lo que no necesariamente se ajustará al valor en libros.

Es necesario aclarar que lo que se deprecia es la estructura y los elementos que la conforman; el terreno no sufre de devaluaciones. Por supuesto que en el caso de desastres naturales que atenten contra la estabilidad de terrenos (que por ello se conviertan en espacios inseguros para las viviendas que albergan) influirá una tasación que busque establecer valores de mercado.

Inversiones inmobiliarias y valor de mercado

Exceptuando casos excepcionales, lo que generalmente ocurre es que nuestro inmueble no pierde valor en el mercado y, en cambio, su posición en el mercado secundario conserva o aumenta su apreciación. De allí que las inversiones inmobiliarias siempre gozan del favoritismo de los inversionistas.

Está de más decir que siempre dependerá del mantenimiento que se le confiere y de la conservación de sus dependencias y demás componentes, así como las valoraciones que se estén haciendo en un determinado momento para la ubicación donde se localice la vivienda.

En resumen, podemos decir que la devaluación de un bien inmueble se puede estimar basándose en criterios técnicos; no obstante, será el mercado el que se encargue de valorarlo a la hora de ponerlo en oferta.

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Tipos de depreciación de un inmueble

Existen varios tipos de depreciación de una vivienda.

Depreciación física

Se trata de la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto de un bien (mueble o inmueble) en función de su antigüedad, su conservación y la duración de sus componentes. Como es obvio, cuanto más nueva sea tu casa, mayor será su valor.

Depreciación funcional

Se trata de la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto de un bien, es decir, una defectuosa adaptación a la función a que se destina. Comprende las pérdidas producidas en la vivienda por obsolescencia, diseño, falta de adaptación a su uso, etc. Se produce por la falta de utilidad o funcionalidad de un bien inmueble debido a la distribución, el aprovechamiento u obsolescencia de las instalaciones, etc.

Depreciación económica

Afecta a la vivienda por factores ajenos a la misma, puesto que se trata del entorno en el que se encuentra. Este tipo de pérdida de valor puede ser causado por una mala ubicación de instalaciones y/o servicios, pérdida de población en la zona, mala situación económica, etc.

La antigüedad, el factor más importante en la tasación de una vivienda

Una vivienda nueva siempre tendrás más valor que una usada, aunque tengan las mismas características. Esto ocurre porque los inmuebles de nueva construcción suelen contar con una mayor eficiencia energética y materiales nuevos, entre otros factores.

Los inmuebles de segunda mano se deterioran inevitablemente con el paso del tiempo, lo que hemos visto como depreciación física. Aunque se realicen obras para conservarla, esto no añade valor al inmueble, sino que, simplemente, disminuye su devaluación.

A la depreciación física se suma la depreciación funcional en la que influyen factores como la obsolescencia o el diseño. Recordemos que la antigüedad se refiere al número de años que han pasado desde la construcción de un edificio hasta su última rehabilitación integral.

En la tasación de un inmueble, el perito se basa en datos objetivos para calcular la devaluación de una vivienda como el valor de la edificación (es decir, cuánto costaría reemplazar el edificio por otro similar) y su vida útil, que debería ser de 100 años para edificios de uso residencial.

Asimismo, el perito tiene en cuenta si la construcción ha pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE), otro factor directamente relacionado con la antigüedad de una vivienda. La ITE es obligatoria para todos los edificios con uso residencial construidos hace más de 45 años. Su finalidad es indicar a los propietarios qué actuaciones deben realizar para garantizar la conservación del edificio.


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