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Realizar el protocolo de la compra-venta de un inmueble requiere de trámites que se deben costear; algunos deben ser sufragados por el comprador y otros por el vendedor. En todo caso, es necesario tener en cuenta todos estos costes de operación para no recibir sorpresas indeseadas.
Lo primero que debemos considerar es que muchos vendedores prefieren tramitar la venta de su inmueble por medio de una agencia de bienes raíces. Puede que resulte conveniente, sobre todo en caso de que se tenga el tiempo comprometido. Sin embargo, la intervención de la agencia supone un costo que se expresa normalmente con base en un porcentaje de la venta.
Apartando esta opción y asumiendo que sea el vendedor quien se encargue directamente, es prudente realizar un avalúo de inmueble para conocer su valor real y poder ofrecerlo con la confianza de que no presentemos una oferta por debajo de su justiprecio.
Esta tasación correrá por cuenta del vendedor y forma parte de los gastos en que se incurren antes de lo que es propiamente la venta. Las empresas o particulares que se dedican a esta tarea cargan tarifas que pueden estar en función del metraje del inmueble.
Quizá esté de más decirlo, pero también es deber del vendedor poner al día tanto el IBI como cualquier otro tributo que esté asociado al bien a negociar. Aunque no puede adjudicarse esto a costos de venta, puede significar una erogación que no ha sido considerada.
Si acaso el inmueble ha sido objeto de una hipoteca —asumiendo que se ha amortizado en su totalidad—, habrá que cancelar todos los gastos referentes a la liberación de la misma y la emisión del respectivo certificado donde conste que está libre de cargas crediticias.
Por su parte, el comprador puede estar interesado en realizar una inspección al inmueble para descartar que haya daños ocultos que se manifiesten luego de la negociación. Por supuesto que este costo tendrá que asumirlo él, siendo de su total conveniencia e interés.
Una vez que se acuerde la transacción, entonces tenemos los costes relacionados directamente con el registro de la compra-venta. Inicialmente, la redacción del contrato que servirá para este propósito debe ser preparada por un abogado a quien habrá que cancelarle sus honorarios.
Estos gastos y los relacionados con el otorgamiento son asumidos por el comprador, tal y como lo establece el Código Civil. No obstante, esto no impide que pueda acordarse otra cosa entre el vendedor y el comprador. Claro está que el vendedor siempre querrá que los términos del contrato estén tal cual los desea, por lo que muy rara vez delegará estas atribuciones al comprador.
Al momento del registro, el comprador debe tener en cuenta que debe cancelar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto al valor Agregado (IVA) —si se trata de una vivienda a estrenar— y el que corresponde a los Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Otros gastos que corren por cuenta del comprador son los de notaría, que se calculan de acuerdo con el valor de la venta, la extensión del documento mediante el cual se otorga el inmueble y el número de copias certificadas que se soliciten.
Así mismo, será responsabilidad entera del comprador la cancelación de los costes que se exijan para el registro público de la transacción y que lo acreditará como el nuevo propietario del inmueble sujeto de la venta.
Hay que mencionar también el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (VTNU), también llamado Plusvalía, que —como lo asoma su nombre— grava la diferencia que pudiese haber entre el precio de compra y el precio de venta. Es un tributo que debe honrar el vendedor
Por último, tenemos el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Este compromiso fiscal tiene como premisa que debe cancelarse el primer día del año y se paga un monto que cubre todo el año. Si para el momento de la negociación este tributo no ha sido honrado, el vendedor pudiese proponer al comprador que se distribuya su pago entre ambos, considerando la fecha en la que se registra la transacción.
Como asomamos anteriormente, esto es lo que se establece como norma para distribuir los costes que en necesario cubrir en una negociación de compra-venta de un inmueble; sin embargo, esto no priva que las dos partes decidan hacerlo de la manera que mejor les convenga y de mutuo acuerdo.
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