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La compraventa de inmuebles parece solventar las convulsiones que afectan a la política internacional y la economía. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en el pasado mes de julio se superaron las 63.700 operaciones, gracias al incremento de las ventas de vivienda usada.
La compraventa de inmuebles encadenaba así 17 meses consecutivos de tasas positivas, con un crecimiento de un 10,4% de las operaciones sobre viviendas usadas, mientras que la compraventa de pisos nuevos había bajado un 2,5% en comparación con julio del año pasado.
Por tanto, es un buen momento para comprar pisos de segunda mano, pero también hay que tener en cuenta que la adquisición normalmente lleva aparejada una reforma. Según los expertos, el desembolso para realizar obras en una vivienda usada oscila entre los 500 y los 700 euros por metro cuadrado. No obstante, el precio final depende de factores como los materiales empleados o el alcance de las reformas.
Asimismo, hay que tener en cuenta que cuanto más antiguo sea el inmueble, más inversión se requiere para las reparaciones. Actualmente, la mitad del parque de edificios de uso residencial es anterior a 1980. Este es un dato que los compradores deben considerar a la hora de comprar un piso. Otros son los gastos de la operación los correspondientes a la reforma.
A continuación, desglosamos los precios aproximados de una reforma integral en función de los metros cuadrados del piso y ampliamos la información que necesitas tener antes de iniciar la obra.
El precio medio de reformar un piso es de 11.250 euros, tratándose de reformas sencillas o con materiales de calidad estándar. Si se trata de una reforma más compleja y/o de acabados de calidad superior, el precio medio asciende a 44.250 euros.
En cualquier caso, el valor medio se debe calcular teniendo en cuenta todos los factores que hemos señalado anteriormente: el tamaño de la vivienda, la calidad de los materiales, la cantidad de profesionales que van a realizar la reforma, etc.
Según datos de Habitissimo, estos son los precios medios:
Reforma integral de piso de 120 m²: 60.000 €
Para una reforma integral de piso de 100 m²: 43.500 €
Reforma parcial de piso de 90 m²: 19.000 €
Reformar piso pequeño de 70 m² con calidades medias: 29.400 €
Reformar piso de 50 m² con calidades altas : 22.500 €
Los profesionales de Zaask, de otro lado, nos ofrecen los siguientes datos respecto al intervalo de precios orientativo según la superficie del piso:
30 m2: entre 4.500 € y 17.700 €
60 m2: entre 9.000 € y 35.400 €
90 m2: entre 13.500 € y 53.100 €
120 m2: entre 18.000 € y 70.800 €
Antes de nada, lo primero que debes hacer es comparar presupuestos. Los expertos recomiendan pedir al menos tres presupuestos diferentes, teniendo en cuenta que el más económico no siempre es el mejor. En el documento debe constar el desglose de los gastos, incluyendo de los materiales que se van a utilizar como de la mano de obra, además de los impuestos de obra. De esta forma, sabremos el coste real de la reforma.
Se recomienda por tanto que pidamos un presupuesto cerrado en el que figure el precio completo para evitar un aumento imprevisto de los gastos. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) sugiere que en el documento del presupuesto se reflejen los siguientes datos: fechas de inicio y fin de las obras, la descripción de los trabajos y las superficies, los materiales y sus calidades (incluyendo la marca y el modelo) y las obligaciones, como la reparación de posibles daños, además del plazo de garantía y la forma de reclamar.
Además, el presupuesto debe acompañarse del proyecto de obra, que debe estar realizado por un especialista. En el caso de una reforma integral que afecte a la estructura de la vivienda, se requerirá la intervención de un arquitecto durante todo el proceso, mientras que en una obra menor bastaría con la supervisión de un jefe de obra.
Una vez aclarado este punto esencial, te facilitamos algunas ideas para reformar un piso:
Las pequeñas reformas de mantenimiento no necesitan licencia de obra, siempre y cuando afecten a una sola vivienda y que el edificio no tenga ningún tipo de protección. Por tanto, obras como pintar, cambiar los solados del piso, los alicatados en baños y cocinas, la mejora de los yesos o el cambio de instalaciones, no requiere de ningún permiso.
Por el contrario, toda reforma que modifique elementos estructurales del piso, una alteración de su distribución o de la superficie, sí requerirá la licencia de obra mayor. Así, la rehabilitación integral de una vivienda, la ampliación de su altura o volumen y toda reforma que afecte a espacios comunes de un edificio o los cambios de uso de un piso requieren este tipo de autorización.
La solicitud de licencia de una obra mayor se tramita en el Ayuntamiento y hay que presentar un proyecto de obra firmado por un profesional acreditado (arquitecto, ingeniero, aparejador, etc.). Cada administración local tiene sus propios requisitos, por lo que deberás solicitarlos antes de iniciar la reforma.
Lo que tienen en común todas las licencias de obra mayor es la obligatoriedad de pagar un impuesto, que oscilará entre el 2% y el 6% del presupuesto total de la obra según la administración local correspondiente.
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