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Negociar una vivienda puede desembocar en varias opciones dependiendo de la situación del comprador y del vendedor. En no pocas ocasiones, una forma de asegurar el negocio aunque todavía no dispongamos de todo el dinero requerido, es lo que se denomina contrato de arras de una vivienda.
El contrato de arras para comprar una vivienda es una figura jurídica que tiene la ventaja de amarrar o asegurar unas condiciones de venta por un tiempo determinado. Aunque reviste algunos riesgos, es una manera de conseguir el tiempo que pensamos que nos hará falta para concretar la negociación.
El contrato de arras de una vivienda es un acuerdo mediante el cual el vendedor y el comprador congelan una negociación de compra-venta por un lapso establecido. Previamente el comprador se compromete a cumplir con todo lo requerido para cerrar el trato.
El riesgo lo constituye el hecho de que en este acuerdo –contrato de arras– se entrega una cierta cantidad de dinero que recibe el vendedor y al cual ya tiene pleno derecho.
Sin importar si el comprador cumple o no, ese dinero es una prenda que perderá el comprador en caso de que le sea imposible concretar la compra.
De esta forma es que el vendedor accede a la espera, sabiendo que de no darse la negociación se sentirá resarcido por las arras que les fueron entregadas y podrá entonces negociar libremente de nuevo su vivienda.
Por supuesto que, para firmar este acuerdo el comprador debe entender plenamente a lo que está comprometiéndose, por lo que debe tener una alta seguridad de cumplir su parte del trato.
Un contrato de arras para comprar una vivienda es una tradición jurídica antiquísima ampliamente usada para las negociaciones de inmuebles. Generalmente requieren de solicitudes crediticias o de otro tipo de recursos financieros que procuren las cantidades de dinero que son requeridas.
Pese a que generalmente se hace referencia al contrato de arras como concepto global, la realidad es que existen tres tipologías diferentes. En función de cuál sea el que firmen el comprador y el vendedor de la vivienda van a hacer frente a unos derechos y obligaciones diferentes. Vamos a verlos.
Se trata del tipo de arras que se firma habitualmente en cualquier contrato de compraventa de una vivienda. Es más, es el tipo de contrato de arras que se firma por defecto si una de las partes no indica lo contrario. Lo que hacen es suponer un anticipo del montante total de la transacción, garantizando que la operación se va a llevar a cabo.
Es decir, con las arras confirmatorias no existe ninguna posibilidad de rechazar el acuerdo, es decir, de romper el contrato y volverse atrás con la compra o la venta. Las dos partes se sienten comprometidas, pese a que existan en el proceso mejores ofertas o imponderables que hagan desistir de la adquisición.
En caso de que una de las partes no cumpla el contrato de arras, la afectada podrá obligar a su cumplimiento, pudiendo incluso exigir una indemnización por daños y recibir intereses en caso de que los daños sean probados.
Hay una diferencia sustancial en las arras penitenciales respecto a las arras confirmatorias. Y es que la firma del contrato no supone en este caso una obligación legal de comprar o vender la vivienda. Es decir, cualquiera de las partes del proceso de compraventa puede desistir de seguir adelante con la operación de manera libre.
Eso sí, en el contrato de arras debe quedar claramente indicado cuál es la cantidad que se deberá abonar a la parte afectada en el caso de que se produzca el rechazo a continuar con la transacción.
En este aspecto existe, además, una diferencia en cómo afecta al comprador y al vendedor. Si es el comprador el que desiste de seguir con el acuerdo, perderá el dinero que ya se ha entregado. En el caso de que sea el vendedor el que no continúa con lo firmado en las arras, deberá entregar el doble de la cantidad percibida en el contrato de arras.
El tercer tipo posible de contrato de arras cuenta con más elementos complejos, ya que se pueden incluir numerosas cláusulas que funcionan como indemnización en caso de incumplimiento. Lo que las diferencia esencialmente es que se configuran como una cláusula penal. Quedan recogidas en el artículo 1152 del Código Civil:
“En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado”.
