Consejos para invertir en la compra de nuda propiedad

Las oportunidades para invertir pueden proceder desde muchos orígenes y no siempre abrimos nuestros sentidos a algunas posibilidades que no son tan obvias o que descartamos a priori simplemente por no ser en las que tradicionalmente colocamos capitales. La comprar de la nuda propiedad de un inmueble puede darnos muchas ventajas a la hora de negociar.

Aun cuando un inmueble se encuentre bajo régimen de usufructo, el nudo propietario podría necesitar negociarlo en búsqueda de liquidez. Los inmuebles bajo esta condición pueden representar una buena oportunidad para engrosar nuestro patrimonio haciendo las consideraciones que el caso amerita.

La limitación del usufructo puede jugar a favor

Es claro que el usufructo sobre un bien impone una limitación importante que definitivamente influye en las posibles ofertas para las negociaciones de compra-venta que las involucre. En estos casos es muy frecuente que se abra una brecha importante entre el valor de mercado y lo que los inversionistas estén dispuestos a poner sobre la mesa.

Es allí precisamente donde se tiene un margen de maniobra apetecible, siempre y cuando se trate de un capital del que se pueda disponer para una colocación a mediano o largo plazo. Por supuesto que siempre quedará latente la posibilidad de obtener la plena propiedad de forma súbita, por la extinción temprana del usufructo.

El fallecimiento del usufructuario es una de las causas para que inmediatamente se restablezca al nudo propietario la plena propiedad de un inmueble por lo que, para considerar la conveniencia de una inversión de este tipo, el factor determinante será la edad del usufructuario.

Posibilidad latente de obtener de súbito la propiedad plena

Contrastando el dato de la edad con la esperanza de vida establecida por los cálculos actuariales, podremos tener una idea de cuál será el tiempo estimado para tener disponibilidad plena de tal inversión y tomar decisiones al respecto.

Si acaso el usufructo está otorgado a más de una persona, habrá que hacer este ejercicio con el más joven del grupo. Por supuesto que si el usufructo fue otorgado por un plazo específico será evidente el tiempo de espera para tener potestad de recuperar la inversión.

Los nudos propietarios de bienes en condición de usufructo con intención de vender reciben generalmente pocas ofertas y estas  seguramente estarán muy por debajo del valor del mercado.

El grado de urgencia que se tenga para lograr liquidez puede otorgarnos una capacidad de negociación favorable, que podemos aprovechar para hacer ofertas que signifiquen una revalorización importante del capital que estemos dispuestos a invertir.

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Atentos a estas oportunidades

Si disponemos de un dinero que pueda colocarse a mediano o largo plazo, esta puede ser una oportunidad de oro para multiplicarlo, oportunidad que ninguna otra inversión puede ofrecernos. En este caso podemos considerar que, si fue bien negociado y el inmueble está debidamente asegurado, el riesgo será mínimo.

Hay un dato importante a considerar para estos casos y se refiere al valor que representa nominalmente la nuda propiedad ante el usufructo. Para fines de tener una referencia de dicho valor, tenemos que basarnos en lo que establece la ley en este sentido.

¿Cómo tener referencia del valor de la nuda propiedad?

Se prevén dos casos bien diferenciados para lograr dicho cálculo: uno, cuando el usufructo es otorgado por un tiempo determinado; y otro, que aplica cuando el mismo es vitalicio. Veamos:

Usufructo temporal

En este caso se aplicará para la valoración un 2 % por cada año concedido en usufructo. Por ejemplo, si tenemos en usufructo un inmueble valorado en 120 000 euros por un plazo de 20 años, el valor del mismo asciende a 48 000 euros (48 000 euros = 120 000 euros x 20 %). Hay que hacer la salvedad que el tope máximo está fijado por ley en un 70 %.

Usufructo vitalicio

Aquí, en cambio, la edad del usufructuario se resta de 89 para establecer el porcentaje que corresponde al valor referencial del usufructo. Para el mismo inmueble del ejemplo anterior, pero ahora dado en usufructo de forma vitalicia a una persona que actualmente tiene 75 años de edad, obtendríamos un valor entonces de 42 000 euros (42 000 euros = 300 000 euros x %).

Tomando en cuenta que el valor total del inmueble es igual al valor de la nuda propiedad más el valor del usufructo, podemos entonces aislar el valor aproximado de la nuda propiedad.

Por supuesto que estos valores serán meramente referenciales para iniciar una negociación, pero sirven para poner en contexto las pretensiones de las partes, siendo un punto de partida para ofrecer alguna oferta razonable.

Cuando son varios los usufructuarios habría que hacer algunos otros cálculos, así como cuando quien tiene el usufructo es una persona jurídica. Al ser más compleja la situación en estos casos, incluso puede favorecernos aún más la negociación.

No descartemos la compra de la nuda propiedad de un inmueble como oportunidad de inversión, sin analizarla previamente a profundidad. Podríamos estar perdiendo un muy buen negocio.

Consulte nuestras viviendas de nuda propiedad

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