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Poder vivir de la pensión viene desapareciendo del imaginario colectivo. Las cambiantes condiciones sobre las cuales se edificaron los sistemas públicos de pensión, el aumento de tarifas en servicios básicos y en general de la inflación, están provocando que los montos de las pensiones sean cada vez más deficitarios.
Desde el siglo XIX la figura de la nuda propiedad era una oportunidad para propietarios de edades avanzadas de procurarse una renta a cambio de ceder la nuda propiedad, pero manteniendo el usufructo de la vivienda. Sin embargo, hay que decir que no era una de las opciones más populares. Esto ha cambiado.
La necesidad de complementar la pensión otorgada por ley desde el sistema público está siendo una tendencia generalizada, lo que produce demanda para un mercado de inversores ávidos de este tipo de portafolios que, por involucrar bienes raíces, siempre resulta atractivo.
La nuda propiedad es una figura legal que permite separar la atribución de propietario de la del usufructuario. En una situación normal, el propietario de un bien puede hacer uso y disponer a placer del bien que posee; sin embargo, tal como se plantean estos contratos de rentas vitalicias, el derecho a la propiedad se divide o separa entre el que la posee y el que la disfruta.
Este desdoblamiento de la propiedad es lo que permite, por ejemplo, los contratos de renta vitalicia, a través de los cuales el propietario cede la nuda propiedad a un tercero y se reserva el derecho de uso y disfrute, o lo que es lo mismo: el usufructo.
A cambio, el que ahora se adueña de la nuda propiedad acuerda entregar una cierta cantidad de dinero o renta al otorgante por el resto de su vida. De esta forma el beneficiario o usufructuario puede complementar sus ingresos percibiendo periódicamente un monto garantizado y, además, permanecer en su vivienda por el resto de sus días.
Por el lado de quien recibe la nuda propiedad es un negocio favorable en la medida en que tendrá en su balance un inmueble que, al cumplirse los extremos de ley, pasará a ser de su plena propiedad, en la mayoría de los casos invirtiendo solo una fracción de su valor de mercado.
Sin duda esto configura un negocio de ganar-ganar, en donde ambas partes se benefician con el incentivo adicional de que se rescatará a una persona mayor, pensionada, de una situación de desventaja económica.
Para un pensionado es una gran noticia que tenga a la mano este recurso para atenuar su falta de liquidez; por otra parte, para un inversionista poder hacerse de la nuda propiedad y eventualmente de la propiedad plena puede ser un aspecto muy conveniente.
Invertir en nuda propiedad otorga a los inversionistas la posibilidad de amortizar la adquisición de un inmueble sin tener que disponer de un capital importante para el pago de entrada y, a la vez, de tener la expectativa de que no sea necesario cancelar completamente el valor de la vivienda en cuestión.
Este tipo de inversiones es ideal para diversificar patrimonio, así como también para enfocarse en posiciones de valor que no estén sometidos a los vaivenes de las variantes cotizaciones de las bolsas de valores, y en general a los cambios que pueden afectar — de un momento a otro — a los activos fiduciarios.
Es por ello que, si se cuenta con el flujo de caja necesario para asumir un contrato de renta vitalicia, es una de las opciones que habría que evaluar antes de algunas otras. Por supuesto, siempre considerando el valor de mercado del inmueble y la edad del propietario, para determinar su factibilidad y probable rentabilidad.
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