Las arras penales se pueden configurar de dos maneras según la legislación:
- Arras penales sustitutivas, que suponen una liquidación de los daños y perjuicios acordados de antemano con una indemnización sustitutiva y limitando el resarcimiento por la parte que no cumplió el contrato a lo señalado en el contrato de arras.
- Arras penales cumulativas. Se puede pedir el cumplimiento forzoso del contrato o una indemnización completa de daños y perjuicios, siempre que se haya señalado todo en el contrato de arras.
Las consideraciones de un contrato de arras no deben ser ni más ni menos que las de cualquier otro contrato que se firme legalmente. Es muy recomendable asesorarse por un abogado de confianza que revise profusamente todo el texto del acuerdo antes de proceder a su aceptación.
De más está decir que nunca se debe firmar un contrato de esta naturaleza cuando se tenga mucha duda en que se pueda lograr la consecución del dinero. Cuando los plazos ofrecidos por el vendedor son a todas luces insuficientes.
Siempre pueden surgir imponderables; sin embargo, para evitar angustias que nos invadan desde el primer día lo conducente es negociar plazos que vayan más allá de los tiempos en que razonablemente estimamos resolver el tema del dinero. Es importante también considerar cualquier otro requisito que figure en el articulado del contrato.
Otro asunto a tomar en cuenta es el monto de las arras. No tienen que ser cantidades onerosas las que respalden este tipo de acuerdos. Siempre es preferible ofrecer los montos más bajos posibles, de manera que si alguna situación sobrevenida nos impide honrar el contrato no perdamos todo lo que tengamos ahorrado.
Por supuesto que nunca se deben aceptar contratos de arras de una vivienda en el caso en que el cumplimiento del mismo dependa de algún modo del vendedor. Este tendrá todos los motivos para querer retrasar la firma y con ello hacerse de las arras entregadas. De ser así debe quedar muy claro que en ningún caso se ejecutarán las arras cuando el retraso sea claramente imputable al vendedor.
No hay ningún aspecto legislativo que nos indique qué cantidad hay que pagar cuando firmamos un contrato de arras, aunque sí existe una práctica habitual en este sentido que sitúa el contrato de arras en un porcentaje entre el 5% y el 15% del precio total de la transacción. Si somos más concretos, lo normal es que dicho contrato sea exactamente del 10%.
Pero, como decimos, el Código Civil deja al arbitrio de las partes implicadas cuál es la cantidad que se desea pagar en el contrato de arras. En todo caso, es importante señalar que el porcentaje destinado a esta parte no es en sí fundamental, ya que se descontará de la parte que se va a pagar el día de la firma del contrato final de compraventa. Es decir, forma parte del precio total de la transacción.
En realidad, lo más importante es que la cantidad que suponga el contrato de arras se sienta como suficiente para garantizar la operación. Es decir, que se convierta en un paso definitivo que indique a las dos partes que la compraventa está en marcha.
Si nos ponemos en los zapatos del vendedor es evidente que este querrá que se concrete la venta lo más pronto posible y recibir la mayor cantidad de arras que se pueda. Él estará corriendo el riesgo de perder mejores oportunidades de vender ya que las arras sirven para reservar una vivienda por el tiempo acordado.
En este caso es menester tratar de mantener una comunicación franca con el comprador. Determinar cuál es su plan para cumplir con lo que exprese el contrato preliminar. Con base en algunas indagaciones pueda tener una idea de cuáles pueden ser los plazos razonables y cuánto exigir al momento de su formalización.
Generalmente el vendedor exige un porcentaje del valor total de la vivienda como arras. Este porcentaje dependerá de lo que ambas partes consideren justo, tomando en cuenta las características del negocio y hasta dónde estén dispuestos a llegar para llevar a feliz término la compra-venta.
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